Обязателен ли кадастровый паспорт при продаже квартиры и когда он не нужен?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обязателен ли кадастровый паспорт при продаже квартиры и когда он не нужен?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Появление в России МФЦ сильно «украсило» жизнь простых граждан. Наверное, нет ни одного человека, который, хоть раз воспользовавшись услугами многофункционального центра, не оценил бы его удобство. Тем более, что сейчас появилась возможность вообще избежать очередей, предварительно записавшись на прием в удобное для себя время.
Когда говорят о длительности и сложности сделки по продаже квартиры, имеют в виду сложность и длительность подготовительного этапа. Потому что само по себе подписание договора, его регистрация и передача денег занимают считанные дни. При условии, что все к этим дням подготовлено.
Готовясь к самостоятельной продаже, разумнее подготовить все необходимые документы заранее. Тогда вам не придется переплачивать «за срочность». Большинство документов имеет срок годности от полугода до одного месяца. Вполне достаточно для того, чтобы найти покупателя и оформить сделку. На последний момент нужно отложить лишь справку из БТИ – ее срок действия истекает быстро.
Если же Продавец предпочитает сначала найти и проверить покупателя, а уже затем готовить документы на продажу, можно найти помощника. Риэлтор охотно возьмется за это дело, но важно помнить, что он не отвечает за «чистоту» документа.
Уважающий себя нотариус «бегать» за вашими бумагами попросту не согласится. А вот начинающий и еще не очень высокооплачиваемый юрист – вполне может. В вопросах права он может быть более компетентен, чем агент по недвижимости.
Но в любом случае собранные риэлтором, юристом, либо иным доверенным лицом документы нужно, как минимум, просмотреть самому. Хотя бы на предмет ошибок, исправлений и помарок. Они недопустимы!
Но одну операцию, весьма важную для гладкого течения сделки, Покупателю придется проделать самостоятельно. Речь идет об определении цены. Правильно назначенная цена – половина успеха! Разумеется, не в том случае, если вы по какой—то причине хотите побыстрее «сбыть квартиру с рук» и не очень беспокоитесь о выгоде. Назначайте цену чуть ниже среднерыночной, и недвижимость буквально «улетит».
Но если вам важно получить в результате сделки максимум того, на что вы можете рассчитывать, придется постараться.
«Идеальная цена» — та, что не затормозит продажу и принесет выгоду – находится в весьма узком диапазоне. Этот диапазон важно точно определить. Проанализируйте все особенности продаваемой квартиры, дома, где она находится, микрорайона, в котором находится дом.
Каждое преимущество – повод для увеличения цены. Каждый недостаток повод для снижения. И не забудьте оставить «запас для торга». Это один из секретов «продажников»: немного уступить Покупателю, вызвав у него ощущение, что он заставил Продавца «сбить цену», хотя на самом деле Продавец всего лишь действует в пределах, которые установил для себя сам. Это не обман. Это всего лишь искусство продажи.
Давайте рассмотрим вопрос оценки подробнее.
Документы при покупке в ипотеку
В сделке с привлечением ипотечных средств принимает участие банк. Ведь у Покупателя нет денег, которые он собирается заплатить за квартиру – их предоставляют взаймы. Естественно, что займодавец – активное действующее лицо сделки. По сути, это он покупает квартиру, а затем передает ее Покупателю в залоговое пользование до полного погашения кредита.
Ипотека – строго целевой кредит. Его нельзя взять, а затем начать подбирать вариант покупки. Заранее можно лишь согласовать возможность предоставления кредита в принципе. Сама же ипотека дается лишь под конкретно приобретаемое жилье.
Поскольку ДКП без передачи денег заключить невозможно, стороны заключают ПДКП – предварительный договор. Если в случае расплаты «живыми» деньгами предварительный договор заключается на усмотрение сторон (можно его и не заключать), то в случае с ипотекой, он является по сути, основным документом сделки.
