Оценка стоимости неотделимых улучшений

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка стоимости неотделимых улучшений». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Отношения, которые возникают между собственником помещения и арендатором, регулирует Гражданский кодекс (ГК РФ). В нём есть два разных раздела: один посвящён аренде (когда снимают коммерческое помещение или когда жильё арендует юрлицо), а второй — ситуациям найма, когда один человек снимает квартиру у другого. Ответы на юридические вопросы можно искать там, но иногда требуются дополнительные источники. Например, в ГК РФ есть статья 623, где возникают понятия «отделимые» и «неотделимые» улучшения арендованного имущества, однако перечня этих улучшений нет. Приходится руководствоваться логикой и судебной практикой.

Отделимые улучшения арендованного имущества: что это?

Неотделимые улучшения — это всё, что нельзя при съезде забрать с собой, не нанеся вреда помещению. Это могут быть работы по замене электрики или водопровода, перепланировке, обновлению отделочных покрытий. Например, если арендатор решил перекрасить стены — это неотделимые улучшения.

Всё, что можно забрать, не причинив непоправимого вреда ремонту, считают отделимыми улучшениями. В некоторых случаях суды решают, что если повреждения при демонтаже имущества можно исправить восстановительным ремонтом, то имущество признаётся отделимым.

Отделимые улучшения арендованного имущества — это, к примеру:

• мебель (если только она не встроена в конфигурацию квартиры, как некоторые шкафы-купе или антресоли);
• бытовая техника (холодильник, микроволновка и так далее);
• сантехника (например, унитаз, если это не инсталляция, можно легко заменить на новый);
• различные предметы декора: картины, фотографии, шторы, лампы и светильники;
• передвижные перегородки.

Мы приводим для отделимых улучшений арендованного имущества примеры, исходя из распространённой практики. При этом, так как в Гражданском кодексе сказано лишь то, что неотделимые улучшения — это те, что нельзя отделить без вреда для имущества, возникает пространство для споров. Ведь даже отделение картины со стены или сплит-системы оставляет следы на отделке и дыры в стенах. Определить степень вреда, который наносится при отделении улучшений, сложно.

Но судебная практика даёт представление о том, что к неотделимым улучшениям относятся действительно глобальные изменения:

• строительно-ремонтные работы;
• перепланировка и переоборудование помещений;
• ремонтно-реставрационные работы;
• строительство дороги на арендованном земельном участке;
• прокладка электросети;
• установка встроенных сплит-систем;
• монтаж перегородок, жёстко прикреплённых к потолку или полу помещения;
• капитальный ремонт фасада здания и так далее.

Неотделимое улучшение арендуемого помещения за счёт арендатора

Неотделимые улучшения, как было сказано выше, близки к капитальному ремонту, который является ответственностью арендодателя. Однако Гражданский кодекс оставляет за сторонами право договориться о другом сценарии. По сути, судьба улучшений арендованного имущества в руках арендатора и арендодателя, которые могут прописать в договоре аренды самые разные нюансы. В том числе возможен капремонт силами арендатора и за счёт его средств. Но если с отделимыми улучшениями всё просто, ведь их можно в любой момент забрать из помещения, то с неотделимыми есть тонкости.

Во-первых, производство неотделимых улучшений нужно обязательно согласовывать с арендодателем. Особенно если есть намерение получить полную или частичную компенсацию затрат.

Во-вторых, если в договоре не прописана компенсация затрат, арендодатель её осуществлять не обязан. Так что даже если есть согласие собственника на существенные улучшения, но он не готов их компенсировать, все работы проводятся за счёт арендатора.

Снятие с учета арендованного имущества и передача неотделимых улучшений арендодателю

30 сентября 2015 года истекает срок договора аренды складских помещений.

Стороны договора аренды подписывают акт сдачи-приемки объекта недвижимости. Несмотря на то, что произведенные арендатором неотделимые улучшения — это собственность арендодателя, передача грузового лифта все равно должна быть оформлена документально.

Поэтому в акте сдачи-приемки складских помещений целесообразно отразить также и передачу неотделимых улучшений, приложив при необходимости копии первичных документов (накладную на оборудование и акт на работы по установке грузового лифта, справка-расчет амортизации и т. д.).

