Как узаконить перепланировку: инструкция от эксперта
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку: инструкция от эксперта». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Процесс строительства по согласованному плану
Важно построить желаемое именно так, как это описано в проекте. При его составлении у вас спросят всю необходимую информацию и согласуют, чтобы получилось именно то, что было задумано. Если проект не будет совпадать с готовым вариантом помещения, его попросту не одобрят в администрации.
Также необходимо перечислить все материалы и использованное количество: в случае вопросов, это послужит доказательством того, что все сделано строго по проекту. Однако заниматься отделкой пока не стоит: для дальнейших шагов нужно предъявить только стены или пустые места, которые от них остались, чтобы было понятно, какие материалы вы использовали.
Когда стройка завершена, нужно, чтобы кадастровый инженер произвел замеры перестроенного помещения. Услуга стоит порядка двенадцати тысяч рублей. Вам на руки выдается новый технический паспорт и план квартиры на диске с указанием всех произведенных изменений. Решение действительно в течение года. За это время нужно закончить ремонт и только потом переходить на следующие бюрократические этапы.
Ввод квартиры в эксплуатацию и обновление данных
Чтобы окончательно узаконить перепланированную квартиру, снова нужно собрать пакет бумаг, который включает в себя решение комиссии, паспорта всех собственников помещения, положительное заключение администрации и обновленный техпаспорт. Принести необходимо как копии, так и оригиналы для сверки. Разрешение выдается спустя тридцать дней после подачи заявления.
Последний шаг ‒ это обновление информации в кадастровом реестре. Обратитесь в Многофункциональный центр или Росеестр со всеми документами, которые были сделаны для получения разрешения и подтверждения законности перепланировки, приложив также диск с техническим планом от кадастрового инженера и разрешение на ввод в эксплуатацию. Выписку из Единого государственного реестра вы получите через неделю. На этом все, перепланировка в квартире выполнена законно и в соответствии со всеми государственными требованиями, а обновленная информация теперь числиться в общей базе данных.
Получить юридическую помощь по вопросу, как узаконить перепланировку в квартире можно на нашем сайте.
Coглacoвaниe пepeплaниpoвки в нoвocтpoйкe
3aчacтyю, oбycтpoить пoмeщeния в нoвocтpoйкe и пoлyчить paзpeшeния лeгчe, чeм в cтapoм дoмe. Нeкoтopыe зacтpoйщики пpeдлaгaют вapиaнты квapтиp co cвoбoднoй плaниpoвкoй — тo ecть вы cпoкoйнoй мoжeтe вoплoщaть cвoи apxитeктypнo-дизaйнepcкиe идeи и пoдaть дoкyмeнты нa coглacoвaниe пepeплaниpoвки в нoвocтpoйкe co cвoбoднoй плaниpoвкoй.
Ecть двa вapиaнтa:
- cдeлaть peмoнт и зaтeм yзaкoнить — yвeдoмитeльнoe coглacoвaниe;
- coглacoвaть пpeдвapитeльный плaн и cдeлaть peмoнт пocлe paзpeшeния — paзpeшитeльнoe coглacoвaниe.
Paзpeшитeльнoe:
- пepeмeщeниe caнyзлa;
- пpoeм в нecyщeй ocнoвнyю нaгpyзкy cтeнe;
- дoпoлнитeльныe пepeгopoдки, coздaющиe нaгpyзки cвepx нopмы.
Увeдoмитeльнoe:
- зaмeнa пoлa;
- мoнтaж aнтeнны нa фacaдe;
- зaмeнa paкoвины, yнитaзa;
- измeнeниe нe нecyщиx пepeгopoдoк, кpoмe мeжквapтиpныx cтeн;
- дoпoлнитeльныe пepeгopoдки бeз cвepxнaгpyзки нa кoнcтpyкцию здaния.
B мoнoлитныx и киpпичныx дoмax coглacoвaть пepeплaниpoвкy лeгчe — в ocнoвнoм нecyщиe cтeны тaм pacпoлoжeны внe квapтиp. B пaнeльныx и блoчныx — нaoбopoт cлoжнee.
