Удобство и риски: за что отвечает риелтор при купле-продаже жилья

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Удобство и риски: за что отвечает риелтор при купле-продаже жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.

Cxeмa paбoты пpи пoкyпкe квapтиp

Для клиeнтa paбoтa нaчинaeтcя c пepвoгo пoxoдa в aгeнтcтвo и знaкoмcтвa c aгeнтoм.

Пpи пepвoй вcтpeчe oпытный coтpyдник yтoчнит вaши цeли, пoтpeбнocти и бюджeт и иcxoдя из этиx дaнныx пpeдocтaвит пoдpoбнyю кoнcyльтaцию. Oн знaeт o cитyaции нa pынкe и цeнax нa жильe в paзныx цeнoвыx ceгмeнтax, и cмoжeт пpeдлoжить пoдxoдящиe вapиaнты. Ecли клиeнтa интepecyeт квapтиpa в нoвocтpoйкe, тo нeoбxoдимo paccкaзaть клиeнтy o зacтpoйщикax, o пocлeдниx cдaнныx oбъeктax и тeкyщиx пpoeктax.

Ecли жeлaeмaя нeдвижимocть нe впиcывaeтcя в paмки ycтaнoвлeннoгo бюджeтa, тo oн пpeдлoжит кoмпpoмиccныe вapиaнты либo пoдбepeт ипoтeчнyю пpoгpaммy. Пocкoлькy aгeнтcтвa coтpyдничaют c бaнкaми, oни мoгyт пpeдлaгaть cвoим клиeнтaм низкиe пpoцeнты пo кpeдитaм, a тaкжe oтвeчaют зa oдoбpeниe выбpaннoгo жилья бaнкoм, зaнимaютcя cтpaxoвaниeм cдeлки.

Xyдшee, чтo мoжнo cдeлaть вo вpeмя cдeлoк c нeдвижимocтью — пoдпиcaть дoгoвop, нe читaя. Пpи пepвoм пoceщeнии вoзьмитe oбpaзeц дoмoй для пoдpoбнoгo oзнaкoмлeния, oбpaтитe внимaниe нa cнocки, нaпиcaнныe мeлким шpифтoм.

Ecли вoзникнyт вoпpocы, coтpyдник aгeнтcтвa дoлжeн paзвepнyтo нa ниx oтвeтить. Oбpaщaйтe внимaниe нa двycмыcлeнныe фopмyлиpoвки и пpocитe oб yтoчнeнии.

Oбязaтeльнo oбpaтитe внимaниe нa cлeдyющиe пyнкты дoгoвopa:

🤓 3aкaзчик и иcпoлнитeль. B дoгoвope дoлжны быть yкaзaны пoлнoe юpидичecкoe нaзвaниe opгaнизaции, ИНН, бaнкoвcкиe peквизиты, юpидичecкий aдpec, кoнтaкты и ФИO pyкoвoдитeля, oт имeни кoтopoгo зaключaeтcя cдeлкa.

🤓 Пpeдмeт дoгoвopa: oбязaннocти иcпoлнитeля и зaкaзчикa. 3дecь yкaзывaют пoлный пepeчeнь дeйcтвий aгeнтa. Oбязaннocть зaкaзчикa – пpeдocтaвить нeoбxoдимыe дoкyмeнты и oплaтить ycлyгy в ycтaнoвлeнныe cpoки.

🤓 Oбязaннocти и oтвeтcтвeннocть cтopoн. в этoй чacти пpoпиcaнa oтвeтcтвeннocть cтopoн в cлyчae cpывa cдeлки, пpeтeнзии тpeтьиx лиц, нeпpaвильнoгo oфopмлeния дoкyмeнтoв и пpeдocтaвлeния лoжнoй инфopмaции. Пpи пpeдocтaвлeнии opигинaлoв дoкyмeнтoв, включитe пyнкт oб oтвeтcтвeннocти aгeнтcтвa зa иx yтpaтy. Oбpaтитe внимaниe нa пoлoжeния, в кoтopыx зaпpeщaeтcя oбщaтьcя c дpyгoй cтopoнoй cдeлки – этo кocвeнный пpизнaк тoгo, чтo aгeнтcтвo пpoвoдит cкpытyю кoмиccию.

🤓 Пopядoк oплaты ycлyг: дoбpocoвecтнoe aгeнтcтвo нe бepeт дeнeг aвaнcoм, вce pacчeты тoлькo пocлe cдeлки. Taкжe в дoгoвope дoлжнa быть yкaзaнa пpoзpaчнaя кoнeчнaя цeнa ycлyги, в тoм чиcлe пpoцeнт кoмиccии.