Регистрация снятия с учета арендованного здания отражается в учетной системе Операцией, введенной вручную. Стоимость возвращаемых складских помещений указывается по кредиту счета 001 «Арендованные основные средства». Для отражения передачи неотделимых улучшений можно использовать стандартный документ учетной системы Списание ОС (рис. 3).

Зачем различать отделимые и неотделимые улучшения

Все вопросы начинаются с того, что действующее законодательство не содержит четкой формулировки, что такое улучшения. Вроде бы и так все понятно, улучшили – значит чего-то добавили, прибили, прикрутили, повесили. Но у всех понятие об улучшениях разное. Как говорится, что одному хорошо, другому – плохо. В Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12. 2015 №17АП-16095/2015-АК по делу № А60-21463/2015 указано, что улучшениями имущества являются любые его преобразования, которые не относятся ни к текущему, ни к капитальному ремонту.

Почему так важно отличать отделимые улучшения от неотделимых? Для того чтобы правильно их учесть, кроме того, чтобы иметь возможность получить возмещение от арендодателя.

Произведенные арендатором улучшения признаются отделимыми, если их можно отделить без вреда для имущества. Например, установка съемных приборов, кондиционеров, системы видеонаблюдения. В п. 1. ст. 623 ГК РФ сказано, что отделимые улучшения – это собственность арендатора, то есть по истечении срока договора аренды или при его расторжении их можно забрать. Конечно, по соглашению сторон арендатор может передать отделимые улучшения за дополнительную плату арендодателю. Если же отделимые улучшения арендатор передает арендодателю безвозмездно, то арендатор не может учесть расходы на эти улучшения при исчислении налога на прибыль и ему придется заплатить НДС с рыночной цены передаваемого имущества. Если такие улучшения арендодателю не нужны, то арендатор обязан их демонтировать и вывезти. На установку таких улучшений не надо получать согласие арендодателя.

Так как собственником отделимых улучшений является арендатор, если иное не зафиксировано в договоре, вопрос, как их учесть, возникает у него. Если срок использования улучшений более двенадцати месяцев и стоимость в налоговом учете более 100 000 руб., то это основное средство. Тогда затраты можно списать через его амортизацию. Если под основное средство улучшение не попадает, то тогда расходы можно списать единовременно.

В ГК РФ сказано, что неотделимые улучшения – это те, которые нельзя отделить без вреда для имущества. Но это не звучит конкретно, потому что невозможно определить степень вреда, возникающего при отделении.

Ведь даже если снять сплит-систему со стены, в стене останутся дырки, а это – вред. Там, где в праве есть неопределенность, возникают многочисленные судебные разбирательства. Так судебная практика относит к неотделимым улучшениям следующие:

• строительно-ремонтные работы (в том числе по перепланировке и переоборудованию) – Постановление АС СКО от 10.03.2017 по делу № А53-2371/2015;
• ремонтно-реставрационные работы – Постановление АС МО от 30.01.2017 по делу № А40-56316/2016;
• строительство дороги на арендованном земельном участке – Постановление АС ЗСО от 24.01.2017 по делу № А67-3230/2016;
• переоборудование помещения, в том числе прокладка электросети, – Постановление АС СЗО от 20.12.2016 по делу № А42-7118/2015;
• установка встроенных спит-систем и установка перегородок, жестко прикрепленных к полу и потолку нежилого помещения, – Постановление АС УО от 09.12.2016 по делу №А60-5892/2016;
• капитальный ремонт пола с заменой плитки и оформление фасада здания – Постановление АС ДВО от 15.09.2016 по делу № А16-1700/2015.

В Постановлении АС СКО от 19.08.2016 № Ф08-5982/2016 отмечено, что неотделимые улучшения нельзя использовать отдельно от объекта аренды. Например, если арендатор установил окна, двери, системы освещения, отопления, а после прекращения договора аренды все это демонтировал. Суд указал, что без таких улучшений помещениями пользоваться нельзя, а значит, им причинен вред. Кроме того, окна, двери, системы отопления и освещения не могут иметь самостоятельного хозяйственного назначения, вне помещений в которых они установлены, и поэтому являются не самостоятельными объектами, а частью таких помещений. А это значит, что возможность физического отделения улучшений не свидетельствует об их отделимости.

