Договор ренты: опасно или выгодно?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор ренты: опасно или выгодно?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Каждый договор ренты необходимо заверить нотариально. Услуга предоставляется платно и ее стоимость составляет 0,5% от цены договора, но не меньше трехсот рублей и не больше двадцати тысяч рублей. Данная цена фиксирована для всех регионов страны.
В.: Алексей Викторович, а получатель ренты имеет право на какие-то льготы, вычеты?
А.К.: Есть специальный критерий для определенных категорий граждан, установленных налоговых вычетов, которые они могут получить с суммы имущественного предоставления по договору ренты. Нужно смотреть каждую категорию, поскольку для каждой категории отдельно может быть установлен разный налоговый вычет, в такую категорию входят участники Великой Отечественной войны, участники крупных аварий, допустим, связанных с Чернобылем, инвалиды определенных категорий и т.д. Для каждого получателя ренты, а это, как правило, лицо, достигшее пенсионного возраста, и, как правило, обладающее какими-то определенными льготами, нужно определять, какой вычет он будет получать от того имущественного предоставления, которое плательщик ренты ежемесячно уплачивает
Как оформить договор ренты
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.
Как рассчитать налог?
Стандартная формула расчета выглядит таким образом:
НДФЛ = (сумма, полученная от продажи – имущественный вычет) × 13%
Подойдет также вариант, где сумму налогового вычета заменяют величиной расходов, связанных приобретением квартиры.
В договоре устанавливается величина прибыли от продажи. Если при передаче недвижимого объекта, который приобрели не ранее 1 января 2016 г., финансовая выгода от реализации меньше его кадастровой стоимости на начало года, когда у имущества появился новый владелец и была пройдена официальная регистрация, то сумма дохода от продажи будет приравнена к кадастровой стоимости на 1 января, умноженной на снижающий коэффициент 0,7. Этот показатель может быть снижен или отменен постановлениями субъектов РФ.
Доход в виде единовременной денежной выплаты
Когда в условиях договора ренты прописана передача имущества за материальное вознаграждение, к отношениям сторон по передаче и оплате имущества будут применены правила о купле-продаже – эти моменты прописаны в п.2 ст. 585 ГК РФ. Проще говоря, по договору ренты вы получаете единовременное денежное вознаграждение за фактическую продажу имущества. Итак, сумма единовременной денежной выплаты по договору ренты является доходом от реализации имущества, которое находится на территории России. И этот доход может облагаться НДФЛ по ставке, равной 13%.
Если недвижимое имущество находилось в вашей собственности меньше трех лет (в данном случае речь идет от недвижимости, которая была куплена после 1 января 2016 года), то на ваши плечи ложится самостоятельный расчет налога и подача декларации по форме 3-НДФЛ в налоговый орган, расположенный по месту вашего проживания.
Эти моменты закреплены в п.17.1 ст. 217, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ; п.3 ст. 4 Закона №382-ФЗ.
Чтo тaкoe дoгoвop peнты нa квapтиpy
Чтo тaкoe peнтa нa квapтиpy paccмoтpим нa пpимepe пeнcиoнepки из Чиcтoпoля, нaзoвeм ee Mapия Гpигopьeвнa. У Mapии Гpигopьeвны ecть oднoкoмнaтнaя квapтиpa и мaлeнькaя пeнcия, кoтopoй нe xвaтaeт, чтoбы oплaчивaть кoммyнaльныe плaтeжи, пoкyпaть лeкapcтвo и пpoдyкты. У Mapии Гpигopьeвны cлoжилиcь xopoшиe oтнoшeния c coceдкoй Ляйcaн, кoтopaя xoчeт oтдeльнyю квapтиpy для пoдpacтaющeгo cынa.
Пoжизнeннaя peнтa зa плaтy. Mapия Гpигopьeвнa c Ляйcaн идyт к нoтapиycy и зaключaют дoгoвop peнты нa квapтиpy пeнcиoнepки. Ecли coceдки oфopмляют peнтy зa плaтy, тo Ляйcaн дo кoнцa жизни пeнcиoнepки выплaчивaeт eй, нaпpимep, пo 20 000 ₽ в мecяц. Квapтиpa Mapии Гpигopьeвны пepexoдит в coбcтвeннocть Ляйcaн пocлe пoдпиcaния дoгoвopa peнты, нo ocтaeтcя y пeнcиoнepки в зaлoгe.
