Право «пожизненного» проживания в квартире
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Право «пожизненного» проживания в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Право пользования жилым помещением может быть прекращено для указанных лиц в случае их выезда в другое место жительства (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 04.08.2015 N 49-КГ15-7). При этом отсутствие у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения, регистрации в ином месте жительства не может являться основанием для сохранения за ним права бессрочного пользования квартирой (см., например, Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 11.06.2020 по делу N 88-13629/2020).
Новые жильцы заселились и обживаются, а тут на пороге возникает гражданин (или гражданка) и говорит: я буду здесь жить. Имею право. И, оказывается, что предыдущие хозяева при продаже забыли упомянуть, что в квартире числится еще один жилец, отправившийся в полугодовое плавание. Как выселить нежданного гостя, используя законные методы? Никак, скорее всего.
— В соответствии с положениями статьи 69 ЖК РФ, разъяснениями пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении ЖК РФ», убывшее лицо в данном случае сохраняет право пользования жилым помещением при его приватизации, и также сохраняет свое право при переходе права собственности на него к третьему лицу, — объясняет Евгений Соколов. — Поэтому выселить его в данном случае будет крайне затруднительно, так как его право основано на законе. Выходит, новые собственники обязаны будут предоставить ему пригодное для проживания помещение в пользование, в рамках указанной квартиры. По нашему мнению, самый удачный способ защитить свои права, не ввязываясь в споры с продавцами/указанным лицом, признать договор незаключенным и вернуть деньги за квартиру. Статья 558 ГК РФ устанавливает, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Таким образом, в договоре купли-продажи квартиры должны быть поименованы лица, зарегистрированные в данной квартире с указанием их прав. Если данных условий договор не содержал, то общая воля сторон на совершение сделки не была достигнута с необходимой степенью определенности, то есть процесс заключения договора в указанном случае не завершен (даже в том случае если договор подписан). Так что можно в судебном порядке признать данный договор незаключенным, и взыскать неосновательное обогащение в размере суммы, уплаченной за квартиру.
А имеет ли в данном случае значение, по какой причине отсутствовал человек — отбывал наказание или уезжал на заработки? Нет, в соответствии с законодательством он все равно имеет право пользования квартирой. А вот что действительно важно — подписал ли отсутствовавший в свое время отказ от приватизации. Если нет, то получается что и продажа квартиры была незаконной.
— Согласно ст. 2 закона РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» приватизация может проводиться только с согласия всех лиц, имеющих право на приватизацию данных жилых помещений, — объясняет юрист. Таким образом, без согласия убывшего лица приватизация была невозможна.
Но, даже если гражданин добровольно отказался от приватизации, после оформления квартиры в частную собственность, он сохранил свое право пользования квартирой. В данном случае его право пользования сохраняется и в случае продажи квартиры третьему лицу, даже если он там не проживает и уже не зарегистрирован. Следовательно, такой человек может в любой момент предъявить свои права на проживание в квартире. И если они не будут удовлетворены добровольно, то он может вселиться в квартиру принудительно, на основании судебного решения.
Как проверить квартиру?
— Бывает так, что, не желая озаботиться отказом в приватизации «сидельца», другие хозяева воспользовались временной выпиской, приватизировали и продают жилое помещение, — поясняет директор РАН «8-Я АВЕНЮ» Светлана Ногтева. — Но это афера!
Для покупателя юридически правильно воспользоваться информацией, хранящейся в архивах агентства по приватизации. И обязательно советую проверенный дедовский способ – бабушки на лавочках, соседи по подъезду. Сейчас одна из сотрудниц покупает себе новую квартиру, конечно же, при подборе пользуется этим методом. Помогает! Одну из выбранных квартир, и с адекватной ценой, и с приличным ремонтом, пришлось вычеркнуть из списка рассматриваемых.
— Хочу сказать, что аферисты, к сожалению, люди неленивые, выдумывают всё новые схемы, — поясняет Ногтева. — А иногда дело запутывается юридической канвой. Так, одна семья купила вторичку с нелегкой историей. Суть в том, что жили в этой квартире пре-предыдущие собственники, а не продавцы квартиры. Которые, надо сказать, являлись собственниками, но ни дня не проживали в этом жилье. Выяснилось в суде, что у этих пре-предыдущих собственников в договоре продажи стоял пункт – жить они имеют право в этой квартире до момента въезда в купленную ими новостройку. Новостройка, как, увы, это бывает, «замерзла». Получилась коммуналка.