Чтобы не доводить дело до суда можно в договоре аренды заранее прописать, что будет относится к неотделимым улучшениям (Постановления АС МО от 19.06.2018 № Ф05-5840/2018, АС УО от 20.09.2016г. №Ф09-8579/16). Если в договоре аренды этого не прописали разобраться в отделимости или не отделимости вам поможет подрядчик, который эти улучшения делал, указав их характер в договоре подряда или в своем заключении.

Не стоит забывать, что для производства неотделимых улучшений необходимо согласие арендодателя, потому что эти улучшения являются его собственностью и должны быть ему переданы вместе с имуществом. Если такое согласие не получено, арендатору нельзя учесть расходы на неотделимые улучшения при расчете налога на прибыль, а при передаче такого улучшения арендодателю арендатор должен будет заплатить НДС, который арендодатель не сможет принять к вычету. Кроме того, если согласие арендодателя не получено, существует риск того, что арендатору придется демонтировать улучшения и приводить имущество в первоначальное состояние, а это лишние расходы.

Зачем различать отделимые и неотделимые улучшения

Все вопросы начинаются с того, что действующее законодательство не содержит четкой формулировки, что такое улучшения. Вроде бы и так все понятно, улучшили — значит чего-то добавили, прибили, прикрутили, повесили. Но у всех понятие об улучшениях разное.

Как говорится, что одному хорошо, другому — плохо. В Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12. 2015 № 17АП-16095/2015-АК по делу № А60-21463/2015 указано, что улучшениями имущества являются любые его преобразования, которые не относятся ни к текущему, ни к капитальному ремонту.

Почему так важно отличать отделимые улучшения от неотделимых? Для того чтобы правильно их учесть, кроме того, чтобы иметь возможность получить возмещение от арендодателя.

Произведенные арендатором улучшения признаются отделимыми, если их можно отделить без вреда для имущества. Например, установка съемных приборов, кондиционеров, системы видеонаблюдения. В п. 1. ст. 623 ГК РФ сказано, что отделимые улучшения — это собственность арендатора, то есть по истечении срока договора аренды или при его расторжении их можно забрать.

Конечно, по соглашению сторон арендатор может передать отделимые улучшения за дополнительную плату арендодателю.

Если же отделимые улучшения арендатор передает арендодателю безвозмездно, то арендатор не может учесть расходы на эти улучшения при исчислении налога на прибыль и ему придется заплатить НДС с рыночной цены передаваемого имущества.

Если такие улучшения арендодателю не нужны, то арендатор обязан их демонтировать и вывезти. На установку таких улучшений не надо получать согласие арендодателя.

Так как собственником отделимых улучшений является арендатор, если иное не зафиксировано в договоре, вопрос, как их учесть, возникает у него.

Если срок использования улучшений более двенадцати месяцев и стоимость в налоговом учете более 100 000 руб., то это основное средство. Тогда затраты можно списать через его амортизацию. Если под основное средство улучшение не попадает, то тогда расходы можно списать единовременно.

В ГК РФ сказано, что неотделимые улучшения — это те, которые нельзя отделить без вреда для имущества. Но это не звучит конкретно, потому что невозможно определить степень вреда, возникающего при отделении.

Ведь даже если снять сплит-систему со стены, в стене останутся дырки, а это — вред. Там, где в праве есть неопределенность, возникают многочисленные судебные разбирательства.

Так судебная практика относит к неотделимым улучшениям следующие:

• строительно-ремонтные работы (в том числе по перепланировке и переоборудованию) — Постановление АС СКО от 10.03.2017 по делу № А53-2371/2015;
• ремонтно-реставрационные работы — Постановление АС МО от 30.01.2017 по делу № А40-56316/2016;
• строительство дороги на арендованном земельном участке — Постановление АС ЗСО от 24.01.2017 по делу № А67-3230/2016;
• переоборудование помещения, в том числе прокладка электросети, — Постановление АС СЗО от 20.12.2016 по делу № А42-7118/2015;
• установка встроенных спит-систем и установка перегородок, жестко прикрепленных к полу и потолку нежилого помещения, — Постановление АС УО от 09.12.2016 по делу №А60-5892/2016;
• капитальный ремонт пола с заменой плитки и оформление фасада здания — Постановление АС ДВО от 15.09.2016 по делу № А16-1700/2015.