Peнтa c пoжизнeнным coдepжaниeм. Дoпycтим, y Mapии Гpигopьeвны бoлят нoги, eй тяжeлo cпpaвлятьcя дaжe c бытoвыми дeлaми. Toгдa coceдки oфopмляют peнтy c пoжизнeнным coдepжaниeм. B этoм cлyчae квapтиpa тaкжe cтaнoвитcя coбcтвeннocтью Ляйcaн, нo oнa нe выплaчивaeт дeньги зa жильe. Bмecтo этoгo, Ляйcaн пoкyпaeт coceдкe пpoдyкты, вoзит ee к вpaчy, нaвoдит пopядoк в квapтиpe пeнcиoнepки. Oбязaннocть coдepжaть пeнcиoнepкy coxpaняeтcя дo cмepти Mapии Гpигopьeвны.
Чтo yчecть пpи oфopмлeнии peнты нa квapтиpy
Пpoвepить дeecпocoбнocть пoлyчaтeля peнты. У oдинoкoй Mapии Гpигopьeвны oкaзaлиcь poдcтвeнники в Cибиpи. Пocлe cмepти бaбyшки oни пытaютcя дoкaзaть, чтo пeнcиoнepкa былa нeдeecпocoбнoй, кoгдa пoдпиcывaлa дoгoвop peнты. Poдcтвeнники чepeз cyд пытaютcя пpизнaть дoгoвop нeдeйcтвитeльным.
Пpoвepять дeecпocoбнocть пeнcиoнepки вxoдит в oбязaннocти нoтapиyca. Bo вpeмя oфopмлeния дoгoвopa oн зaдaeт eй вoпpocы, oцeнивaeт aдeквaтнocть пoвeдeния. Нo дaльнoвиднaя Ляйcaн oбeзoпacилa ceбя и пpoвeлa ocвидeтeльcтвoвaниe Mapии Гpигopьeвны y пcиxиaтpa. Cпpaвкa o вмeняeмocти и дeecпocoбнocти пoжилoй жeнщины oпpoвepглa apгyмeнты poдcтвeнникoв.
Oбгoвopить вce ycлoвия peнты в дoгoвope. Уcлoвия peнты – этo cyщecтвeнныe ycлoвия дoгoвopa, иx нyжнo pacпиcывaть чeткo и пoнятнo. Ecли в дoгoвope иcпoльзoвaть фopмyлиpoвки c двoйным cмыcлoм и paзнoчтeниeм, cyд пocчитaeт дoгoвop нeзaключeнным и вcтaнeт нa cтopoнy иcтцa.
У каждого участника такой сделки появляется материальная выгода, которая подлежит налогообложению.
Так, получатель ренты должен выплачивать 13% от суммы ежемесячного платежа, так как рента является постоянным доходом человека. Но такой гражданин вправе воспользоваться имущественным вычетом, установленным налоговым законодательством.
Плательщик рентных сумм становится владельцем недвижимого имущества после регистрации договора в Росреестре, но так как он получает квартиру за установленную плату, то вправе не платить НДФЛ и тоже может рассчитывать имущественный вычет.
Подводя итог можно сделать вывод, что рентный договор может быть заключен между людьми, состоящими в близком родстве. При этом он может носить не материальный характер, а обязательства по нему могут выражаться в виде ухода за престарелым лицом, обеспечением его питанием, лекарственными средствами и иными формами помощи.
Договор должен иметь только письменную форму и удостоверяться у нотариуса. В противном случае, он не приобретает статуса правового документа и по нему не возникает юридических последствий.
Порядок оформления и регистрации аренды
Сделка подлежит обязательному заверению нотариусом, а переход права собственности на квартиру должен быть зафиксирован в Росреестре. Для составления договора необходимо личное присутствие обеих сторон.
Договор ренты – один из самых точных видов договоров. В нём подробно расписываются каждое из условий, на которых жилище передаётся в ренту, а также характеристики передаваемого жилья. В документе обязательно указываются:
- полное имя рентополучателя и плательщика ренты;
- данные из документов, которыми подтверждаются личности каждой из сторон;
- адрес отчуждаемой жилплощади;
- площадь, количество комнат, этаж расположения квартиры;
- номер, за которым квартира числится на кадастровом учёте;
- условия передачи недвижимости: бесплатно или за определённую сумму;
- размер и порядок производимых платежей;
- условия для расторжения сделки.
Согласно ГК РФ, размер ренты не может быть установлен ниже прожиточного минимума, предусмотренного для города, в котором расположен предмет договора (квартира). Если для этого города минимум не установлен, то при указании размеров рентных выплат ориентируются на средний минимум по стране.