Утрата возможности пользования недвижимостью лицом, не являющимся собственником
Как решить проблему с «вечным» жильцом? Есть несколько способов:
- Жилец, отказавшийся от приватизации, перед моментом отчуждения недвижимости должен добровольно и самостоятельно сняться с регистрационного учета. Таким образом, право бессрочного пользования жильем прекратится.Если человека будут заставлять сделать вышеуказанное, пытаться добиться результата путем обмана, злоупотребления доверием, угроз, то сделку по купле-продаже или дарению объекта недвижимости можно будет легко признать недействительной. Делается это в суде.Истец, которого выписали из квартиры не по собственной воле, должен будет доказать факт того, что он и далее имел интерес в вопросе проживания в помещении, но его заставили сняться с регистрационного учета или каким-то образом обманули.
- Приобретатель недвижимого имущества может, в свою очередь может расторгнуть договор, если окажется, что собственник, отчуждающий объект, умолчал о существовании лиц, сохраняющих за собой право на пользование приватизированной квартирой, комнатой или другим помещением. В документе, по которому недвижимость переходит от одного лица к другому, должен содержаться примерно такой пункт: «Продавец гарантирует, что отчуждаемая квартира передается свободной от прав третьих лиц».
Если это не будет соответствовать действительности, то договор можно оспаривать.
- Предпринять попытки в судебном порядке признать право пользования жилым помещением – утраченным.
Можно ли лишить права пользования жилым помещением несовершеннолетнего?
Права детей особо защищены российским законодательством. 20 статья Гражданского кодекса гласит, что местом регистрации и жительства ребёнка до 14 лет является место регистрации его родителя или опекуна. Следовательно, при прописке родителя и возникновении у него права пользования жилым помещением, такое же право получит и ребёнок.
Соответственно, пока в квартире проживает один из его родителей, то и ребёнка выписать из неё нельзя. Это можно будет сделать лишь в случае потери прав на жильё родителем. Но нужно понимать, что просто выписать по суду ребёнка будет крайне сложно. Суд не даст на это разрешения. Исключением будет лишь ситуация, когда родитель сам продал квартиру. Но в этом случае на сделку нужно будет получить согласие органов опеки. А они дадут такое согласие только при условии, что ребёнку будет предоставлено жильё, соответствующее по параметрам предыдущему.
Таким образом, лишение права проживания несовершеннолетних – сложный процесс, который натыкается на ряд законодательных ограничений.
В остальных случаях дело обстоит проще, но также требует учёта ряда нюансов и доказательства причин утраты права пользования жилым помещением.
Дарственная на квартиру с правом проживания
Право пожизненного проживания в жилом помещении могут получить лица по соответствующему договору дарения. Сделка имеет свои плюсы и минусы, как для дарителя, так и для дарополучателя.
При оформлении дарственной на квартиру собственник вправе указать в ней определенные условия. К ним относится право бессрочно проживать в квартире, освобождаясь при этом от оплаты коммунальных платежей. Не смотря на переход права собственности, даритель не лишается возможности пользоваться жилым помещением по своему усмотрению и сохраняет прописку по данному адресу.
В договоре дарения могут быть указаны и другие условия. Например, новый собственник квартиры должен будет произвести капитальный или текущий ремонт и предоставить возможность оформления прописки родственникам дарителя. Если условия договора не будут выполнены, даритель вправе подать иск в суд для восстановления прав собственности на квартиру.
Какие возможности имеет человек, если он отказался от оформления?
Закон «О приватизации жилищного фонда», большинство статей которого, на сегодняшний день, утратило силу, устанавливает, что приватизация осуществляется с согласия всех лиц, проживающих в помещении. То есть, отказ от оформления доли имущества в собственность необходимо рассматривать не как отказ в принципе, а именно как согласие на приватизацию жилья третьими лицами, тоже живущими в квартире.
И это существенно отличает, например, отказ от наследства и отказ от приватизации. В первом случае, человеку не достается ничего. Во втором – он получает право на бессрочное пользование жилым помещением. Это закреплено в ряде законодательных актов. В частности, в ст. ст. 83 ЖК РФ и 292 ГК РФ.
Последствия использования жилого помещение не по прямому назначению
В 17 статье Жилищного Кодекса РФ указано, что главное предназначение жилого помещения — проживание. Тем не менее, законом не возбраняется вести в жилом помещении разрешенную профессиональную деятельность собственнику, если она не будет угрожать правам граждан и не будет противоречить правилам, предъявляемым законом к жилым помещениям. Использование территории жилого помещения для профессиональной деятельности требует разрешения уполномоченных государственных структур и должно быть оформлено должным образом.
