Можно ли продать квартиру в ипотеке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать квартиру в ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если есть потребность реализовать недвижимость срочно, проще всего обратиться к заемщику с предложением о выкупе ее у собственника. Однако такой вариант не назовешь экономически обоснованным, ведь банк заинтересован, прежде всего, в получении суммы долга. Будет ли справедливой цена, по которой квартира будет реализована, и какая сумма достанется в итоге заемщику – вопрос спорный.

Вариант 4. Продажа для смены жилья

Случается так, что в процессе выплаты ипотеки у владельца возникает потребность в приобретении большей квартиры. Причиной может быть и улучшение материального состояния и желание перебраться в лучший район, и рождение в семье детей. Как правило, банки охотно идут навстречу заемщику, если он хочет улучшить свои жилищные условия и купить жилье большей площади и более дорогое.

В таких случаях клиенту разрешается реализовать имеющуюся квартиру традиционным способом. При этом часть оставшегося долга гасится при продаже, а оставшаяся от продажи сумма вносится в качестве первоначального взноса при заключении последующего ипотечного договора.

Банки не очень охотно соглашаются на такую схему, если жилье приобретается более дешевое и меньшее по площади, ведь, по сути, они теряют часть своей выгоды. Нужно быть готовым к тому, что такую сделку кредитные специалисты будут держать на жестком контроле.

Важно! Новое жилье также находится в залоге у банка до момента полного погашения собственником долга по кредиту.

Кратко: как продать квартиру, если она в залоге у банка?

• Снимите обременение: найдите покупателя, который купит залоговую квартиру, досрочно рассчитайтесь с долгами или переоформите ипотеку на другого человека.

• Получите одобрение банка на сделку и органов опеки, если доля в собственности у несовершеннолетних детей.

• Подпишите с покупателем предварительное соглашение, получите задаток, чтобы рассчитаться с банком.

• Снять залоговое обременение удастся в том случае, когда деньги поступят в банк.

• Передайте права собственности через Росреестр и заключите полноценную сделку купли-продажи.

• Если недвижимость была куплена по сертификату материнского капитала, выделяют долю детям в новой квартире и получают разрешение органов опеки.

• Банк вправе отказать снимать залоговое обременение. Тогда придется самостоятельно искать покупателя, чтобы он внес задаток, равный сумме долга. Заключите предварительный договор у нотариуса, возьмите задаток и снимите обременение с квартиры. После этого смело продавайте квартиру.

Кто готов купить квартиру в ипотеке?

У тех, кто собирается продать квартиру в залоге банка, часто возникает вопрос – кто будет ее покупать? Кто захочет иметь дело с залоговой недвижимостью, обремененной ипотекой? Несмотря на расхожее мнение, такие покупатели существуют – и делятся на несколько категорий.

Первая категория – это риелторы. Дело в том, что чаще всего квартиры в обременении продаются по сниженной цене. Для этих специалистов по недвижимости такие сделки – настоящая находка, поэтому чаще всего на объявления откликаются именно они. Ради прибыли они даже готовы внести выплату вперед, особенно если вы готовы «скинуть» 20−30% от рыночной стоимости.

Вторая категория покупателей – люди, не имеющие достаточного количества денег, но желающие обзавестись собственностью побольше или в хорошем районе. Эти покупатели часто сомневаются в решении приобрести жилье в обременении, поэтому на помощь приходят как раз-таки риелторы – ведение сделок купли-продажи опытным специалистом увеличивает шанс получить выгоду для всех ее участников.

И третья категория – это «ценители, люди, давно присмотревшие квартиру в конкретном районе или жилом комплексе, но не имеющие достаточных средств. Если ваше жилье – лакомый кусочек, — вы сможете его быстро продать.

Покупатель дает деньги продавцу на погашение ипотеки

В этом случае покупатель предоставляет собственнику деньги для погашения ипотечного кредита. Как правило, деньги передаются под расписку, либо на основании заключения предварительного договора купли-продажи объекта.

После того, как собственник гасит ипотечный кредит, банк снимает с квартиры обременение. Затем заключается уже основной договор купли-продажи и регистрируется переход права собственности на покупателя.

Это более рискованный для покупателя вариант, хоть и удобный для продавца. Во-первых, есть риск, что предоставленные покупателем деньги для погашения кредита собственник потратит на иные цели. Во-вторых, собственник может отказаться от сделки.

Покупатель в этом случае должен здраво оценить имеющиеся риски, тщательно проверить объект недвижимости и оформленные на него имущественные права. Ему нужно совместно с собственником собрать и сформировать полный пакет документов, необходимых для совершения сделки, заключить договор, подробно устанавливающий права и обязанности сторон, а также их ответственность за неисполнение обязательств. Это может быть, как предварительный договор купли-продажи, так и основной с рассрочкой платежа.