В Постановлении АС СКО от 19.08.2016 № Ф08-5982/2016 отмечено, что неотделимые улучшения нельзя использовать отдельно от объекта аренды. Например, если арендатор установил окна, двери, системы освещения, отопления, а после прекращения договора аренды все это демонтировал.

Суд указал, что без таких улучшений помещениями пользоваться нельзя, а значит, им причинен вред. Кроме того, окна, двери, системы отопления и освещения не могут иметь самостоятельного хозяйственного назначения, вне помещений в которых они установлены, и поэтому являются не самостоятельными объектами, а частью таких помещений.

Как в договоре предусмотреть неотделимые улучшения

Осуществление неотделимых улучшений выступает юридическим фактом, который требует надлежащего оформления. Стороны могут предусмотреть такую модернизацию в виде отдельного соглашения, либо в качестве приложения к основному соглашению, описывающему предмет аренды.

Договор на возмещение стоимости улучшений, признанных неотделимыми, должен содержать:

• Перечень объектов, выступающих в качестве улучшений;
• Их предварительную стоимость (стоимость материалов и строительно-ремонтных услуг);
• Время осуществления работ по осуществлению капитальных улучшений (важный аспект при бухгалтерском учете);
• Порядок оплаты капитальных вложений (кем будут оплачиваться, в какие сроки);
• Конкретное указание на согласованность действий, как со стороны арендодателя, так и арендатора;
• Ответственность за неисполнение обязательств или просрочку исполнения.

Практика арендных правоотношений показывает, что стороны вправе предусмотреть универсальное условие, касающееся производства капитальных вложений, которое указывает на то, что арендодатель изначально согласен на любые виды капитальных преобразований и арендатору нет необходимости каждый раз согласовывать этот момент. Однако, в случае возникновения спора, такая правовая конструкция может оказаться не надежной.

В случае, если таковая модернизация была произведена с согласия правообладателя арендованного имущества, но не оформлена документально, после чего он выдает отказ на возмещение, арендатору стоит прибегнуть к судебному оспариванию.

В качестве доказательственной базы могут выступать:

• Показания свидетелей, присутствующих при разговоре;
• Аудио-, видео записи;
• Подписи на чеках о покупке материалов или фактическая компенсация расходов.

Возмещение собственником стоимости неотделимых улучшений в случае передачи имущества в аренду и получения согласия на производство улучшений от неуполномоченного на то лица

В случае передачи в аренду имущества лицом, не являющимся его собственником, либо уполномоченным им лицом договор аренды является ничтожным как противоречащий ст. 608 ГК РФ.
На практике может возникнуть ситуация, что такой арендодатель дает согласие арендатору на производство неотделимых улучшений имущества. Применение норм о неотделимых улучшениях имущества (ст. 623 ГК РФ) при незаключенности (в том числе отсутствии) или недействительности договора аренды – см. материалы п. 4 к ст. 623 ГК РФ.
Открытым остается вопрос о возможности возмещения собственником арендатору стоимости произведенных улучшений в случае, если последний вернул имущество собственнику, а тот его принял без замечаний.

6.1. Вывод из судебной практики: В случае если неуполномоченное лицо передало в аренду имущество и дало согласие на производство неотделимых улучшений, а впоследствии собственник данного имущества принял его без замечаний, стоимость неотделимых улучшений подлежит возмещению арендатору собственником в соответствии со ст. 303 ГК РФ о расчетах при возврате имущества из незаконного владения.

Зачет стоимости произведенных неотделимых улучшений в счет арендных платежей после прекращения договора

В случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Однако данная норма не указывает на возможность проведения зачета стоимости неотделимых улучшений и задолженности по арендной плате, в связи с чем на практике возникают споры.
В качестве одного из доводов против проведения зачета приводится тот факт, что зачет может быть осуществлен только в отношении однородных обязательств, в то время как до определения сторонами или судом стоимости улучшений, подлежащей уплате арендодателем арендатору, денежного обязательства у арендодателя не возникает.

