Статья 49 ЖК РФ. Предоставление жилого помещения по договору социального найма

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 49 ЖК РФ. Предоставление жилого помещения по договору социального найма». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Получение жилья по соцнайму — одна из самых противоречивых проблем современности, в которой разобраться пытаются все практикующие юристы. Это обусловлено самим порядком предоставления социального жилья.

Coциaльный нaйм жилья — чтo этo тaкoe

Coцнaйм жилья — apeндa мyниципaльнoй нeдвижимocти нa oпpeдeлeннoe вpeмя. Гocyдapcтвo выдaeт жилoe пoмeщeниe в пoльзoвaниe ocoбым кaтeгopиям гpaждaн, кoтopыe имeют нa этo пpaвo. Cpoк apeнды чaщe вceгo — бeccpoчный, нo мoжeт быть oгpaничeн в cлyчaяx, пpeдycмoтpeнным зaкoнoдaтeльcтвoм.

Жильe пo coциaльнoмy нaймy дoлжнo cooтвeтcтвoвaть тpeбoвaниям ЖК PФ. B чacтнocти, гpaждaнe мoгyт пoлyчaть в apeндy oт гocyдapcтвa нeдвижимocть, кoтopaя cooтвeтcтвyeт вceм тpeбoвaниям:

🔹 являeтcя жилым пoмeщeниeм, a нe пoмeщeниeм нeжилoгo нaзнaчeния;

🔹 являeтcя изoлиpoвaнным, тo ecть имeeт oдин вxoд — пpoxoдныe кoмнaты нe мoгyт быть oбъeктoм coциaльнoгo нaймa;

🔹 нe являeтcя oбщeдoмoвым имyщecтвoм в мнoгoквapтиpнoм дoмe.

Коммерческий найм государственного и муниципального жилья

Если обратиться к статье Жилищного кодекса, то можно понять, что предметом договора о социальном найме могут выступать только жилые помещения, которые находятся в государственной или же муниципальной собственности.

Квартиры из жилищного фонда, находящегося в ведомстве государства или муниципалитетов, предоставляются для граждан только с учетом их конечной цели.

В частности, социальный найм подразумевает предоставление помещений не только для жилого использования, но и для коммерческого.

Коммерческий найм социального жилья подразумевает составление договора. Заключается он между двумя сторонами: наймодателем, в роли которого может выступать как частное лицо, так и публичное лицо (например, муниципалитет), и нанимателем.

Чтобы коммерческий найм был заключен, необходимо соблюдение главного условия: волеизъявление сторон должно быть полностью свободным.

В отличие от социального найма, коммерческий не подразумевает соблюдение участниками договора определенных условий предоставления в пользование подобных объектов, прописанных в российском законодательстве.

Получение жилья по договору соцнайма для коммерческих целей не противоречит «букве» закона. Подобная вариация допускается в соответствии со ст. 19 ЖК РФ.

Однако если проанализировать кодифицированный источник права, то можно сделать вывод, что представление жилья для граждан из государственного или муниципального жилфонда не должно происходить с коммерческими целями, которые подразумевают извлечение прибыли.

Подобные коллизии российского законодательства позволяют говорить о его несовершенстве, которое должно быть устранено в минимальный временной период.

Причины выселения из полученного социального жилья

Жильцы могут лишиться своих прав на жилье, предоставляемое по договору социального найма в следующих ситуациях:

• Объект признано аварийным. В таком случае граждане могут рассчитывать на предоставление им другого равнозначного объекта.
• Дом признан непригодным для проживания. В таком случае жилье, предоставляемое по договору социального найма не считается аварийным, но жить в нем нельзя по иным причинам.
• Объект изымается для нужд государства. Ситуация редкая, но возможная. Изъятие не реализуется просто так.

Выселение из жилья социального найма возможно и в иных случаях, но только в судебном порядке:

• Наниматель не оплачивает коммунальные услуги или стоимость предоставления жилья полгода и более.
• Объекту наносится непоправимый урон нанимателем или членами его семьи.
• Гражданин регулярно нарушает права других жильцов. Например, захламляет общие помещения, ведет себя вызывающе, угрожает иным лицам.
• Жилье используется не по назначению. Например, на территории объекта разворачивается производство или оказываются услуги.

Кто может получить жилье по договору социального найма?

Получить жилье в соцнаем могут граждане, которые признаны одновременно малоимущими и нуждающимися в жилье.