Шаг 2. Согласование проекта перепланировки вашей квартиры
Срок:
от 45 дней
Необходимые документы:
— Оформленный в соответствие со всеми требования и нормами проект перепланировки
— Правоустанавливающие документы на квартиру
Согласования:
— Возможные предварительные согласования
- Пожарная инспекция (ОГПН)
- Банк (если квартира куплена в ипотеку)
- Государственный орган, отвечающий за охрану памятников архитектуры (если дом имеет статус памятника)
- Орган власти, отвечающий за архитектуру (если меняется внешний вид здания)
- Негосударственная экспертиза (если перепланировка затрагивает несущие конструкции)
- Управляющая компания / ТСЖ
— Межведомственная комиссия
Последовательность действий:
— Предоставление проекта перепланировки в надзорные органы и инстанции для получения предварительных согласований
— Подача проекта перепланировки в Межведомственную комиссию
— Исправление замечаний Межведомственной комиссии (при наличии)
— Получение решения Межведомственной комиссии о согласовании проекта перепланировки
Результат:
Решение Межведомственной комиссии о согласовании проекта перепланировки квартиры или отказ
Возможные сложности:
- Межведомственная комиссия по истечении 45 дней может вернуть проект с замечаниями.
- После устранения замечаний проект перепланировки нужно повторно подать в Комиссию, которая будет рассматривать его до 45 дней
- Каждая комиссия может по-разному относиться к тем или иным видам перепланировки. Что можно согласовать в одном районе, необязательно будет согласовано в другом районе
- Ожидание приема в очередях
- Увеличение сроков согласования проекта
Советы и рекомендации:
- Перед подачей проекта узнайте, можно ли в принципе согласовать вашу перепланировку
- Заранее ознакомьтесь с законодательством и местными нормативными актами (Жилищный кодекс РФ, КоАП, СНИПы)
Перепланировка квартиры – что можно, а что нельзя
Некоторые виды ремонтных работ не входят в юридическое понятие «перепланировка». Например, вы можете без согласования с Жилищной инспекцией сделать дома косметический ремонт.
Также не требуется согласовывать перепланировку квартиры, если ремонт связан с демонтажем конструкций, которые не являются несущими, при условии, что при этом не происходит увеличение общей площади квартиры и не затрагивается вопрос безопасности граждан, проживающих с вами в одном многоквартирном доме.
Такие ремонтные работы могут производиться без оформления и согласования проекта. Достаточно уведомить Жилищную инспекцию о своих намерениях. К подобным ремонтным работам можно отнести, например, объединение ванной комнаты и туалета, если площадь остается неизменной.
Если ремонтные работы затрагивают несущие конструкции многоквартирного дома или представляют угрозу здоровью, жизни или имуществу других граждан, то потребуется согласование и регистрация перепланировки квартиры.
К таким ремонтным работам можно отнести:
- работы по переносу или установке сантехнического или иного оборудования, если это влечет за собой увеличение объема потребления воды или энергии, а также, если для этого требуется проложить дополнительные подводящие сети;
- работы по установке или переустановке газового оборудования, если оно требует прокладки дополнительных сетей;
- замена газовых кухонных плит на электрические;
- работы по образованию проемов в несущих или междуквартирных стенах;
- работы по переносу ванной или туалетной комнат;
- возведение дополнительных перегородок, которые могут увеличить общую нагрузку на перекрытия здания;
- возведение дополнительных перегородок в доме, который имеет деревянные перекрытия;
- иные строительные работы, влекущие за собой угрозы, описанные выше.
На эти работы требуется получить разрешение. Также законодательно предусмотрен список категорически запрещенных работ. Если вы намерены сделать что-то из списка, представленного ниже, согласование перепланировки квартиры невозможно даже через суд.
Чем грозит самовольная перепланировка.