Отвечает налоговый консультант финансовой службы «Инком-недвижимость» Айна Зайцева:
Налогообложение при отчуждении квартиры будет зависеть от нескольких условий. Во-первых, от способа получения квартиры супругом.
Так, если квартира была приобретена в браке на имя супруга, то, согласно положениям Гражданского и Семейного кодексов РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. При этом не имеет значения, на имя кого из супругов оформлено такое имущество.
В связи с этим моментом датой возникновения права собственности у супруги является дата приобретения квартиры в общую совместную собственность и оформления ее на супруга.
В случае, если с даты приобретения квартиры до ее отчуждения по договору ренты прошло более трех лет (для имущества, право собственности на которое возникло до 2021 года), то доход, полученный от отчуждения квартиры, не будет подлежать налогообложению НДФЛ. В противном случае доход от отчуждения квартиры будет подлежать обложению НДФЛ на общих основаниях.
Во-вторых, нужно посмотреть условия договора ренты. У Вас, как у получателя ренты, доход может возникнуть по двум основаниям: от платы за передачу имущества в собственность и от рентных платежей.
Плата за передачу квартиры (если это предусмотрено в договоре) признается доходом от продажи имущества. Поэтому если квартира находилась в собственности более минимального предельного срока владения, то плата за передачу квартиры не облагается НДФЛ, в ином случае она будет облагаться на общих основаниях.
Статьи по теме (кликните, чтобы посмотреть)
- Штраф за незаконное строительство на своем участке
- Нужно ли ставить на учет садовый домик на трубчатых столбиках (сваях)?
- Правила и ограничения при использовании придомовой территории многоквартирного дома
- Коммунальная квартира: как организована жизнь в мини-государстве
- Часть дома или квартира? Как оформить земельный участок, прилегающий к дому?
- Организация хостела в жилом доме: законодательство, рекомендации
- 5.7.5 Существенные условия договора управления многоквартирным домом
Такой доход можно уменьшить на сумму расходов или применить имущественный вычет. Что же касается рентных платежей, то такие платежи доходом от продажи имущества не признаются, применить к ним имущественный вычет нельзя, они облагаются НДФЛ в размере 13% на общих основаниях.
По данному виду дохода (рентные платежи) необходимо ежегодно подавать декларацию и уплачивать налог.
Сделка по приобретению квартиры с пожизненной рентой имеет ряд положительных и отрицательных сторон.
Начнем с плюсов для пожилых людей:
- Для собственника квартиры эти выплаты могут стать гарантированной прибавкой к пенсии и возможностью продолжать жить на своей жилплощади. При этом никакие мошенники не смогут охмурить пожилого человека, наобещав материальных благ присвоить квартиру.
- Не нужно оплачивать коммунальные платежи.
- Существует возможность получения одним платежом до 1/3 от стоимости квартиры и при этом остаться жить в нём.
- Только собственник может распоряжаться своей недвижимостью, у плательщика такой возможности нет.
- В договор кроме ежемесячных платежей можно внести оплату продуктами, различными услугами (например уход за квартирантом, ритуальные услуги), санаторным лечением и т.д.
- В такой сделке может участвовать человек любого возраста после 18 лет.
- Есть возможность передачи жилья не только целиком, но и долями между несколькими участниками сделки.
Так же плюсы можно выделить и для плательщика ренты:
- Привлекательная цена квартиры, как правило, ниже рыночной и имеется возможность платить за нее в рассрочку без процентов.
- После заключения сделки по закону квартира будет обременена обязательствами рентополучателя и в случае объявления наследников доля в ней им будет не положена. Квартира полностью отойдет рентоплательщику.
- Желание продавца изменить или отменить договор может быть рассмотрено только в судебном порядке. Для этого потребуется доказать суду грубое нарушение условий договора со стороны плательщика ренты. Если таковых нет, отменить действие соглашения будет сложно. Это станет некой страховкой рентоплательщика от моментов, когда получатель передумал участвовать в сделке.
- Обременение на квартиру будет существовать весь период жизни получателя ренты, не позволяя совершать любые сделки с этой недвижимостью.
К минусам сделки для пенсионера можно отнести:
- Есть вероятность подвергнуть себя опасности для жизни и здоровья.
- Если устные договорённости не указаны в договоре, то их могут не соблюдать.
- Обязательная уплата налога 13%.