3

Схема 1. Погашение ипотечного кредита и снятие обременения

Это самый простой способ. Вам нужно продать квартиру, но, если она в ипотеке, вам придется сначала погасить долг перед банком. Если долг небольшой, это сделать несложно: можно взять потребительский кредит, погасить остаток долга, снять обременение и продать квартиру. Продажа квартиры позволит закрыть потребительский кредит.

В этой схеме банк задействован минимально. Достаточно узнать в банке точную сумму остатка долга на дату, в которую вы планируете погасить долг, и написать заявление на полное досрочное погашение.

После того как кредит будет полностью погашен, банк снимет ипотеку сам либо выдаст вам на руки закладную с отметкой о погашении и справку об отсутствии к вам претензий. С этими документами вы через МФЦ сможете подать заявление на снятие залога.

Продажа ипотечной квартиры с помощью банка

Этот вид сделки наименее выгоден для владельца недвижимости, поскольку банк не заинтересован в поиске варианта, при котором в плюсе мог бы оказаться и продавец. Для финансовой организации главное – возвращение суммы долга по ипотеке.

В то же время, при желании продать квартиру и купить другую, законное право заемщика – не участвовать в сделке, переложив реализацию ипотечного имущества на сотрудников банка. Это может происходить в случае, когда человек переезжает в другой город.

В этом случае кредитор находит покупателя и ведет с ним сделку. Новый владелец оплачивает долг по ипотеке, переоформляя жилплощадь на себя. Если между суммой кредита и ценой на недвижимость образуется разница, ее забирает экс-владелец квартиры после подписания документа купли-продажи.

Рефинансирование ипотеки

Чтобы снизить финансовые потери при продаже ипотечной квартиры, собственник может рефинансировать кредит в другом банке. Для этого продавец предоставляет тот же набор документов, что и в первый раз, когда он оформлял кредит для покупки квартиры, которую собирается продать.

Процедура имеет несколько нюансов. С одной стороны, шанс получить более выгодный процент по кредиту, а с другой – расходы за перерегистрацию сделки, новую страховку и прочее. Дополнительные траты могут превысить 100 тысяч рублей.

Другая сложность – действовать придётся очень быстро. Нужно найти покупателя и банк, согласный рефинансировать ваш кредит на выгодных условиях, оформить все необходимые документы и уложиться в сроки. Как правило, на оформление залога в пользу нового банка даётся 45 дней. Если не уложитесь в эти сроки, то есть риск, что ставка для вас будет выше.

Оформлять рефинансирование стоит только в том случае, если у вас уже есть покупатель и дата купли-продажи уже назначена. Чтобы успеть пройти все необходимые процедуры, стоит обратиться к риэлтору, у которого есть опыт конкретно в ипотечных сделках.

Лучше не говорить банку, что вы собираетесь продавать квартиру после ее рефинансирования. От кредита, который вы быстро погасите, финансовая организация получит совсем мало процентов. Это может стать поводом для отказа в рефинансировании.

Продажа залоговой квартиры со сменой заёмщика

Существует и другой вариант. Если же найденный покупатель не имеет необходимой суммы средств для покупки жилья, то в этом случае возможна продажа залогового имущества со сменой прав заёмщика. Покупатель выплачивает продавцу лишь разницу между общей стоимостью квартиры и размером непогашенной банковской ссуды, оставшуюся часть которой впоследствии и выплачивает банку взяв на себя права заёмщика.

Хотя такие случаи происходят довольно часто, банки не всегда приветствуют подобные сделки. Это объясняется тем, что новоиспечённого заёмщика ещё нужно проверить на предмет платёжеспособности, а саму ставку по кредиту нужно будет рефинансировать, так как с момента оформления ипотеки прошлым заёмщиком она могла значительно измениться. Этот вариант не всегда выглядит привлекательным для покупателя недвижимости.

Причины продажи залоговой квартиры

Достаточно часто к подобным сделкам потенциальные клиенты относятся достаточно настороженно, подозревая мошенническую операцию и опасаясь возможного обмана. Стоит сказать, что махинации действительно могут иметь место, однако это справедливо в равной степени и для любой сделки с недвижимостью, движимым имуществом, стоимость которого является высокой.