Самовольные перепланировки жилого помещения – это деяния, за которые Административный Кодекс РФ предусматривает наказание в виде штрафа. Накладывается наказание на основании ст. 7.21 КоАП РФ. Статья предусматривает наложение штрафа даже в том случае, когда никаких опасных последствий для безопасности строения не возникло.
После уплаты штрафа у собственника появляется возможность узаконить произведенные изменения по вышеприведенной схеме.
Однако комиссия при администрации района, которая и будет рассматривать вопрос о привлечении к ответственности, может потребовать приведения жилья в исходное состояние. Это станет дополнительной финансовой нагрузкой к уже уплаченному штрафу в 2000-2500 рублей. На сегодняшний день существует вероятность увеличения материальной ответственности по таким правонарушениям вплоть до 100000 рублей.
Самое неприятное, что может произойти с собственником жилья – это его выселение с последующим выставлением квартиры на продажу. Такая мера, является крайней и применяется в тех случаях, когда владелец квартиры произвел опасное вмешательство в конструкцию многоквартирного дома и отказался возвращать ее в исходное состояние согласно требованиям Жилищного Кодекса.
После продажи квартиры с торгов вырученная сумма переводится на счет бывшего владельца. Однако она будет существенно уменьшена на величину издержек. К числу таких издержек относят государственные пошлины в ответствующих органах, стоимость услуг по оценке квартиры и ее реализации, а также расходы на приведение жилья к проектному состоянию.
Самостоятельность только приветствуется
Заняться такой процедурой можно самостоятельно. Это позволит значительно сэкономить средства. Но этот процесс отнимает много времени и сил, потому заниматься вопросами перепланировки могут позволить себе только люди с наличием свободного времени.
Если изменены будут стены не несущего характера, то процедура значительно упроститься. В этом случае можно предоставить только эскиз, который в точности покажет, как будет выглядеть помещение. Лучше всего, чтобы его сделал профессионал. Тогда не возникнет дополнительных вопросов и перепланировка пройдет быстрее.
Если несущие стены будут затронуты, то без дополнительных проверок не обойтись. Необходимо будет разработать проект. Контролирующие органы должны тщательно проверить его, потому что от этого зависит безопасность людей. В том случае, если они дают добро, то на проекте ставится подпись о его принятии.
Поэтапное согласование перепланировки своими силами
Чтобы перепланировку признали законной и внесли изменения в соответствующие документы, нужно поэтапно выполнить несколько задач. Сперва нужно обратиться в жилищную инспекцию по месту прописки. Если такой инстанции нет, то можно посетить отдел капитального строительства при администрации. Это делается для того, что получить консультацию и дальнейшие инструкции. Обращаясь в инспекцию, нужно иметь при себе такие документы:
- техпаспорт объекта;
- план перепланировки;
- разъяснение к плану, где будут указаны все технические нюансы.
Если такой документации нет, то нужно обратиться в БТИ и получить копии или заново оформить ее. План и разъяснения к нему должен быть очень подробными, чтобы у инспекции не возникло дополнительных вопросов. Если будут найдены неточности или ошибки, то план необходимо переработать. Чтобы этого не произошло, нужно заранее проконсультироваться с архитектором или инженером.
На следующем этапе нужно изготовить эскиз или проект планировки. Сделать это самостоятельно неосведомленным людям сложно. Именно поэтому эту работу чаще всего доверяют опытным специалистам, которые имеют багаж знаний в этой сфере. Иногда разрабатывает проект целая группа специалистов. Это актуально в том случае, если задумана перепланировка большого помещения.
Когда проект будет разработан, его обязательно нужно зарегистрировать в органах контроля — СЭС, органах пожарного надзора, Роспотребнадзоре, архитектурно — планировочном управлении. Эскиз выполнить проще. За основу нужно взять поэтажный план и на нем сделать заметки красным маркером. Они должны выделять те участки, где будут произведены изменения.