8.1. Вывод из судебной практики: Если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств.

Заглублённый фундамент

Фундамент — часть строения, его несущая конструкция. Основное назначение — передача нагрузки от вышележащих конструкций на грунт.

Фундаменты бывают ленточные и плитные, монолитные и сборные, видов много.

Однако строение считается капитальным, а соответственно относится к недвижимому имуществу, если его фундамент заглублён в землю.

Заглублённый фундамент = капитальный объект = недвижимость

Наличие заглублённого фундамента — основной критерий, по которому строение относят к объекту капитального строительства.

Не важно, мелкозаглубленный или фундамент глубокого залегания.

Заглублён в землю, значит прочно с ней связан

Заглублённый фундамент — это когда его подошва ниже поверхности грунта.

Подошва, по-другому основание фундамента — нижняя горизонтальная плоскость фундамента, та на которую фундамент опирается на грунт.

Возвести некапитальный объект на заглублённом фундаменте нельзя — строение будет уже капитальным.

Капитальное строение: определение, признаки, виды строений

Капитальное строение — это различного вида постройки (сооружения, здания), имеющие ряд признаков. Например, данные строительные объекты не могут быть временного характера; они привязаны к капитальному фундаменту; на эти постройки выдается необходимая документация, которая удостоверяет право собственности.

Термин «капитальное строение» предполагает возведение построек с выполнением следующих работ: изыскательских, проектных, пусконаладочных, монтажных.

К капитальным строениям не относятся различные навесы и киоски. Согласно закону Российской Федерации, киоск — это постройка, площадь которой предназначена для одного продавца и не имеет торгового зала. Навес — не полностью закрытое помещение, не имеющее стен или стены. Объектом капитального строения принято считать самостоятельные здания с коммуникациями, необходимым оборудованием, эстакадами и так далее. А также объекты незавершенного строительства, постройка которых была начата, но не закончена и приостановлена на фиксированный срок на всех законных основаниях.

Налоговый и бухгалтерский учет арендатора

Следует иметь в виду, что улучшения арендованного имущества могут производиться как с разрешения арендодателя, так и без его согласия. В первом случае после прекращения договора аренды арендатор имеет право на компенсацию стоимости улучшений арендодателем. Во втором — на возмещение затрат рассчитывать не приходится. Причем последний вариант чреват еще тем, что в налоговом учете арендатора неотделимые улучшения, осуществленные без согласия арендодателя, не подлежат амортизации (согласно пункту 1 статьи 256 НК РФ).

Еще один нюанс: неотделимые улучшения по окончании договора аренды безвозмездно переходят к арендодателю. А на основании пункта 16 статьи 270 НК РФ стоимость безвозмездно переданного имущества не учитывается в налогообложении, соответственно, арендатор не может учесть стоимость неотделимых улучшений в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль.

Налог на прибыль. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом. Если их стоимость по договору арендатору не возмещается, то он может ее «погасить» посредством начисления амор-тизации в течение действия договора аренды (п. 17 ПБУ 6/01) с учетом периода полезного использования объекта (п. 1 статьи 258 НК РФ). Кстати, с 1 января 2010 года налогоплательщик вправе определять срок полезного использования неотделимых улучшений самостоятельно. Напомню, что ранее расходы на неотделимые улучшения амортизировались исходя из срока эксплуатации объекта, что увеличивало срок амортизации и не учитывало реальных вложений арендатора. Сегодня суммы амортизации распределяются в соответствии со сроком полезного использования не самого объекта, а конкретно неотделимого улучшения. И арендатор вправе установить этот «полезный» срок сам. При этом обозначенный им период может отличаться от принятого арендодателем, но должен вписываться в классификацию основных средств, утвержденную Правительством РФ. Разъяснения данной нормы были представлены в письмах УФНС РФ по Москве от 25.08.2010 № 16-15/089245, Минфина РФ от 01.06.2010 № 03-03-06/1/358.

