Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ порядок действий

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ порядок действий». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.

Стоит ли расторгать с застройщиком договор при переносе сроков подписания акта-приема передачи

Если вы понимаете, что дом точно не построят в срок, и ключи к прописанной в договоре дате вы не получите, вы можете расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру.

Однако расторжение договора — не всегда верное решение. Лучше не делать этого, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке идет активная работа.

В этом случае выгоднее дождаться ключей, так как рыночная стоимость квартиры, скорее всего, окажется выше, чем сумма покупки и неустойки. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию, подписывают акт приема-передачи квартиры, а затем требуют неустойку.

Если же срок подписания акта приема-передачи уже близок, а на стройплощадке до сих пор тишина, целесообразно подумать о расторжении договора с застройщиком и потребовать вернуть деньги. А если девелопер и вовсе объявил себя банкротом, скорее всего, придется идти в суд.

Как определяется срок сдачи дома и дата передачи ключей от квартиры

Сроки передачи готового жилья покупателю указываются в договоре участия в долевом строительстве (ДДУ). При этом закон не содержит строгого регламента, как должны определяться эти сроки. Главное, чтобы дата была одинакова для каждого дольщика многоквартирного дома либо отдельной блок-секции.

Договор долевого участия практически всегда приводит два срока — ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры покупателю-дольщику. Разумеется, закон запрещает застройщикам передавать жилье раньше, чем будет получено разрешение от местной администрации на ввод дома в эксплуатацию. Поэтому передача готовых квартир происходит чуть позже. А значит, для покупателя жилья ключевой датой в ДДУ является именно вторая — дата передачи ключей от квартиры девелопером.

Для определения срока может использоваться три различных способа:

• точная дата — к примеру, «в срок не позднее 31.12.2021». В таком случае первым днем просрочки станет следующий день — 01.01.2022;
• обозначение квартала — к примеру, «в 1 квартале 2021 года». Первый квартал 2021 года длится с 01.01.2021 по 31.03.2021 включительно. А значит, просрочка начинается с первого дня следующего, второго квартала — 01.04.2021;
• через определенное количество дней после того, как застройщик получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию — к примеру, «ориентировочным сроком» получения такого разрешения может являться 2 квартал 2021 года, а застройщик обязуется передать квартиру дольщику в течение 30 дней после того, как получит разрешение на ввод в эксплуатацию. В этом случае разрешение должно быть получено не позднее 30 июня 2021 года. Ключи от квартиры должны быть выданы не позднее 30 июля 2020 года. Просрочка начинается с 31 июля 2021 года.

Как быть, если разрешение на ввод в эксплуатацию застройщиком не получено, а он пытается заставить дольщика подписать акт приема-передачи

Застройщик обычно предлагает подписать акт, если дом уже готов к сдаче, но разрешение не удается получить из-за незавершенного благоустройства или других подобных “несущественных” недоделок. Он готов предоставить дольщику ключи и допустить его в квартиру.

Учтите, что в подобном случае акт приема-передачи квартиры недействителен. Пока разрешение на ввод в эксплуатацию всего дома не получено, закон запрещает передавать квартиры дольщикам. Даже с подписанным актом на руках не получится зарегистрировать право собственности и войти в роль полноправного хозяина собственного жилья.

Такой акт, вероятнее всего, не будет содержать упоминания окончательных взаиморасчетов с застройщиком на случай, если площадь квартиры фактически будет другой, чем в договоре. Дело в том, что БТИ еще не произвел замеры каждой квартиры и не выписал техпланы.

Если вас вынудили подписать такой акт, его действительность можно оспорить в суде. А значит, можно требовать выплату неустойки на основании фактической даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщиком.

Как узнать из договора, когда наступит срок передачи объекта?

Долевое строительство все еще остается достаточно рискованной сферой, добиться устранения всех проблем невозможно. Период реализации проекта – это не месяцы, а годы ожидания, в течение которых может произойти много разных событий: задержка сроков возведения объекта, заморозка строительства, у застройщика могут возникнуть финансовые проблемы, которые закончатся банкротством. Сегодня 214 ФЗ страхует дольщиков практически от всех видов рисков, но чтобы воспользоваться своими правами, их нужно знать. Большинство же граждан не представляют, какие гарантии им предоставляет закон, и ориентируются только на ДДУ, который подписывают с застройщиком и регистрируют в Росреестре.

Расторжение ДДУ через суд

Самая неприятная ситуация для дольщика, когда дом практически не возводится, и на объекте частично или полностью заморожено строительство. В этом случае также предусмотрена ответственность застройщика и пени по ДДУ. Если дольщик видит, что строительство затягивают, есть риск не дождаться его завершения, он может потребовать аннулирования договора, подав иск с соответствующими требованиями в суд.

При рассмотрении дела в судебной инстанции, гражданин также может рассчитывать на неустойку и другие компенсации, положенные ему по закону. После вступления в законную силу судебного решения у застройщика есть десять рабочих дней на его исполнение. Если строительная компания вовремя не вернет деньги, то на следующий день после истечения срока возврата, на данную сумму начинают также начисляться проценты за пользование чужими деньгами, которые предусмотрены ч.6 ст.9 ФЗ № 214.