После заключения ПДКП Покупатель идет в банк. При себе он имеет:
- Паспорт
- Заключенный ПДКП
- Справку о стоимости жилья
- Договор страхования квартиры
- Другие документы, которые затребует банк. Каждый из них руководствуется своей политикой кредитования и вправе самостоятельно определять перечень необходимых для этого документов
Когда ипотеку одобрят и оформят, сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление на это Покупатель пишет совместно в сотрудником банка. Кроме заявления в ЕГРН представляются:
- Ипотечный договор (свидетельствующий об обременении недвижимости, которая находится в залоге у банка до погашения кредита)
- Кредитный договор (содержащий условия займа)
- Согласие супруга на покупку (в этом случае оно обязательно)
- Квитанции об уплате пошлины (Покупатель платит 1000 рублей за регистрацию права и 500 за регистрацию ипотеки, банк от себя платит пошлину 2000 рублей)
После того как были отменены кадастровые паспорта, чтобы получить информацию из ЕГРН достаточно заявления и документа, удостоверяющего личность. Также потребуется оплата госпошлины. Процедура оформления стала максимально простой. До внесения изменений в закон требовалось предоставить еще правоустанавливающие документы на недвижимость. Так как сейчас данные из ЕГРН открытые, никаких дополнительных необходимых документов от заявителя не понадобится.
Важно! Подасть заявление на оформление кадастрового паспорта недвижимости собственник может через доверенное лицо. В этом случае необходимо предоставить документ, удостоверяющий личность заявителя и его копию, а также подготовить нотариально заверенную доверенность на представителя.
Как восстановить кадастровый паспорт на квартиру
Подавать запрос на восстановление выписки из Росреестра собственнику недвижимости придется в нескольких ситуациях:
- Хищение, утеря документов, подтверждающих права собственности;
- Порча документа;
- Обветшала бумага, выцвели чернила, невозможно разобрать написанное;
- Иные дефекты документа.
Продавец квартиры — кто может им быть?
Если вы прописаны в квартире, но не являетесь законным владельцем, то это не означает, что вы наделены правом продать недвижимость. Вести переговоры с потенциальным покупателем, правом подписи на договоре наделен только владелец, а именно тот человек, за которым числятся все документы недвижимость.
Что делать, если вы владелец и нет возможности присутствовать на сделке купли-продаж? Оформите доверенность на того человека, которому доверяете вести весь процесс. Важно помнить: доверенность будет иметь юридическую силу, если она будет заверена.
Если собственником является человек, которому нет 14 лет, то продать заниматься продажей квартиры могут родители или опекун, но они могут действовать только его имени. Если же хозяину жилых метров уже есть 14 лет, но не больше 18 лет, тогда он сам принимает все решения, самостоятельно ведет сделку, переговоры с покупателем, но процесс контролируется родителями или опекуном – у каждой стороны ограниченные возможности.
Как внести изменения и получить копию
Изменения в кадастровый паспорт квартиры вносятся по личному заявлению собственника недвижимости. Причиной для изменения документа являются любые метаморфозы, произошедшие с квартирой:
- перепланировка;
- изменение площади;
- переименования объекта;
- почтового адреса;
- изменение неадресных характеристик;
- переход права собственности и т.д.
Кроме того, необходимость изменить выписку из ГКН, выданную ранее, может возникнуть при обнаружении ошибок или неточностей в сведениях. Например, несоответствие адреса и/или идентификационного номера жилого объекта недвижимости.
Наиболее комфортным и удобным способом внесения изменений в Госкадастр является заполнение онлайн-формы на сайте Росреестра. Алгоритм действия выглядит следующим образом:
- Сбор необходимых документов.
- Сканирование каждого из них для получения электронной версии.
- Оплата государственной пошлины в соответствии с установленным тарифом.
- Сканирование чека об оплате.
- Регистрация на сайте Росреестра и выбор услуги «внесение изменений»;
- Заполнение заявления на официальном сайте Росреестра.