ЖК РФ устанавливает прямой запрет на производственную деятельность в жилом помещении. Иными словами, запрещено устройство в жилище производств, выпускающих продукцию с привлечением специального оборудования.
Если собственником жилого помещения игнорируются требования закона и производится деятельность, несущая угрозу безопасности, противоречащая назначению жилища, нарушающая права граждан, его право собственности прекращается в суде.
Прекращение права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника
Российское жилищное законодательство также предусматривает порядок прекращения права пользования жилым помещением членов семьи бывшего собственника этой квартиры или дома. Если до 2005 г., согласно закону члены семьи бывшего собственника не утрачивали право пользования жильем даже после прекращения семейных отношений, то сегодня действующее законодательство устанавливает, что прямой переход права собственности квартиры или дома к другому лицу влечет за собой прекращение права пользования этим помещением (п. 2 ст. 292 ГК). Права членов семьи собственника зависят от прав самого собственника, то есть они также имеют право пользоваться жилым помещением, использовать его надлежащим образом и по назначению, дееспособные совершеннолетние члены семьи несут совместно с собственником солидарную ответственность за исполнение обязательств, вытекающих из пользования этим помещением, кроме того, члены семьи вправе требовать устранения нарушений их прав и интересов на пользование жильем, включая самого собственника. Как мы уже писали выше, согласно п. 4 ст. 31 ЖК РФ прекращение семейных отношений с собственником жилья не сохраняет за бывшим членом семьи права пользования жилым помещением. Однако, в этом правиле есть исключение: на основании ст. 19 ФЗ № 189 от 29.12.2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» действия положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ об утрате права пользования жилым помещением в случае прекращения семейных отношений с собственником жилья не распространяются, если в момент приватизации данной квартиры/дома все члены семьи имели равные права пользования с лицом, приватизировавшим данное жилье. Кроме того, к таким членам семьи не применима ч. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ ввиду бессрочного права пользования жилым помещением.
Образец возражения на выселение с просьбой сохранить право пользование жильем
В Октябрьский районный суд
Судье Кайгородовой И.В.
От В.
ВОЗРАЖЕНИЕ
на исковое заявление о выселении
Согласно ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Между тем, признавая меня утратившим права пользования жилым помещение, считаю возможным сохранить за мной право временного пользования спорным жилым помещением по адресу: г. Екатеринбург, ул. Авиаторов до совершеннолетия дочери, имея в виду следующее:
Как разъяснено в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» при рассмотрении иска собственника жилого помещения к бывшему члену семьи о прекращении права пользования жилым помещением и выселении суду в случае возражения ответчика против удовлетворения иска в целях обеспечения баланса интересов сторон спорного правоотношения надлежит исходя из положений части 4 статьи 31 ЖК РФ решить вопрос о возможности сохранения за бывшим членом семьи права пользования жилым помещением на определенный срок независимо от предъявления им встречного иска об этом.
Члены семьи нанимателя
Члены, бывшие члены семьи нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда (нанимателя жилого помещения частного жилищного фонда, если наймодателем является организация негосударственной формы собственности), проживающие совместно с нанимателем жилого помещения, имеют право без согласия наймодателя, нанимателя жилого помещения и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи, а также других нанимателей жилого помещения, если оно предоставлено по договору найма жилого помещения нескольким нанимателям, предоставить право владения и пользования занимаемым жилым помещением своим несовершеннолетним детям. Предоставление права владения и пользования жилым помещением другим гражданам допускается с письменного согласия нанимателя жилого помещения и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи, а также других нанимателей жилого помещения, если оно предоставлено по договору найма жилого помещения нескольким нанимателям.
Проживающий совместно с нанимателем жилого помещения частного жилищного фонда, если наймодателем является гражданин, член его семьи вправе без согласия наймодателя, нанимателя жилого помещения и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи, а также других нанимателей жилого помещения, если оно предоставлено по договору найма жилого помещения нескольким нанимателям, предоставить право владения и пользования занимаемым жилым помещением своим несовершеннолетним детям. Предоставление права владения и пользования жилым помещением другим гражданам допускается с письменного согласия наймодателя, нанимателя жилого помещения и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи, а также других нанимателей жилого помещения, если оно предоставлено по договору найма жилого помещения нескольким нанимателям.