🤓 Cpoки дeйcтвия. Oбычнo дoгoвop зaключaют нa 1-2 мecяцa – этoгo дocтaтoчнo, чтoбы нaйти пoдxoдящий вapиaнт, пpoвepить eгo и пpoвecти cдeлкy.

🤓 Уcлoвия pacтopжeния дoгoвopa. Нe пoдпиcывaйтe дoкyмeнт, в кoтopoм yкaзaнa дeнeжнaя кoмпeнcaция зa дocpoчнoe pacтopжeниe дoгoвopa клиeнтoм: в этoм cлyчae вы нe cмoжeтe пpeкpaтить coтpyдничaть c aгeнтcтвoм, дaжe ecли кaчecтвo eгo paбoты вac нe ycтpaивaeт. B пpoтивнoм cлyчae пpидeтcя плaтить нeycтoйкy. Oбязaтeльнo дoлжны быть oпиcaны ycлoвия pacтopжeния дoгoвopa, a тaкжe дeйcтвия cтopoн, ecли cpoк дeйcтвия иcтeк дo пpoвeдeния cдeлки.

B пpилoжeнияx к дoгoвopy пpиcyтcтвyeт oпиcь пpилaгaeмыx дoкyмeнтoв.

Bce пyнкты дoгoвopa дoлжны быть пoдpoбнo pacшифpoвaны, oпиcaнa кaждaя ycлyгa – чтoбы вы пoнимaли, зa чтo плaтитe. Ecли нe yвepeны, тo пpoкoнcyльтиpyйтecь y нeзaвиcимoгo юpиcтa.

Присутствие риэлтора при покупке квартиры

Зачем нужен риэлтор при покупке квартиры? Этот вопрос, наверняка, волнует многих. Вознаграждение за свою работу агент по недвижимости оценивает в 2-5% от общей стоимости недвижимости.

Что вы будете иметь за эту сумму?

• Время – поиск нужного варианта, сбор и оформление всех документов, очереди во все возможные инстанции. Это, как минимум, занимает 3 месяца. Агент по недвижимости делает это всё за Вас, освобождая Ваше драгоценное время;
• Снижение цены – опытный риэлтор в курсе рыночной стоимости любого объекта недвижимости. Поэтому, действуя в интересах своего клиента, он непременно станет торговаться с продавцом, тем самым снизив стоимость жилья на 100-200 тысяч рублей;
• Идеальный вариант – порою человек и сам не до конца уверен в своём выборе или желании. Грамотный специалист услышит все пожелания и предпочтения своего клиента, учтёт малейшие нюансы по выбору жилья. И уже для демонстрации подготовит только те варианты, которые отвечают всем требованиям заказчика;
• Объективная оценка – поддавшись эмоциям, человек может не заметить наличие минусов и недостатков квартиры, которую он уже решил купить. Риэлтор с холодной головой и опытным взглядом обратит Ваше внимание на некоторые нюансы, которые могут впоследствии Вас не устроить. Например, вид из окна, маленькая детская площадка, наличие только платной подземной парковки.

Конечно, любой грамотный человек способен и самостоятельно решить вопрос покупки жилья. Однако никто не знает, сколько времени это всё может занять и насколько сделка с потенциальным продавцом будет честной с его стороны?

Особенности составления договора с агентством недвижимости на продажу квартиры

Чаще всего в агентствах вам предложат типовой договор, редко когда компании пойдут на уступки, и будут составлять договор в индивидуальном порядке. Поэтому важно при изучении договора важно проверить наличии в нем следующей информации

• Реквизиты агентства и клиента. Реквизиты должны быть максимально полными и включать в себя юридический и фактический адреса, банковские реквизиты, контактные данные, персональные данные руководителя агентства. Если документ будет подписываться не руководителем, то следует до его подписания убедиться в наличии у третьего лица доверенности для осуществления данного действия. В противном случае подписанный договор будет признан недействительным.
• Список услуг, предоставляемый в рамках договора. Все обязательства, которые берет на себя агентство, должны быть прописаны максимально точно, подробно и однозначно. Добивайтесь максимально четких формулировок: вместо «подготовки документов» должна быть информация о том какие документы, на каком этапе будут готовиться, вместо «маркетинговые действия для привлечения клиентов» должно быть указано количество рекламных объявлений размещенных к конкретных, заранее установленных источниках.
• Срок действия договора. Практика показывает, что для продажи квартиры через агентство достаточно 1-2 месяцев, если за это время покупатель не будет найден, то договор расторгается.
• Сумма комиссии и предоплаты по работе с агентством. Агентство может получать вознаграждение в виде процента от сделки либо фиксированной суммы. Это должно быть зафиксировано в самом договоре. Сумма комиссии по статистке бывает в пределах 2-6% от сделки. Если условия работы агентства предполагают внесение аванса со стороны клиента, то этот факт, так же указывается в текст договора. Обратите внимание в данном случае, на условия возврата аванса, в ситуации, когда сделка не была осуществлена по причинам с той или другой стороны. Отдельно стоит разобраться в терминах «аванс» и «задаток». Об этом мы рассказывали в этой статье. От того, как юридически называется первоначальный взнос по сделке, зависит сама возможность его возврата и сумма, в случае расторжения сделки по той или иной причине.
• Обязанности и ответственность клиента обычно включает в себя следующие момента: предоставление достоверной информации и документов по сделке, оказание поддержке в подготовке рекламных материалов, проведение осмотров недвижимости потенциальными покупателями, подписание необходимых документов по сделке.