- Приложение сканов документов и платежки.
- Ожидание рассмотрения заявки и принятия решения.
- Получение подтверждения о внесенных изменениях.
Отвечает юрист агентства ЦДН Алексей Черных:
Технический паспорт Бюро технической инвентаризации (БТИ), или технический план, — один из основных документов объекта недвижимости. Он является документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства. Техпаспорт обязателен при покупке квартиры при помощи ипотечного кредита и входит в пакет документов, которые запрашивает банк. Обычную сделку купли-продажи можно провести и без него: Росреестр и так зарегистрирует права нового собственника. Но вот покупатели часто хотят видеть полный перечень документов на квартиру для того, чтобы убедиться в отсутствии незаконной перепланировки. Они имеют право потребовать у продавца и техпаспорт.
Срок действия технического паспорта жилого помещения не установлен, но иногда в него надо вносить изменения, например, при переустройстве помещения (часть 1 и 2 ст. 25 ЖК РФ). Кроме того, иногда БТИ требует от собственников обновлять документ не реже одного раза в пять лет, ссылаясь на утратившее силу Постановление Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921. Поэтому при отсутствии перепланировок, не отраженных в техническом паспорте, он считается действительным.
Постановка на кадастровый учет производится во многих случаях. В этом документе содержаться важные данные о недвижимости, они могут понадобиться при самых разных операциях.
Постановка на учет в кадастровой палате может выполняться при приобретении недвижимости (если она ранее не стояла там), после ввода в эксплуатацию нового жилого здания (частного дома, МКД). В последствии кадастровый паспорт используется в различных операциях:
- В случае, когда оформляется собственность на новострой.
- Когда производится регистрация прав собственности на вторичную недвижимость. Регистрирует недвижимость Росреестр, Кадастровая Палата.
- При выполнении перепланировки жилья, которую нужно сделать законной.
- Также паспорт из кадастра может понадобиться и при судебных спорах, касающихся недвижимости. Данный документ может быть затребован судом для проведения разбирательств по делу.
- Необходим кадастровый паспорт для продажи квартиры, это один из тех документов, которые готовятся к сделке.
Если нет кадастрового паспорта у того или иного жилья, оформляемого в собственность, следует обратиться в кадастровую палату, Росреестр и поставить недвижимость на учет. Обратиться для получения документа можно и в МФЦ – при личном визите или через форму онлайн на сайте центра.
Для чего запрашиваются
ВНИМАНИЕ! Данный документ должна иметь любая жилая недвижимость.
Могут не получать бумагу только те владельцы квартир, которые не планируют никаких операций со своим недвижимым имуществом. Но в последствии жилье все равно перейдет другому собственнику по наследству, и уже ему придется заниматься документами при оформлении прав собственности.
Чаще всего получаются кадастровый паспорт:
- квартиры в домах новостройках (в недавнее время введенных в эксплуатацию);
- жилье, которое уже длительное время эксплуатируется, находится в частной собственности, но до сих пор не получило паспорт в кадастровой палате;
- обязателен паспорт при переоформлении на нового собственника квартиры как наследства.
При получении паспорта для квартиры в новостройке следует учесть ряд особенностей. В кадастровой палате такая бумага выдается при постановке на технический учет. Также ее можно получить повторно при утере оригинального документа, при оформлении каких-то операций с банком (банковское учреждение иногда запрашивает кадастровый паспорт).
Кадастровый паспорт: почему его отменили и какой документ его заменил?
Напомним, что вся недвижимость, приобретенная в браке, считается совместной собственностью супругов вне зависимости от того, на кого зарегистрировано право собственности.
Для продажи квартиры понадобится письменное согласие законной второй половины с приложением свидетельства о браке. Заверение нотариусом — обязательно.
Документ, содержащий данные о технических характеристиках квартиры, ее детальный графический план.