Человек может быть признан нуждающимся в жилье в нескольких случаях:

• Если у него нет недвижимости в собственности;
• Если площадь его жилья меньше нормы, которая установлена региональными властями (например, в Москве норма составляет 10 кв. метров на человека);
• Если дом находится в аварийном состоянии и подлежит сносу;
• Один из жильцов имеет тяжелое хроническое заболевание, которое представляет опасность для других жителей.

Как правило, малоимущими признаются граждане, доход которых составляет меньше прожиточного минимума. Однако конкретные критерии устанавливают региональные власти.

Как приватизировать квартиру по соцнайму

Квартиру по соцнайму разрешено приватизировать. При этом, начать процедуру приватизации можно уже на следующий день после заключения договора.

Для того, чтобы приватизировать соцжилье, нужно:

• собрать пакет требуемых документов,
• написать заявление и подать его вместе с прилагаемыми документами в МФЦ или в орган, отвечающий за жилищную политику.

В разных регионах список необходимых документов может отличаться, но, как правило, он включает в себя такие бумаги:

• копии и оригиналы документов, удостоверяющих личность;
• договор о соцнайме;
• техпаспорт на квартиру;
• выписку из домовой книги;
• документ, подтверждающий, что гражданин еще ни разу не пользовался правом на приватизацию.

Что такое социальный наем

Чтобы понять, что такое социальный наем (далее по тексту СН) квартиры или любого другого жилого помещения, достаточно вспомнить особенности аренды недвижимости. По своей сущности отношения, возникающие при заключении аренды и соцнайма, почти идентичные. Один субъект передает в пользование другому имущество на определенный срок за установленную плату.

Но в то же время соглашения о СН отличаются рядом особенностей:

• субъектный состав — одна сторона это обязательно муниципалитет или государство в лице уполномоченных органов, другая — физлицо;
• предмет — исключительно жилая недвижимость;
• сниженные ставки ежемесячной платы по сравнению с рыночными ценами на аренду;
• специальные требования, установленные к кандидатам на соцжилье.

Как заключить договор социального найма

Если очередь претендента на социальное жильё подошла, он получает соответствующее уведомление. Дальнейшая процедура зависит от региона. Например, в Москве претенденту дают выбор из трёх жилых помещений. Если ни одно из них не подошло, следующий выбор претенденту предоставят только через год. Если предоставленное помещение подходит, муниципалитет заключает с гражданином договор соцнайма.

Договор заключают в типовой утвержденной государством форме. Это бланк в котором указана вся необходимая информация о жилье, нанимателе и наймодателе. Квартиросъемщикам остается лишь подписать его.

Как и в любом другом договоре аренды или найма, здесь описаны:

• стороны договора;
• их права и обязанности;
• объект договора;
• срок действия договора;
• размер арендной платы.

Договор заключают в уполномоченном органе местного самоуправления или в МФЦ. Также документы на заключение договора можно подать через портал госуслуг.

Для заключения договора необходимо предоставить пакет документов. В разных регионах он может быть разным, однако вас точно попросят принести:

• заявление от всех членов семьи;
• уведомление о том, что соискателю предложили на рассмотрение варианты жилья;
• удостоверения личности всех подписавших заявление;
• выписка из домовой книги или единый жилищный документ;
• письменное согласие всех членов семьи на получение жилья по договору соцнайма;
• письменное свидетельство всех членов семьи о том, что семья не ухудшала жилые условия намеренно в течение последних пяти лет.

Известны случаи, когда договор социального найма жилого помещения заключали через суд. так происходит, если местный орган самоуправления отказывается подписывать договор по надуманным предлогам.

Обязанности и права нанимателя

Наниматель обязан использовать предоставленную недвижимость по прямому назначению, то есть, для проживания. Если квартиросъемщик не будет вносить вовремя коммунальные платежи и плату за социальный найм, его могут выселить.

При причинении вреда жилому помещению наймодатель может взыскать компенсацию с нанимателя. Поэтому еще одной обязанностью является поддержание квартиры в надлежащем состоянии. Кроме того, наниматель и члены его семьи обязаны поддерживать общественный порядок в занимаемом помещении, не создавать неудобств соседям.

Наниматель также имеет некоторые права. Он может потребовать от наймодателя провести капитальный ремонт, если это необходимо, имеет право вселять в помещение третьих лиц и сдавать его в поднаем. Также он может обменивать жилплощадь на другую.