Что делать дольщику при просрочке

Если застройщик просрочил передачу жилья в возводимом доме, то покупатель имеет законные права требовать:

• неустойку за задержку срока сдачи жилья или апартаментов (машиноместа)
• возмещение убытков, понесенных дольщиком из-за неполучения квартиры в срок по ДДУ (например, расходов на аренду жилья, на переплату процентов по ипотечному кредиту, на увеличение стоимости ремонта)
• компенсацию упущенной выгоды (например, если приобретенная недвижимость планировалась к сдаче в аренду для получения дохода)
• штраф в размере 50% от суммы неустойки (по Закону о защите прав потребителей России)
• компенсацию причинённого морального вреда (присуждается судом автоматически, хотя и в незначительных суммах)
• возмещение судебных издержек (например, на услуги юриста, подготовку документов, оплату госпошлины при подаче иска в суд)
• расторжение договора участия в долевом строительстве

Когда просрочка сдачи дома превышает два месяца, покупатель по закону имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия и вернуть назад всю ранее уплаченную по нему сумму денежных средств с процентами за весь срок договора. В целях оповещения застройщика о планируемом расторжении направляется соответствующее письмо. Также в письменном уведомлении указываются все основные реквизиты договора долевого строительства (номер, дата подписания, регистрационные сведения). Договор считается автоматически расторгнутым уже в день непосредственной отправки правильного составленного уведомления. После получения указанного уведомления у застройщика есть 20 рабочих дней на погашение всех требований дольщика в добровольном порядке.

При расторжении ДДУ любой застройщик обязуется вернуть всю сумму, внесённую и равную цене договора. А ещё строительная компания уплачивает проценты за длительное пользование денежными средствами, полученными ей от участника долевого строительства. Размер указанных процентов высчитывается по формуле – 1/150 ставки ЦБ за каждый день, начиная с даты перечисления средств компании и до дня возврата всей суммы обратно на его банковский счет.

Как посчитать неустойку за просрочку сдачи купленной квартиры в многоквартирном доме, какая именно законная компенсация полагается дольщику при задержке ввода новостройки в эксплуатацию и передачи жилья? Давайте рассчитаем.

Неустойка за просрочку по сдаче жилья рассчитывается по определённой законом формуле, которая указана в ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ. Размер неустойки составляет одну трёхсотую часть ставки рефинансирования (ключевой ставки), установленной Центральным Банком России на каждый день срока просрочки, умноженной на цену ДДУ и умноженной на 2 (два) – при условии, что дольщик является физическим лицом – то есть потребителем. А если это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, то размер неустойки определяется такой же формулой, но без умножения на 2 (два).

Таким образом, в формулу расчета неустойки включены четыре цифры:

• Цена договора (в руб.) – указанная в ДДУ сумма, оплаченная застройщику
• Ключевая ставка (в %%)
• Число дней задержки (просрочки передачи объекта долевого строительства)
• Множитель 2 (два) – если дольщиком является физическое лицо

Рассмотрим расчёт неустойки по просрочке на примере. Цена объекта по договору – десять миллионов рублей. Задержка сдачи дома при долевом строительстве – 90 дней. Предположим, что на день окончания срока просрочки ключевая ставка составляла 4,5%. Чтобы рассчитать размер неустойки, нужно Цену договора умножить на ключевую ставку, умножить на 90 дней, умножить на 2 (два), затем разделить на 300. Таким образом: 10000000*4,5%*90*2/300 = 270 тысяч рублей.

Такую сумму застройщик обязан добровольно выплатить после получения от последнего претензии за просрочку сдачи квартиры по ДДУ.

Если застройщик добровольно в течение 30 дней указанную сумму не выплачивает, то участник долевого строительства готовит подает в суд исковое заявление и уже в судебном порядке имеет право получить дополнительно к указанной сумме взыскание штрафа в размере 50% от суммы неустойки. То есть требования возрастают еще на 135 000 рублей.

Нужно ли подписывать соглашение о переносе сроков

Если дольщик видит, что застройщик, скорее всего, закончит работы в указанные сроки, и в предполагаемых задержках нет его вины, он может подписать соглашение и спокойно дождаться окончания строительства.

Естественно, со стороны застройщика должны быть представлены достаточные экономические обоснования, которые можно как-то подтвердить. Например, простои при строительстве были вызваны задержкой поставки необходимых строительных материалов, однако уже сейчас на стройке проводятся работы в три смены, чтобы наверстать упущенное время.

С другой стороны, после подписания соглашения о переносе сроков дольщик теряет возможность получить компенсацию. А если дольщик отказывается подписывать соглашение – он ничего не теряет, а напротив, сохраняет возможность воспользоваться законным правом и получить возмещение, которое можно потратить, например, на частичное погашение ипотеки.