Техпаспорт необходим уже на этапе получения разрешения от органов опеки и попечительства, а также предоставляется в банк, где покупатель планирует оформить ипотеку.
Из данной документации покупатель может узнать о совершении незаконной перепланировки.
Технический паспорт заказывается в БТИ или МФЦ.
Обычно новый техпаспорт требуется при оформлении квартиры в ипотеку. Если у вас сделка за наличный расчет, то делать новый техпаспорт нет необходимости.
Насколько «свежим» должен быть техпаспорт квартиры при продаже?
Если в число собственников квартиры входит ребенок, для заключения сделки, помимо паспортов, родители обязаны предоставить свидетельство о рождении. Опекуны и попечители должны иметь судебное решение об установлении опеки или свидетельство об усыновлении. Если несовершеннолетнему собственнику есть 14 лет, свидетельство о рождении предоставляется вместе с паспортом.
Любой документ, на основании которого зарегистрировано право собственности на недвижимость. Если квартиру покупали — потребуется предыдущий договор купли-продажи, приватизировали — договор приватизации, получили в подарок — дарственная, получили в наследство — справка о праве на наследство. Если бумага утеряна, собственнику нужно обратиться в организацию, где ее выдали.
Дополнительно могут быть затребованы различные справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Для их получения потребуется выписка по финансово-лицевому счету из управляющей компании. В ней указаны отсутствие долгов и всех прописанных в квартире.
Продавец обязан перед совершением сделки погасить образовавшуюся задолженность или договориться о погашении с покупателем и прописать этот пункт в договоре сделки. А так же выписать всех из квартиры.
Срок действия не более 14 дней – поэтому справку получают незадолго до совершения сделки.
Бывает, что требуется подтверждение уплаты имущественного налога, что заверяется справкой из ФНС.
К пакету документов можно приобщить выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, где можно посмотреть, сколько раз квартира продавалась и покупалась, если дом старый.
Квартира, приобретенная супругами в зарегистрированном браке, признается их совместной собственностью. При продаже необходимо согласие от одного из супругов и не важно, на кого жилье зарегистрировано. Даже при разводе приобретенная в период брака квартира может быть продана только с согласия супруга. Если жилье приобретено до вступления в брак или получено по договору дарения одним из супругов, согласие не требуется.
В случае, когда продается совместная жилая собственность после смерти одного из супругов, необходимо представить в общем пакете документов свидетельство о смерти.
Получить согласие можно только у нотариуса, он и зафиксирует своей подписью юридическую силу документа. При обращении предоставляются паспорта обоих супругов, правоустанавливающие документы на жилую площадь и свидетельство о браке.
Когда одним из собственников жилья является несовершеннолетний ребенок до 18 лет, квартиру нельзя продать без разрешения органов опеки. Получить его могут законные представители (родители, опекуны) по письменному обращению в эту структуру и представленным документам. Здесь же нужно указать, что взамен продаваемой жилплощади приобретается другая, при этом доля ребенка не уменьшается.
В органы опеки следует предоставить данные по продаваемому жилью и покупаемому взамен. За исключением покупки квартиры в другом населенном пункте, когда деньги от продажи должны быть переведены на депозитный счет.
Таким образом, органы опеки разрешат продажу жилья только в случае соблюдения прав ребенка и приобретения квартиры равной или большей по площади взамен продаваемой. Ситуация аналогична и в случае с недееспособным гражданином, права которого защищены государством.
Срок рассмотрения и выдачи ответа составляет примерно месяц.
Как узнать факт обременения квартиры по кадастровому паспорту
Последний фактор является определяющим для факта продажи. Любой факт обременения фиксируется в кадастровом паспорте. В качестве обременения используется решение суда – арест, аренда, залог и т.д. Эти данные позволят обезопасить процесс сделки. Не имея этих данных вы рискуете попасть в неловкое положение, в котором «не владение информации» является рискованным при совершении сделки с имуществом. Как видно, факт обременения позволит любому заинтересованному лицу в процессе продажи обезопасить процесс сделки. К этой базе данных доступ имеют любые заинтересованные лица, которые совершают процесс сделки. Получить эту информацию можно только при помощи специальных функций, предусмотренные на сайте Росреестра, в том числе с использованием варианта непосредственного посещения или электронного обращения через специальные сайты технической поддержки.