» Я рекомендую арендаторам заранее продумывать каждую формулировку договора аренды и отражать в нем все возможные варианты развития событий. «

Налог на имущество. Стоит отметить, что капитальные вложения в виде неотделимых улучшений, учтенных в составе основных средств арендатора, облагаются налогом на имущество до окончания срока действия договора аренды. Эта позиция подтверждена в письмах Минфин РФ от 03.11.2010 № 03-05-05-01/48, от 01.11.2010 № 03-05- 05-01/46.

НДС. При безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендатор обязан начислить НДС и уплатить его в бюджет (п. 1 статьи 146 НК РФ, где оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров и услуг).

Я рекомендую арендаторам заранее продумывать каждую формулировку договора аренды и отражать в нем все возможные варианты развития событий.

Например, чтобы сумма начисленной амортизации по неотделимым улучшениям могла приниматься в расходы при исчислении налога на прибыль, в договоре должно быть дано разрешение арендодателя на проведение неотделимых улучшений.

Также в договоре можно прописать, что арендодатель не должен возмещать произведенные улучшения арендатору. В противном случае начисленная амортизация не будет признана при исчислении налога на прибыль.

Определить необходимость для проведения капитального ремонта можно только на основании заключения о санитарном и техническом состоянии помещения. В ином случае, если появились неотделимые улучшения, но на то согласия владельца не было, то от него возврат их цены никто не может затребовать.

То есть закон дает право на изменение имущества в независимости от того есть согласие арендодателя или нет. Но вопрос о возмещении стоимости здесь отпадает сам собой. Если владелец посчитает нужным, то он оплатит выполненные работы. Только стоит отметить, немного другая ситуация складывается с договором аренды предприятия. Арендатор может потребовать возместить ему стоимость выполненных работ, не зависимо от того, было или не было соглашение от владельца. Стоит отметить, что это общепринятое правило, каждый договор может иметь свои исключения. Но арендодатель также имеет возможность уйти от возмещения работ по приобретению имущества. Для этого ему придется доказать:

• то, что цена имущества действительно увеличилась, но это не соразмерно улучшению эксплуатационных характеристик помещения,
• то, что действующий собственник не добросовестный и выполнил все без его соглашения.

Помните о том, что улучшения любого типа признаются собственностью владельца, если они выполнены из счета отчислений этого имущества.

Что признается неотделимыми улучшениями

Ныне действующее законодательство выделяет две кардинально разные категории улучшений имущества, опосредуемого в рамках аренды. В числе таковых:

• Отделимые улучшения – улучшения, которые возможно отделить от предмета аренды без нанесения ущерба и изменения первоначального существа объекта. Они признаются собственность арендатора, который вправе забрать их, в случае если арендодатель не предложит компенсацию за оставление таковых на прежнем месте.
• Неотделимые улучшения – те, которые не представляется возможным отделить без нанесения ущерба имуществу арендодателя или самому объекту, выступающему улучшением.

Особенности неотделимого улучшения:

1. Могут производиться только с согласия собственника;
2. Производятся за счет средств арендатора;
3. Увеличивают ценность предмета аренды;
4. Усовершенствуют функциональность, технические характеристики имущества, потребительские свойства или срок эксплуатации;

Важно понимать, что в соответствии со ст. 616 ГК РФ за арендатором имущества закрепляется обязанность по осуществлению текущего ремонта помещения, который не подразумевает производства улучшений, способствующих повышению цены имущества. Это правило полагает, что во время текущего ремонта не может быть произведено капитальных улучшений.

Наниматель имущества, совершивший улучшения против воли собственника может получить требование о их устранении и восстановлении первоначального вида объекта.

К числу неотделимых улучшений можно отнести:

• Реконструкция, перепланировка;
• Достройка, пристрой (завершение ранее начатого строительства или возведение дополнительного строения);
• Модернизация (замена старых электропроводов или трубопровода на новый);
• Техническое оснащение (установка системы сигнализации и прочее);
• Садовое обустройство (посадка плодоносных деревьев);
• Покраска (например, в отношении автомобиля);

Определение стоимости неотделимых улучшений

Улучшения, за которые арендатор требует компенсации, должны отвечать следующим требованиям:

1. Производиться с согласия арендодателя и (или) балансодержателя;
2. Их отделение повлечет нанесение вреда конструкции предмета аренды;
3. Они носят характер капитальных вложений.