Проект или эскиз должен быть дополнен пакетом документов. В него входит:
- заявление с просьбой совершить перепланировку;
- документы, которые подтвердят владение недвижимостью. Это может быть выписка из домовой книги или свидетельство о регистрации;
- разрешение владельцев жилья на проведение перепланировки;
- документы, полученные в БТИ. К ним можно отнести поэтажный план и описание к нему, а также технический паспорт;
- проект;
- договор с той организацией, которая будет совершать все работы;
- техническое заключение о допустимости работ, которые прописаны в описании к проекту.
Рационально сделать копии некоторых документов. Особенно это касается документации из БТИ. В дальнейшем, если квартира будет выставлена на продажу, она подтвердит юридическое оформление всех нововведений даже до совершения сделки. Следующий этап предполагает получения разрешения на изменения или отказ. Органы контроля могут вынести свой вердикт в течение месяца.
Если он положительный, то владелец жилья может сразу же приступать к перепланировке. В том случае, если был получен отказ, то существует еще один способ достичь цели — обратиться в суд. Для этого необходимо доказать, что инспекция приняла ошибочное решение. В этом помогут документы:
- иск с требованием пересмотреть решение;
- квитанция об уплате государственной пошлины;
- документация, указывающая на право собственности;
- документы из бюро технической инвентаризации;
- проект или эскиз перепланировки;
- заключения контролирующих органов (СЭС и других);
- другие документы по требованию суда.
Что можно делать без разрешения
Некоторые работы, которые позволят изменить внешний вид квартиры, можно делать и без разрешения органов контроля. Если конструктивные особенности дома не будут нарушены, а безопасность граждан будет высокой, то проект разрабатывать не нужно.
К таким облегченным работам относится:
- перенос сантехники из комнаты в комнату;
- объединение туалета и ванной комнаты;
- монтаж и демонтаж дверных проемов в не несущих стенах;
- возведение арок и перегородок, а также их демонтаж их в не несущих стенах;
- остекление комнаты и лоджии;
- проведение косметического ремонта;
- перестановка электрических плит на кухне;
- монтаж кондиционеров и антенн;
- перестановка газовой плиты без изменения коммуникаций.
Если рассматривать, как согласовать перепланировку в пошаговой инструкции, то следующим этапом, после выяснения подлежит ли задуманное вами получению разрешений, станет сбор документов.
Складывайте в папку бумаги, подтверждающие право владения квартирой, законность вашего в ней нахождения.
У вас на руках должно быть свидетельство о регистрации права собственности государственного образца или договор, заключенный с жилищно-эксплуатационной компанией о социальном найме данных площадей. Если таковых документов по каким-либо причинам не имеется, то придется заняться их получением, либо восстановлением.
Также нужно будет приложить выписку из своей домовой книги (почему-то ее должен выдать паспортный стол), копию лицевого счета (берется в ЖЭКе), поэтажный план на дом и техпаспорт на перепланируемое пространство (последние документы получают в БТИ).
Кроме этого вы будете писать заявление с просьбой разрешить вам провести задуманные работы и прикладывать к нему письменное согласие на такие изменения пространства всех, прописанных по этому адресу.
Еще больше хлопот будет у вас, если квартира находится в залоге у банка или куплена по ипотеке. Вам потребуется и его разрешение на изменение конфигурации помещения.
Собственник жилья или наниматель может самостоятельно пройти всю процедуру по легализации незаконной перепланировки от начала до конца, посещая все инстанции и оформляя документы. Однако этот процесс весьма длительный и трудоемкий, за определенные действия все равно придется платить (изыскание документов из БТИ, изготовление проекта, уплата штрафа, согласование с банком – в случае с ипотечным жильем и другие расходы). Зато узаконить перепланировку квартиры самостоятельно возможно по наименьшей цене.
Но можно значительно сократить по времени эту процедуру и сохранить силы и нервы, воспользовавшись услугами посреднической компании. Стоимость того, чтобы узаконить перепланировку квартиры, у специализированных фирм варьируется в зависимости от многообразности перепланировки, метража жилплощади, услуг по проектированию и т.д., и составляет от 20000 до 100000 рублей.
Как видно, процедура легализации перепланировки не только трудоемкая, но и дорогостоящая. Поэтому лучше быть законопослушным собственником и все видоизменения своего имущества согласовывать заранее.