Что такое социальный найм жилья

Юридически соцнайм представляет собой передачу государственного или муниципального жилья в пользование гражданам по специальному договору.

Справочно. Договор соцнайма оперирует с жильем, которое подпадает под определение “социальное жильё”. Это жилая площадь, предоставляемая бесплатно для бессрочного проживания, однако на все время действия договора она является собственностью муниципалитета или государства.

Заключается такой договор, на неопределенный срок. Дополнительным бонусом, для граждан, ни разу не участвовавших в программе приватизации, будет право приватизировать полученное жилье. В результате чего, появится возможность распоряжаться данным имуществом по своему усмотрению.

Отметим, что все детали предоставления социального жилья определены в статьях 7 и 8 Жилищного Кодекса РФ, на которые необходимо ссылаться, если ваша задача состоит в оформлении договора соцнайма.

Oбязaннocти и пpaвa apeндaтopa и apeндoдaтeля

Пpeдocтaвлeниe мyниципaльнoгo жилья пo дoгoвopy coциaльнoгo нaймa нaклaдывaeт нa apeндaтopa oпpeдeлeнныe oбязaтeльcтвa. Bы бyдeтe oбязaны:

🔹 иcпoльзoвaть жилyю нeдвижимocть пo ee пpямoмy нaзнaчeнию;

🔹 cвoeвpeмeннo внocить oплaтy зa пoльзoвaниe нeдвижимocтью;

🔹 пoддepживaть нaдлeжaщee cocтoяниe жилoй плoщaди.

Taкжe вы имeeтe oпpeдeлeнныe пpaвa. Bы мoжeтe:

🔸 тpeбoвaть oт apeндoдaтeля — гocyдapcтвa — иcпoлнeния oбязaтeльcтв пo дoгoвopy;

🔸 вceлять в нeдвижимocть дpyгиx лиц;

🔸 cдaвaть пoлyчeннoe жильe в apeндy тpeтьим лицaм;

🔸 oбмeнять нeдвижимocть, ecли oнa нe cooтвeтcтвyeт тpeбoвaниям ЖК PФ.

Нaймoдaтeль — тo ecть гocyдapcтвo — имeeт пpaвo тpeбoвaть oплaты кoммyнaльныx ycлyг и eжeмecячнoй oплaты apeнды, a тaкжe вoзмeщeния yщepбa, пpичинeннoгo жилью. Oбязyeтcя oбecпeчивaть кoммyнaльныe ycлyги нaдлeжaщeгo кaчecтвa, пpoвoдить кaпитaльный peмoнт пoмeщeния и пpинимaть yчacтиe в пoддepжкe нeдвижимocти в нaдлeжaщeм cocтoянии.

Oбe cтopoны мoгyт pacтopгнyть дoгoвop в дocpoчнoм пopядкe.

Кому предоставляется жилье по соцнайму

---

Квартира по социальному найму — это квадратные метры, которые принадлежат государству либо муниципалитету. Претендовать на них могут лишь граждане, признанные органами муниципального управления малоимущими. Чтобы быть причисленным к данной категории людей, необходимо иметь низкий доход, а если быть точнее, то общая сумма доходов, разделенная на каждого члена семьи, должна быть меньше МРОТ, который в 2018 году составит 9489 рублей. Также учитывается стоимость имущества, находящегося в собственности и подлежащее выплате налогов. Цена жилой недвижимости должна быть меньше установленной законом нормы. Хорошо, если это жилье признано аварийным и не пригодно для проживания. Помимо прочего необходимо еще иметь российское гражданство. Хотя даже иностранным гражданам можно получить от государства квадратные метры, если то предусматривают нормы международного права.

Служебное жилье по социальному найму

Служебное жилье предоставляется исключительно на срок службы, в том числе и государственной.

Следовательно, увольнение приведет к аннулированию договора по требованию собственника в судебном порядке.

Получить служебное жилье можно подав заявление в свободной форме в администрацию предприятия.

Получив одобрение, наниматель заключает такой же договор социального найма с указанием всех соответствующих пунктов и условий.

Программа социального найма жилья может стать спасательным кругом для многих малоимущих граждан России.

Учитывая тенденцию рынка недвижимости к постоянному росту цен, неудивительно, что многие рядовые россияне не могут позволить себе покупку и даже аренду достойной жилой площади для себя и своей семьи.

Есть ли разница социального найма и коммерческой аренды?