Прежде чем производить компенсацию расходов, собственник, обычно, проводит анализ объема выполненных работ, на основании которых делает вывод о затратах по улучшению.

В объем стоимости капитальных вложений может входить:

• Расходы на сооружение улучшения;
• Их производство, изготовление;
• Доведение до качественного состояния, в котором они будут признаны пригодными для эксплуатации.

Стоимость капитальных вложений определяется посредством затратного подхода, который применяется в виде расчета величины затрат на создание улучшений.

Особенности выявления стоимости:

• На конечный результат расчетов не влияют особенности инвестиций (перерасход или экономия материала и прочее);
• Определяется по стоимости сметно-строительных работ, которые были произведены на дату оценки по соответствующим ведомостям объема работ;
• Стоимость работ по производству капитальных улучшений носит договорной характер и напрямую зависит от сроков и объемов их осуществления.

Важные тонкости и советы по составлению

Написать документ нужно с учетом нюансов. Стоит сказать, что понятия, о котором говорится, в Гражданском кодексе нет, его используют продавцы, сделавшие ремонт, ведь им приходится платить завышенные налоги. Расписка оформляется для того, чтобы продавец заплатил меньше налога, чем должен быть, поэтому к договору купли-продажи, отправляясь к нотариусу, прилагать ее не следует.

Этот вариант компенсации проведенных улучшений должен обговариваться предварительно и детально, ведь в состав официального договора он не включен. Если документ купли продажи выдан отделением нотариальной службы и заверен, то расписки этот момент не касается, она является результатом дополнительных договоренностей между сторонами сделки.

Расписка позволяет не только продавцу заплатить налоги меньше, но и покупателю, в случаи расторжения контракта, получить сумму по договору и те деньги, которые были внесены за улучшения, в полном объеме. Если квартиру покупает пару людей, то для каждого участника договоренности должна быть подготовлена расписка этого образца.

Неотделимые улучшения земельного участка и налог на имущество

Чтoбы избeжaть нeнyжныx cпopoв, paзбиpaтeльcтв и cyдeбныx тяжб, лyчшe зapaнee пpoпиcaть в дoгoвope вoзмoжнocть нeoтдeлимыx yлyчшeний и oбязaннocть apeндoдaтeля кoмпeнcиpoвaть иx. Mнoгиe пpибeгaют к yнивepcaльнoй фopмyлиpoвкe — пишyт в ocнoвнoм дoгoвope apeнды, чтo coбcтвeнник зapaнee coглaceн нa любыe виды кaпитaльныx пpeoбpaзoвaний, и apeндaтopy нe нyжнo кaждый paз coглacoвывaть нeoтдeлимыe yлyчшeния. Taкoe peшeниe лyчшe нe иcпoльзoвaть, пoтoмy чтo в cлyчae вoзникнoвeния cпopa oнa бyдeт нeнaдeжнoй.

Лyчшe cocтaвлять дoпoлнитeльнoe coглaшeниe к дoгoвopy apeнды пpи кaждoм пpoизвeдeнии кaпитaльныx пpeoбpaзoвaний. B нeм нyжнo yкaзaть:

📋 Coглacиe apeндoдaтeля c paбoтaми, кoтopыe бyдyт пpoвeдeны в apeндyeмoм пoмeщeнии.

📋 Oбъeм и тип нeoтдeлимыx yлyчшeний — пepeчиcлитe, чтo coбиpaeтecь измeнить.

📋 Cтoимocть кaпитaльнoгo пpeoбpaзoвaния — мoжeтe пocчитaть ee пpимepнo, yкaзaв, чтo cyммa нeтoчнaя, или yкaзaть тoчнyю cyммy нa ocнoвaнии cмeты.

📋 Oбязaннocть кoмпeнcиpoвaть pacxoды, cpoки и cпocoб выплaты кoмпeнcaции.