Как показывает практика, Жилищная инспекция в своем решении по результатам рассмотрения обращения собственника квартиры выдает рекомендации, что необходимо сделать дальше, чтобы самовольная перепланировка была узаконена. При этом согласно пункту 4 статьи 29 ЖК, только суд может решить, оставить уже произведенную перепланировку или обязать собственника квартиры привести жилье в прежний вид.
Вместе с тем если переоборудование касается незначительных переделок, то Жилищная инспекция может в порядке исключения выдать разрешение. Если данный госорган отказал в удовлетворении заявления собственника жилья, у него остается единственный выход узаконивания перепланировки – обратиться с исковым заявлением в суд.
Для этого необходимо пригласить техников БТИ, которые должны зафиксировать произведенные изменения и показать их в технической документации на жилье. При этом в технический паспорт будет поставлен штамп о самовольной перепланировке.
Как оформить мансарду в многоквартирном доме в собственность?
Если вам нужна помощь — обращайтесь к нам
Если вы хотите согласовать перепланировку самостоятельно, потратив на это приличное количество времени, вы сможете это сделать. Тем не менее, вам может понадобиться консультационная помощь, которую мы готовы оказать бесплатно. Получите у нас консультацию в Москве со всеми адресами и списками документов.
Если вы решитесь на самостоятельное согласование, и в какой-то момент поймете, что вам не хватает времени, или что вы попали в затруднительную ситуацию, вы всегда можете воспользоваться нашими платными услугами. Специалист подхватит работу на любом этапе и доведет дело до конца.
За бесплатной консультацией или для заказа услуг обращайтесь по телефонам, указанным на сайте. В нерабочие часы отправляйте нам письма с описанием вашей проблемы на адрес электронной почты.
Какие перепланировки проще всего согласовать самостоятельно
- Перепланировка в уведомительном порядке (раньше это называлось «по эскизу»).
- Перепланировка по проекту без затрагивания несущих конструкций от организации с допуском СРО.
- Перепланировка по проекту с затрагиванием несущих конструкций с техническим заключением от автора проекта дома.
- Ранее сделанная перепланировка по техническому заключению о ее допустимости и безопасности.
- Перепланировка по типовому проекту ГУП МНИИТЭП (очень редко).
Самые популярные перепланировки, с проектами которых обращаются в БТИ:
- раздел или объединение ванной комнаты и санузла;
- перенос дверных проемов;
- трансформация стен.
О такого рода переменах на жилой площади, люди заявляют чаще всего. А вот решив, например, перенести кухню в комнату со всеми сетями или сделать проём между спальней и лоджией, об этом сообщать не спешат.
Чего нельзя делать при перепланировке: особенности проектов
Какие же действия попадают под полный запрет? При перепланировке квартиры не допускается:
- ухудшать общие условия проживания;
- менять конструкцию вентиляционных сетей, устанавливать в них встроенную мебель и любые другие предметы;
- подключать системы «теплого пола» к центральному отоплению;
- создавать чрезмерную нагрузку на перекрытия;
- сносить несущие стены (это чревато обрушением здания);
- переносить коммуникации или вовсе их убирать;
- делать дополнительные проемы в несущих стенах;
- объединять балкон или лоджию с комнатами путем разбирания внешних стен, устанавливать на них радиаторы или батареи и подключать их к общему отоплению;
- увеличивать санузел за счет комнат;
- расширять коридор, уменьшая площадь остальных помещений;
- устанавливать краны или другие устройства, которые влияют на потребление ресурсов в соседних квартирах;
- сносить стены между газифицированными помещениями и жилыми (нельзя объединить кухню с газовой плитой и гостиную).
Например, если вы считаете, что в ванной комнате слишком жарко, и ставите кран на сушилку, согласовать изменения не удастся. Ведь, перекрыв его, вы лишите соседей горячей воды в полотенцесушителе! Учитывайте эти тонкости, и неприятных сюрпризов удастся избежать.