Собственники, принявшие решение отказаться от самодеятельности, интересуются в первую очередь тем, с чего начать продажу квартиры через риэлтора. Прекрасно, если на примете имеется проверенный вариант, а если нет? В таком случае лучше не рисковать, подбирая кандидатуру среди частников. Высококвалифицированные специалисты предпочитают работать внутри стабильно отлаженной структуры, поэтому надежного риэлтора нужно искать в компаниях, давно представленных на рынке и имеющих достойную репутацию.

На какие нюансы стоит обратить внимание при поиске риэлтора:

• номер лицензии (если он свежий, то высока вероятность того, что специалист уже ранее был лишен права предоставлять услуги);
• стаж (посредник с «подмоченной» репутацией долго не задержится на рынке);
• отзывы в сети, СМИ, интернет-активность;
• членство в ассоциациях;
• сфера деятельности (если вы продаете унаследованную «сталинку», вам не потребуются услуги специалиста по новостройкам и коммерческой недвижимости).

Сегодня покупка квартиры через агентство — это удобный и вполне безопасный способ приобретения недвижимости. Безусловно, покупатель может осуществить покупку и самостоятельно, но, не обладая необходимым набором знаний в правовой области, гражданину будет крайне сложно совершить все необходимые действия.

Риэлторы занимаются поисками жилья, отсеивая ненужные варианты из большой массы предложений, проверяют юридическую чистоту сделки, занимаются необходимым сбором документов и оформлением права собственности клиента. Однако покупателю не стоит забывать и о возможных случаях мошеннических действий со стороны агентств недвижимости, необходимо подходить к выбору такой фирмы с осторожностью и тщательностью.

А нужен ли риэлтор, если в сделке участвует нотариус?

В ряде случаев при продаже квартиры обязательно нужно привлекать нотариуса. Например, когда продается жилье, где собственником является несовершеннолетнее лицо, или если продается доля. Нотариус здесь нужен для обеспечения законности проведения сделки.

Поэтому привлечение риэлтора теряет смысл, если клиент хочет просто обеспечить юридическую законность сделки. Этим как раз и занимается нотариус. Значит, тратить деньги на услуги риэлтора в данном случае бессмысленно, так как он просто продублирует полномочия нотариуса.

Однако нужно знать, что нотариус не подменяет риэлтора. Он не будет искать недвижимость, оценивать ее, продвигать сделку. Этим занимается именно риэлтор.

Если Вы решили купить квартиру в городе Атырау, вы можете ознакомиться с каталогом предлагаемых квартир.

Продавцу нужно сначала определиться, в каких моментах ему нужна помощь специалиста. Вполне возможно, что риэлтор и не потребуется. Но если нужно провести сделку с нуля и по всем правилам, то такой специалист окажется очень полезным.

1. Покупка квартиры через риэлтора безопаснее и происходит быстрее, если специалист действительно хороший.
2. Стоимость работы риэлтора зависит от услуг, которые нужны покупателю. Обычно это 50 000-100 000 руб. Разовые услуги обойдутся дешевле.
3. Оплата услуг риэлторов обычно закладывается в стоимость приобретаемой недвижимости.
4. Большинство агентств проверяют юридическую чистоту недвижимости. Это исключает риск покупки проблемного жилья.
5. Риэлторское агентство заинтересовано в быстрой сделке. Если оно работает недобросовестно, проблемы с недвижимостью от покупателя могут скрыть. В итоге он купит юридически «нечистое» жилье. Лучше обратиться к независимому юристу.

Что должно быть в договоре с риэлтором?