Другое дело, что такие сделки происходят на рынке намного реже, а их проведение требует более ответственного подхода и привлечения специалистов. Существует несколько причин, побуждающих банковского заемщика, оформившего ипотечный кредит, продать квартиру до полной выплаты займа:

— Во-первых, это изменения обстоятельств жизни заемщика в худшую сторону. Это может быть утрата работы, повлекшая за собой невозможность дальнейших платежей по кредиту, утрата трудоспособности, пр. В таких случаях, наиболее правильным решением является продажа квартиры с тем, чтобы недвижимость в скором времени не была истребована банком в счет оплаты договорных обязательств;

— Во-вторых, причиной продажи могут стать обстоятельства, меняющие жизнь заемщика в лучшую сторону — необходимость переезда, связанного с получением перспективной работы, прибавление в семействе, связанное с потребностью расширить жилплощадь (оформить ипотеку на более просторное жилье), пр. При наступлении подобных случаев достаточно проблематично устраиваться на новом месте, продолжая выплаты или брать очередную ипотеку, пока не выполнены обязательства по первому договору;

— В третьих, причиной продажи может быть тот факт, что недвижимость является инструментом инвестиций. Например, разница в стоимости жилья, находящегося в начальной стадии строительства и готовой недвижимости после оформления прав собственности достаточно ощутима, ипотечный кредит вполне может быть оформлен с целью последующей перепродажи.

Что нужно сделать для досрочной выплаты ипотеки

Если заемщиком принято решение о досрочном погашении ипотеки, по закону он должен минимум за месяц до внесения платежа уведомить об этом кредитора. В зависимости от условий договора и особенностей кредитной политики банка срок подачи уведомления может быть короче. Однако требование известить кредитора более чем за 30 дней выходит за рамки действующего законодательства и может не приниматься в расчет.

Процедура досрочной выплаты ипотеки довольно проста: клиент приносит или переводит деньги в банк, кредитор закрывает задолженность. В некоторых банках требуется предварительная подача заявления о досрочной выплате денежных средств. Когда ипотека полностью закрыта, с жилья снимается обременение, и оно переходит в собственность покупателя на законных основаниях.

Как купить залоговую квартиру у банка

При ипотеке квартира остается в залоге у банка. В связи с этим некоторые собственники считают, что банки скупают квартиры. Это не так. Залог – это гарантия обязательств. Чтобы продать вашу квартиру и вернуть свои деньги, выданные вам по кредиту, банк выставит недвижимость на аукцион. Цель – компенсировать свои расходы. Стоимость квартир на аукционе на 10% ниже рыночных. Это выгодно, но в покупке заложенных в банке квартир с аукциона есть свои риски.

Например, если вы присмотрели квартиру вторичного рынка, то там, возможно есть другие собственники. Проблема появления юридических или физических лиц, которые имеют права на квартиру, встречается достаточно часто. Квартиры с обременением нужно тщательно проверять. Но и это не дает гарантий, что появившееся лицо, которое предъявит свои права, не аннулирует сделку купли-продажи выставленного на аукционе объекта.

Сам банк не занимается продажами недвижимости. Когда заемщик (залогодатель) не выполняет свои обязательства по договору ипотеки, банк отправляет ему предупреждение. Если заемщик игнорирует документ, то банк подает иск в суд. После вынесения решения суда в пользу залогодержателя, приставы получают документ, по которому обязаны конфисковать жилую недвижимость и выставить на аукцион по стоимости немного ниже рыночной. Процент снижения зависит от ликвидности имущества.

Банки так же могут сами выставлять залоговые квартиры недобросовестных плательщиков, если имеют соответствующее разрешение.

В проведении аукционов существуют свои строгие правила. Поэтому каждый банк обязан предоставить заявки, которые содержат всю информацию по квартире и его оценочную, рыночную стоимости. Сотрудники аукциона проверяют данные и устанавливают начальный цену лота. В определенный час, день происходит выставка лота на торги.

Если квартира не продается, цена снижается два раза по 10%, последний раз – 15%. Это не значит, что вокруг конфискованной недвижимости произойдет ажиотаж. Поэтому банкам крайне выгодно, чтобы заемщик исполнял свои обязательства.

Можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом

---

Сегодня существуют разные программы помощи при покупке жилья. Это может быть пониженная ставка для семей с детьми или субсидии по госпрограмме. Например, материнский капитал. За его счет невозможно купить квартиру, но деньги можно использовать как первоначальный взнос по ипотеке.

Материнский капитал имеет жесткие ограничения по цели использования, поэтому возникает вопрос, можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом. Не заставят ли родителей возвращать деньги по сертификату? Или будут ли проблемы у покупателей?

Продать жилье, частично оплаченное материнским капиталом, можно. Но родителям рекомендуется изначально проконсультироваться в органах опеки и попечительства на этот счет. Кроме того, не все покупатели готовы пойти на такую сделку.

Нужно выделить доли на детей. Это наиболее сложный этап. Суть в том, что дети имеют право на обязательную долю в квартире, купленной с использованием мат.капитала. Выделение доли залоговой квартиры оформляет банк. Но не все финансовые учреждение согласны на это. Поэтому легче закрыть ипотеку (за счет средств покупателя или деньгами потребительского кредита), а потом уже выполнять все необходимые действия.