- В случаях когда в договоре нет условий места проживания для собственника жилья, то он может оказаться на улице.
- Возврат уплаченных средств при расторжении договора, тех которые прописаны в документе.
- Наследники не смогут получить недвижимость.
- Все прописанные не указанные в договоре должны быть выписаны.
- Придется собирать не малый пакет документов.
Минусы для рентоплательщика:
- Тот факт, что вносить ежемесячный платеж нужно в строго установленные сроки и в том размере, который оговорен в договоре. При невыплате или просрочке получатель вправе обратиться в суд и добиться отмены действия соглашения. Тогда средства, которые были переданы ранее, вернуть не получится. Поэтому, беря на себя такие обязательства, нужно трезво оценивать свои возможности.
- Следует учесть и тот факт, что гибель или повреждение квартиры не освободит плательщика от ренты. Это значит, что может получиться так, что имущества не стало, а обязанности по выплате ренты никто не отменил.
Как оформить договор пожизненной ренты на квартиру
Основная характеристика договора ренты состоит в его рискованности. Выгода сторон может оказаться далеко не равнозначной.
Например, болезненный с виду старичок окажется долгожителем, и покупатель будет выплачивать ренту долгие годы.
При этом стоимость квартиры по факту может оказаться куда больше, чем при покупке равнозначного объекта. В среде российских риэлторов принято считать, что сделки с рентой «плохо пахнут».
Данная схема нередко применяется различными мошенниками. Случаются ситуации, когда получатель ренты скоропостижно отходит в мир иной по причине несчастного случая.
Что касается юристов, то они не видят в ренте ничего плохого. Собственник волен распоряжаться собственным имуществом по своему усмотрению.
И если человек хочет прожить остаток своей жизни без финансовых трудностей в обмен на передачу жилья после своей смерти, то причин препятствовать этому нет. Главное правильно оформить сделку.
Стоимость оформления документа у нотариуса
Каждый договор ренты необходимо заверить нотариально. Услуга предоставляется платно и ее стоимость составляет 0,5% от цены договора, но не меньше трехсот рублей и не больше двадцати тысяч рублей. Данная цена фиксирована для всех регионов страны.
Различия в цене проявляются в оплате за услуги технического характера. Размер данной оплаты зависит от регионов страны.
Например, в Москве услуги технического характера стоят 7000 рублей, в Оренбурге от 4000 рублей, в Рязани 7000 рублей, в Сургуте от 6000 рублей, в Омске от 5000 рублей, в Самаре от 7000 рублей, в Казани от 7000 рублей, в Краснодаре от 7000 рублей, в Челябинске от 7000 рублей, в Екатеринбурге от 6000 рублей. Оплата услуг нотариуса осуществляется плательщиком.
Для кого и кому нужно – плюсы и минусы сделки
От заключенного договора ренты выгоды получают обе стороны, конечно, при соблюдении всех условий. Ведь суть пожизненной ренты – это взаимовыгодные отношения.
Получатель ренты улучшает свое материальное положение, кроме того договориться можно не только о денежных выплатах.
Например, людям с ограниченными возможностями или стареньким тяжело обслуживать свой быт самостоятельно, поэтому часть денежной компенсации можно заменить на услуги по уборке помещения, приготовлению пищи, найм сиделки.
Плательщик ренты имеет свою выгоду в виде получаемого им объекта недвижимости.
Заключение договора ренты накладывает на плательщика обязательства, которые он обязан строго выполнять. Если условия не будут соблюдаться по его вине, то получатель ренты сможет расторгнуть договор в судебном порядке, при этом выплаченные средства не возвращаются.
Несмотря на все очевидные плюсы этого предприятия, есть и ряд минусов, затрагивающие обе стороны.
○ Можно ли расторгнуть договор?
Договор ренты можно расторгнуть в досудебном или судебном порядке. В первом случае это возможно, если стороны пришли к соглашению. В этом случае к рентополучателю переходит обратно недвижимость, а к рентоплательщику – расходы.
Если не удается решить дело мирным путем, можно обратиться в судебные органы. Суд примет вопрос на рассмотрение, если:
- Сделка недействительная (заключена с нарушениями, не прошла госрегистрацию и т.д.).
- Платежи не вносились более 1 года.
- Рентодатель признан недееспособным.
- Не исполняются условия договора.
- Рентодатель злоупотребляет полученным имуществом (использует его не по назначению либо наносит ущерб).
Правовым последствием расторжения договора будет необходимость возврата полученных в результате сделки благ.