Нужен Ли Кадастровый Паспорт При Продаже Квартиры В 2022
Если вы желаете включить объект в кадастровый реестр, необходимо заполнить заявление и предоставить его в МФЦ или палату вместе со следующими документами: изменения в законодательстве вступлением в силу закона от 13 июля 2022 года №251-ФЗ Согласно федеральному закону РФ №251-ФЗ от 13 июля 2022 года: Два этапа, которые необходимо пройти, чтобы официально получить документ на право собственности, со всеми параметрами для расчета
- авторизоваться через личный кабинет, выбрать «ФС государственной регистрации и кадастра»;
- выбрать «Предоставление сведений кадастра недвижимости»;
- заполнить форму заявления, система проверит и отправит информацию в Росреестр.
Кадастровый паспорт при продаже квартиры 2022
Кадастр недвижимости является составляющей частью Единого государственного реестра недвижимости -ЕГРН, который стал работать с 02.01.2022 года. Поэтому, если вы закажите выписку из ЕГРН — получите данные кадастрового учета и данные о регистрации прав на объект недвижимости в одном документе. Выписка из ЕГРН с общедоступными сведениями стоит 400.0 рублей. Нужен ли кадастровый паспорт при продаже В Росреестр предоставлять кадастровый паспорт конечно же не нужно !
Дополнительно, должны быть официально зафиксированы даже малейшие изменения в планировке жилья. Справки от продавца при продаже квартиры в 2022 году дома, квартиры, доли, в ипотеку, с ребенком: список При продаже квартиры или доли собственнику в 2022 году следует учесть тот факт, что процедура реализации совместно нажитого имущества несколько отличается от стандартной сделки купли — продажи.
Процедура продажи квартиры: этапы реализации имущества
Сразу отметим, что процедура продажи, в частности, переход права собственности от одного субъекта к другому должна быть зафиксирована государственным органом — Россреестром. Именно через этот государственный орган и проходит вся процедура купли-продажи. Хотя в недавнем времени возможно проводить сделку и через МФЦ – многофункциональный центр.
С чего же начинается продажа любой квартиры? Конечно же, с поиска покупателя. Вариантов как можно искать покупателя на недвижимость несколько: можно обратиться к риэлтору, можно дать объявление в интернете и т.д. Главное, чтобы покупатель нашелся.
После того, как покупатель определен, самое главное — это заключить договор купли-продажи. Есть стандартные шаблоны таких документов, которые в свободном доступе представлены в интернете, у нотариусов, риэлторов и т.д. Также договор представлен на официальном сайте Росреестра.
Когда договор купли-продажи будет составлен, то тогда его необходимо подписать обеим сторонам.
И здесь новшество: теперь допускается подписывать такой документ без привлечения третьих лиц, то есть без нотариуса.
Конечно, наличие такого специалиста сможет уменьшить риски каждой из сторон, но при этом необходимо будет заплатить за такие услуги, а это дополнительные расходы. Поэтому, если есть уверенность в собственных силах и вся информация детально перепроверена агентством недвижимости, то можно обойтись и без нотариальной заверки документа. Но такое правило не работает тогда, когда происходит долевая продажа недвижимости. В таком случае привлечение юриста обязательно.
После того, как договор купли-продажи подписан, документы все собраны (о них речь пойдет дальше), то тогда необходимо зарегистрировать сделку.
Регистрация сделки по купле-продажи проводиться через:
- Росреестр (территориальные отделения);
- Портал Госуслуг;
- МФЦ.