Дoпoлнитeльнoe coглaшeниe пoкaжeт, чтo coбcтвeнник знaл o пpoвeдeнии нeoтдeлимыx yлyчшeний, был coглaceн c ними и oбязyeтcя выплaтить кoмпeнcaцию в дaльнeйшeм.

Нaпpимep: Taня и Maшa иcпoльзoвaли в дoгoвope yнивepcaльнyю фopмyлиpoвкy, пo кoтopoй Maшa coглacнa нa любыe измeнeния. Taня cдeлaлa eвpopeмoнт в квapтиpe. Maшa oткaзывaeтcя плaтить, мoтивиpyя этo тeм, чтo цeннocть имyщecтвa нe выpocлa. Cyд бyдeт пpинимaть peшeниe, иcxoдя из дoкaзaтeльнoй бaзы в кaждoм индивидyaльнoм cлyчae.

Однако на деле все оказывается не так просто. Бухгалтерская практика полна споров как между арендаторами и арендодателями, так и между хозяйствующими субъектами и налоговыми органами по поводу отнесения улучшений к тому или иному виду. У судебных органов, в свою очередь, собственная позиция. Поэтому предлагаю разобрать некоторые спорные случаи, в которых виды строительных работ признавались судом в качестве ремонтных. Например, проведение ремонта офисных помещений. В соответствии с п. 5 Приложения № 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и дверных заполнений относится к текущему ремонту. Соответственно, если работы, которые производятся на арендованном объекте, квалифицируются как ремонт, то у арендатора они учитываются как текущие расходы.

Или рассмотрим благоустройство дорожного участка. В Постановлении ФАС Уральского округа от 14.05.2008 № Ф09-3351/08-С3 по ОАО «Концерн „Калина“ суд пришел к выводу, что выполненные работы (уплотнение грунта, щебеночная подготовка, проливка битумом, отбортовка проездов бордюром, укладка асфальта, асфальтирование площадок на основных проездах) не изменили технологического или служебного назначения дорожного участка и не повысили его технико-экономические показатели. Работы проведены для поддержания дорог на внутренней территории организации в надлежащем состоянии, следовательно, являются ремонтными.

« Неотделимыми улучшениями могут быть признаны только работы по достройке, дооборудованию, модернизации, реконструкции или техническому перевооружению объекта. »

Третий пример. В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 18.06.2009 № А53-14011/2008-С5-14 по ООО «Черкизово-Дон» представители налогового органа установку и настройку офисной АТС и локальной компьютерной сети отнесли к неотделимым улучшениям арендованных обществом основных средств и в соответствии с абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ посчитали амортизируемым имуществом. Суд не поддержал данную позицию и указал, что налоговый орган не представил доказательств, подтверждающих факт не-отделимости улучшений, выполненных при установке и настройке техники.

Еще ряд ситуаций, в которых судьи принимали сторону налогоплательщиков и делали выводы, что проведенные виды работ относятся именно к ремонтным.

• Кладка кирпичных перегородок, штукатурка и облицовка стен, штукатурка деревянных откосов, облицовка еврорейками, выравнивание пола, устройство цементной стяжки, демонтаж светильников в здании (Постановление ФАС ВВО от 10.07.2007 № А43-25348/2006-31-814).
• Замена старых полов, изношенных канализационных труб и труб водоснабжения, оконных блоков, покраска стен, потолков, дверных блоков (Постановления ФАС УО от 22.05.2007 № Ф09-3656/07-С2, ФАС ЗСО от 25.09.2006 № Ф04-6044/2006 (26466-А81-31)).
• Замена двери вместе с дверной коробкой (проем в стене), установка дополнительной кирпичной перегородки и дополнительной металлической перегородки для одного офисного рабочего места. Согласно Постановлению ФАС МО от 18.01.2007 № КА-А40/13128-06-2, произведенные ремонтные работы не вызвали изменения технологического или служебного назначения здания и его помещений.

Похожие записи:

• 03.11.2022 Выплаты многодетным к Новому 2023 году — последние новости
• Как научить ребенка (подростка) правильно распоряжаться деньгами?
• КБК при уплате штрафа за несвоевременную сдачу СЗВ-М в ПФР