Социальный найм жилья — это временная передача жилья в руки граждан с низким имущественным статусом, либо нуждающимся в жилье по другой причине (здоровье и прочее). В случае заключения договоров стандартной (коммерческой) аренды такие условия не являются определяющими при выборе нанимателя.

Второе отличие — наймодателем всегда выступает не человек, а государственной или муниципальной орган власти. При коммерческой аренде человек нанимает жилье у другого человека (владельца жилья), реже — коммерческой организации.

При аренде жилья у государства, оплата социального найма жилья производится строго по договору. Гражданин заключает сделку, в которой строго оговариваются все условия, включая плату за наем. При заключении договоров коммерческой аренды, арендодатель вправе менять плату за жилье при изменении обстоятельств, при этом не обязательно руководствоваться законами.

Важно: стоимость аренды жилья по договору соцнайма может не чаще, чем один раз в три года.

Кто имеет право на социальное жилье?

Право на соц. жилье имеют малоимущие и нуждающиеся граждане, например:

• граждане, чьем жилье признано непригодным для проживания
• дети-сироты и дети, которые остались без попечения родителей
• граждане, которые страдают тяжелыми формами хронических заболеваний с учетом Постановления Правительства РФ
• педагогические работники
• инвалиды ВОВ
• многодетные семьи
• военнослужащие
• граждане, подвергшиеся радиации из-за аварии на Чернобыльской АЭС
• сотрудники ОВД
• иные лица в соответствии с законодательством РФ

При определении лиц, которые имеют право на соц. жилье, необходимо учитывать условия предоставления соц. жилья, которые заключаются в следующем:

• лицо должно относиться к лицам, которым может быть предоставлено соц. жилье
• лицо должно быть признано в установленном порядке малоимущим или нуждающимся и поставлено на учет
• определенным категориям лиц соц. жилье может быть предоставлено вне очереди, иным в порядке очереди

Адвокат по жилью в Екатеринбурге

Если у Вас имеются вопросы в получения соц. жилья или у Вас возникли какие-то трудности при получении соц. жилья, Вы можете рассчитывать на помощь наших адвокатов Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» в Екатеринбурге, которые готовы оказать следующий спектр юридических услуг:

• консультация по вопросу получения соц. жилья, постановки на учет, заключения договора соц. найма
• изучение документов доверителя, в том числе, на предмет обоснованности отказа в заключении договора соц. найма, снятии с очереди
• разъяснение возможных вариантов действий доверителя
• обжалование действий органов местного самоуправления по вопросам предоставления соц. жилья
• представление интересов доверителя в муниципальных органах, в судах
• запрос дополнительных документов, доказательств по делу
• подготовка жалобы в административном порядке
• подготовка иска в суд
• обжалование решения суда
• получение решений органов местного самоуправления, решений судов

Как получить жилье по социальному найму.

В соответствии со ст. 49 ЖК РФ недвижимость по договору социального найма может быть предоставлена малоимущим семьям.

Граждане получают этот статус в соответствии с местными законодательными актами. Заключить договор социального найма могут лица, проживающие в аварийном жилье или недвижимости, которая будет подвергаться реконструкции.

Кроме того, претендовать на муниципальное жилье имеют право:

• лица, вставшие на учет как нуждающиеся в улучшении жилищных условий;
• граждане, проживающие в домах, готовящихся к сносу или реконструкции;
• при наличии в семье человека с тяжелым хроническим заболеванием, если количество квадратных метров на человека меньше установленных норм (ст. 51 ЖК РФ).

Основания и последствия расторжения договора

Для расторжения необходимые следующие основания:

• Принятое решение об обмене жилья на другое.
• Инициатором расторжения выступил наниматель.
• Стороны пришли к обоюдному согласию о прекращении взаимоотношений по договору.
• По иным условиям, предусмотренным договором или законом.

Может возникнуть ситуация, когда договор будет расторгаться в судебном порядке по инициативе наймодателя.

Основаниями к такому расторжению будут служить:

• Задержка или полное отсутствие внесения платы за жилье более полугода.
• Состояние жилья ухудшилось по вине нанимателя.
• Действия нанимателя затрагивают и нарушают интересы и права других лиц.
• Переданное жилье используется не по назначению, указанному в договоре.
• По иным основаниям.

Похожие записи:

• Сдаем в органы статистики формы П-4 и П-4 (НЗ)
• Налоговый вычет: что нужно знать при покупке квартиры
• Сколько пенсия по 3 группе инвалидности в 2023 году