В каких случаях возможно одностороннее продление сроков сдачи дома по договору

В понятии срока сдачи дома по ДДУ каждому собственнику нужно знать разницу между сдачей квартиры и вводом жилого объекта в эксплуатацию. Если в первом случае все зависит от застройщика и срок четко прописан в ДДУ, то второе понятие связано с получением застройщиком соответствующих разрешительных документов от местной администрации, после чего квартиры могут передаваться собственникам по акту приема-передачи.

Ситуации, когда застройщик затягивает сдачу дома, могут возникнуть по разным причинам, порой весьма объективным и не носящим под собой никакого злого умысла со стороны компании. Если застройщик не укладывается в прописанный срок сдачи квартир, то согласно закону 214-ФЗ он обязан уведомить о невозможности передачи квартиры участнику ДДУ. При этом застройщик может предложить подписать дополнительное соглашение к договору ДУ о переносе срока сдачи дома. Известить о перенос срока компания обязана не позднее 2-х месяцев до договорного срока сдачи объекта.

Что делать, если дольщик не хочет подписывать соглашение о продлении сроков сдачи дома

Получив на руки извести о том, что дом сдан в срок не будет и предложение о переносе срока, каждый участник договора долевого участия либо соглашается еще подождать, либо принимает другие меры. Здесь важно знать, чего лишается собственник, если все же допсоглашение будет подписано.

• Во-первых, в случае, если задержка будет длительной, дольщик не сможет расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. Иными словами придется ждать пока застройщик не нарушить сроки сдачи дома, затянув его более, чем на 2 месяца, уже от даты заключения нового соглашения.
• Во-вторых, требовать от застройщика выплату неустойки за нарушение сроков сдачи дома. Получить материальную компенсацию можно будет лишь в том случае, если компания опять задержит сдачу и просрочит дату уже согласно подписанного соглашения.

Почему затягивают сроки?

Профессионалы на рынке недвижимости долевого строительства знают, что одним из самых частых решений застройщика в случае возникновения трудностей становится затягивание сроков сдачи жилья. При этом большинство застройщиков идут на это осознанно. Строительные компании прекрасно знают, что по закону к ним может быть применено финансовое наказание – выплата неустойки дольщикам. Тем не менее, сроки затягивают, иногда даже временно «замораживают» объекты. А люди нередко просто не знают, какие компенсации им положены и как их получить.

Первое, что нужно понимать дольщику: если сроки сдачи объекта начали переносить, это еще не повод для паники. Вполне возможно, что ситуация временная. А за дополнительный период ожидания можно получить вполне приличную компенсацию. В этой ситуации закон полностью на стороне дольщиков.

Что можно получить от застройщика

Дом сдан в эксплуатацию не в срок или не сдан вообще, хотя сроки уже вышли – в обеих этих ситуациях дольщик вправе рассчитывать на компенсацию. Чем продолжительнее просрочка, тем большей будет сумма возмещения.

Компенсация за то, что девелопер нарушил сроки сдачи, предусматривает неустойку и штраф, возмещение расходов, понесенных на юриста, взыскание морального и материального ущерба. В исключительных случаях покупатели идут даже на расторжение договора. При разрыве договорных отношений в одностороннем порядке застройщик обязан вернуть дольщику плату за квартиру, а также пеню за пользование деньгами. Пеня рассчитывается исходя из значения 1/150 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день пользования. Однако одностороннее расторжение сделки выгодно только, если строительство находится на низкой стадии готовности. В остальных случаях стороны обычно обходятся денежными санкциями.

При нарушении срока передачи дома с застройщика можно получить следующие выплаты:

1. Штраф до 50% от суммы присужденной неустойки. Взыскивается по Закону «О защите прав потребителя» за неисполнение требований дольщика выплатить неустойку.
2. Судебные расходы.
3. Моральный вред, причинённый несвоевременной передачей квартиры дольщику.
4. Возмещение расходов на оформление нотариальной доверенности на адвоката.
5. Разницу между повышенными и пониженными процентами по кредитному договору.
6. Штраф за просрочку выплаты, установленной судом суммы — 1% за каждый просроченный день.

ПРЕТЕНЗИЯ К ЗАСТРОЙЩИКУ

КАКОЙ СУД ВЫБРАТЬ

РАССЧИТАТЬ НЕУСТОЙКУ

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ

Претензия к застройщику должна быть оформлена юридически грамотно

В претензии обязательно должны быть указаны дата и номер договора долевого участия, ФИО и паспортные данные дольщика, дата в которую квартира должна была быть сдана, обоснование требований, реквизиты для перечисления денежных средств, сумма неустойки, требование передачи квартиры и т.д. Претензия к застройщику отправляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения на два адреса: юридический адрес и адрес, указанный в договоре долевого участия (в случае если ними есть хоть малейшие расхождения).

Самая главная ошибка, которую допускают дольщики при оформлении претензии к застройщику в связи с просрочкой сдачи дома – передача её лично в офисе сотрудникам застройщика. Не факт, что данный сотрудник является уполномоченным и в суде, возможно, станет известен факт, что доверенность его была отозвана до даты вашего посещения офиса.

Похожие записи:

• Налоговый вычет на ребенка в 2023 году
• Всё о налоге на прибыль в 2023 году с последними изменениями
• Увольнение по уходу за ребенком до 14 лет