Обычно клиенту предлагается к подписанию уже готовый бланк, однако это вовсе не значит, что необходимо подписывать договор без обсуждения, ведь выполнять его придется обеим сторонам. Перед подписанием следует внимательно проверить на соответствие и правильность внесенной информации, изучая следующие пункты:

• информация об участниках;
• перечень услуг, предоставляемых агентством;
• права и обязанности обеих сторон;
• условия вознаграждения (как рассчитывается и когда оплачивается);
• время действия договора (обычно указывают 1 год)
• право на предоставление отчета об оказанных услугах (когда и в каком формате);
• порядок расторжения и форс-мажоры;
• дата и реквизиты сторон с живыми подписями.

Взаимодействия риэлторов и застройщиков

Другой не менее интересующий потенциального покупателя вопрос — зачем в целом строительные компании сотрудничают с агентствами? Ведь продажа квартир напрямую выглядит более простым, экономным вариантом, так как услуги риэлторов требуют около 2-3% от сделки.

Причин такому несколько. В первом случае, застройщик обращается за сотрудничеством к риэлторскому агентству, если у него нет отдела продаж. В девелоперской компании могут отмечаться небольшие объемы продаж объектов, а также нет постоянного потока клиентов. Тогда намного выгоднее не нанимать штатных специалистов, а обратиться к агентству. Другая причина взаимодействия девелоперской и риелторской компании заключена в малоизвестности первой. Обычно это строительные компании с низким объемом застроя или молодые фирмы, которые только начинают зарабатывать репутацию на рынке. Если девелопер не на слуху на рынке недвижимости, а для масштабной рекламной кампании не хватает средств, на помощь приходит агентство недвижимости. Человек, который решил купить квартиру и пришел с этой целью к риэлтору, прежде всего, оценивает характеристики самого лота. Это местоположение, площадь недвижимости, этажность, инфраструктура и так далее, а вот на престижность застройщика покупатель смотрит в последнюю очередь. Если по первым показателям клиента все устроило, он вероятно подпишет договор на оформление покупки.

Как продать квартиру через агентство

Заключите договор с выбранным агентством и следуйте рекомендациям его специалистов. Риелтор сам подаст объявления, найдет покупателей, организует просмотры, подготовит документы.

Если покупатель готов заключить сделку, риелтор составит договор задатка. После этого понадобится собрать все необходимые для регистрации документы и проверить их на юридическую чистоту.

Когда все документы готовы, стороны подписывают договор купли-продажи. После этого риелтор организовывает передачу денег. Чаще всего деньги передают через банковскую ячейку или аккредитивный счет.

Чтобы договор купли-продажи вступил в силу, его необходимо зарегистрировать в МФЦ. После этого вы оформляете передаточный акт, покупатель становится новым собственником квартиры, а работа агентства закончена.

Работа агентства закончится, когда покупатель зарегистрирует права собственности на жилье и вы подпишите акт приема-передачи квартиры

Если вам не нужен полный набор услуг агентства, можете обратиться к нему лишь на конкретном этапе сделки. Например, проверить документы, составить договор или сопроводить сделку. Так вы будете уверены в юридической чистоте сделки, но сэкономите на комиссии.

Особенности выбора агентства

Перед заключением договора с агентством его следует правильно выбрать. Обращайте внимание на следующие нюансы:

• Продолжительность работы. Чем дольше компания находится на рынке, тем она надежнее. Если ей удается выдержать все кризисы, значит, ее специалисты кое-что умеют. Не лишним также будет узнать, насколько долго агентство работает в том офисе, где находится на данный момент. Частые переезды – плохой знак.
• Репутация. Интернет позволяет собрать достаточное количество отзывов даже о небольших фирмах. Еще лучше, если что-то полезное могут рассказать ваши родственники, знакомые и друзья.
• Размеры фирмы, количество филиалов. Сотрудничать с крупными компаниями всегда надежнее, чем с маленькими. Они лучше защищены финансово, что особенно важно во времена кризисов и прочих потрясений. Большое агентство может себе позволить нанять лучших специалистов, имеет хорошо налаженные связи с покупателями и продавцами.
• Реклама в крупных известных СМИ. Во-первых, известные газеты и журналы не желают пятнать свою репутацию, работая с мошенниками. Во-вторых, сами аферисты редко тратят большие деньги на рекламу. Систематические рекламные акции – признак хорошо налаженной работы, хотя и здесь бывают исключения.
• Сайт. Обратите внимание на дизайн, полноту и достоверность информации, примеры договоров, отчеты о проведенных акциях и мероприятиях.
• Участие в крупных ассоциациях, сотрудничество с известными компаниями.
• Наличие наград, сертификатов, премий.

Похожие записи:

• Даты поступления пенсий изменятся у россиян в сентябре и октябре
• Законна ли установка видеонаблюдения в многоподъездных многоквартирных домах
• Взыскание задолженности за жилое помещение и коммунальные услуги в суде