Если банк все же согласится, то он же и рассчитывает, какая часть квартиры принадлежит детям. Речь идет не о разделении всей квартиры, а о выделении доли с учетом средств мат.капитала.

Пример расчета. Квартира по ипотеке стоит 4 миллиона рублей, размер маткапитала 467 тысяч, т.е. сертификатом оплачена ⅛ квартиры. А значит, обязательная доля каждого члена семьи составляет 1/34 квартиры. Это всего около 3% от всей площади квартиры.

Так как обязательная доля детей в квартире, купленной с использование средств мат.капитала, очень мала, то разрешение на продажу почти всегда выдается без проблем. А дальше уже по решению комиссии родители обязаны либо положить доли детей от выручки на банковский счет или предоставить детям другое жилье. Условия могут быть разные, поэтому и нужна консультация от сотрудника органов опеки и попечительства.

На покупателе все эти действия с выделением доли никак не отразятся. Квартира после продажи будет полностью в его собственности.

Только сама процедура перехода прав собственности немного затянется, так как продавцу потребуется получить документы с выделением доли и разрешение от органов опеки. В остальном процедура стандартная.

Продажа залоговой квартиры по решению суда

Если заемщик отказывается добровольно продавать заложенное имущество и возвращать кредит, банк обращается в суд. Если за защитой интересов заемщика в суде, не стоят опытные юристы, знающие все тонкости залогового и ипотечного законодательства, шансов выиграть в такой ситуации мало.

Судебный процесс может затянуться на месяцы, а сумма общей задолженности заемщика перед банком тем временем, увеличивается на размер штрафных санкций. Помимо штрафов придется оплатить все судебные издержки: госпошлину, комиссионные судебных приставов, комиссию за организацию торгов и др.

Обращайтесь за помощью специалистов в агентство «Капитал-Недвижимость» своевременно. Не доводите дело до суда!

От чего зависит цена выкупа ипотечной квартиры?

Клиентам часто интересно, как именно формируется цена выкупа ипотечной квартиры. Это определяется совокупностью факторов:

1. Общая площадь квартиры. Во внимание также принимается жилая площадь. Цена рассчитывается за один квадратный метр. Поэтому логично, что чем больше квартира, тем больше вы получите в сумме. Но учтите, что цена квадратного метра у трёхкомнатных может быть ниже, чем у однокомнатных. Это связано со слабой рентабельностью дорогого жилья.
2. Местонахождение квартиры. В первую очередь на цену влияет то, идёт ли речь о Москве или Подмосковье. Дальше на итоговой сумме сказывается район. Также значение имеет транспортная доступность, благоустроенность конкретного места, расположение остановки общественного транспорта, вопрос с трафиком и с парковкой.
3. Тип недвижимости. Квартиры советской эпохи, элитное современное жильё и бюджетное будут оцениваться по-разному.
4. Общее состояние квартиры. Она может нуждаться в ремонте, быть с черновой или с чистовой отделкой. Всё это учитывается.
5. Этажность. Квартиры, расположенные на первом и на последнем этажах, традиционно на 5% дешевле. Однако в некоторых случаях недвижимость на первом этаже с фасадными окнами может стоить даже дороже, если есть возможность перевести её в нежилой фонд.
6. Расположение квартиры по этажу. Значение имеет удалённость от лифта, то, является ли квартира угловой, количество соседей. Всё перечисленное важно оценивать в комплексе.
7. Планировка квартиры. Студия обычно стоит дешевле. Однако в некоторых домах свободная планировка может стать плюсом. Конкретика определяется типом здания.
8. Срок сдачи дома в эксплуатацию. Также оценивается его состояние.
9. Характер ипотечного договора. Соглашение должен сначала изучить наш юрист, о деталях можно говорить только после анализа документа.
10. Наличие дополнительных факторов, которые могут иметь значение. Плохая криминогенная обстановка в районе, проблемное соседство, общее количество зелёных зон, расположение вблизи от дома известных достопримечательностей — всё это учитывается.

Преимущества покупки залоговой квартиры у банка

Квартиры, которые продает банк на основании судебного решения, являются самыми чистыми с юридической точки зрения. Такая покупка самая безопасная, не будет никаких неожиданностей позже. Из жилья будут выписаны даже несовершеннолетние дети, вне зависимости от того есть ли у владельцев-заемщиков другое жилье.

Стоимость покупки залоговой квартиры порой весьма существенно ниже рыночных аналогов.

Единственный минус: должен предыдущий владелец не только банку, но и, как правило, коммунальным службам. Необходимо обязательно проверить эти суммы. Состояние жилья может быть как хорошим, так и требующим ремонта, но тут, как говориться, «дареному коню в зубы не смотрят».

Похожие записи:

• Налоги при работе с маркетплейсами в 2023 году
• Как перевести пенсионные накопления в другой фонд?
• Страховые взносы ИП в 2022 году