Зачем нужен договор безвозмездного пользования
К собственнику жилья обратился знакомый, брат, сват, не родственник, посторонний человек, да кто угодно с просьбой: «Пропиши меня у себя в квартире, ну очень надо». Собственник скрепя сердцем согласился оформить прописку, в случае чего выписать-то можно гражданина только через суд, и пришли они в паспортный стол (МФЦ). Принесли паспорта, документы на право собственности, а паспортистка и спрашивает: «А на основании чего вы будете оформлять постоянную регистрацию по месту жительства?» И вот этот вопрос может повергнуть в изумление кого угодно. Так что же за основания могут быть и какое выбрать?
Прежде всего начнем с того, что такое право собственности. Это право состоящее из трех равновеликий прав:
- Право владения — господское хозяйство над вещью.
- Право распоряжения, тут все понятно и так.
- Право пользование — извлечение полезных свойств из вещи. Проживание в жилище, это и есть право пользования жилищем. Можно ли передать право пользования жилищем другому лицу, не собственнику? Да, можно.
Прекращение права пользования жилым помещением за гражданином, который отказался от участия в приватизации
Данный тип искового заявления я выделил в отдельный параграф, потому что именно он представляет собой наибольшую сложность, а до 2014 года таких граждан вообще нельзя было снять с регистрационного учета.
Данное право было обусловлено ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в которой говорилось, что действие положений части 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования недвижимостью с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Иными словами, если человек участвовал в приватизации своим отказом, то за ним сохраняется право пожизненного проживания в указанной квартире. Суды не брали в расчет то, что человек выехал из данной квартиры, не живет там, не оплачивает коммунальные платежи.
Судебная практика изменилась после Определения Верховного суда Российской Федерации от 4 февраля 2014 года № 46-КГ 13-6 (дело попало в Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации за 1 квартал 2014 года).
Анализ данного определения указывает обстоятельства, при которых можно прекратить право пользования жилым помещением за гражданином:
1) он добровольно выехал из указанной квартиры;
2) ему не чинятся препятствия в пользовании жилплощадью;
3) он длительное время не проживает на указанной жилплощади;
4) в квартире нет личных вещей гражданина;
5) он больше не является членом семьи собственника квартиры;
6) у квартиры поменялся собственник.
Как видно из указанного выше, здесь имеет место симбиоз двух исковых заявлений. Но основное в данном иске – это именно добровольный выезд гражданина и отсутствие препятствий в пользовании указанной квартирой (пункты 1 и 2). Если эти обстоятельства будут доказаны, то суд прекратит право пользования жилым помещением за гражданином.
Иными словами, если человек проживает в указанной квартире, то выписать его из нее будет невозможно ни при каких обстоятельствах. Но как только он добровольно поменял место жительства, то прекратить право пользования становится возможным.
Еще обращу внимание читателей на прекращение права пользования гражданина, который является членом семьи. Об этом очень подробно написано в Определении Верховного Суда РФ от 26 июля 2016 года № 35-КГ 16-14. Я не буду подробно разбирать это определение, но всем желающим советую ознакомиться с ним.
Что происходит с квартирой, если даритель умирает?
После оформления ДД право собственности переходит к одаряемому, но даритель продолжает жить в подаренном имуществе и состоять на регистрационном учете.
В случае его смерти наследники претендовать на подаренную недвижимость не смогут – ею владеет другой человек (одаряемый).
Пример из практики:
Мужчина подарил дом женщине по ДД с пожизненным проживанием в 2015 году, право собственности за одаряемой зарегистрировано через 2 недели. После этого он остался жить в подаренном жилье, а в 2017 году скончался. Т.к. недвижимость на момент смерти дарителя принадлежала одаряемой, правопреемники не смогли претендовать на нее и получить в наследство.
Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация
Наследодатель имеет право составить завещание, в котором будут прописаны определенные условия для получения наследства. И это наследство может вступить в силу лишь после выполнения ряда требований, которые прописаны в завещании.
Условия могут быть различного типа, но главное, что бы они, не противоречили нормам и правам человека.
Рассмотрим в таблице наиболее распространённые условия, которые могут быть прописаны в завещании:
| Выполнение поручений | Наследодатель может поставить условие выполнить его поручения, в какой либо работе |
| Совершения действий | Для получения наследства необходимо будет совершить определенное действие, например получение диплома. |
| Наступление объективных событий | Это может быть как достижение совершеннолетия, замужество и тому подобные события. |
Таким образом, наследодатель полностью регулирует момент получения наследства, то есть он определяет, возможно, его получить наследнику, или же все-таки наследник не выполнит условия завещания и ему будет отказано в наследстве.
Важно определиться со следующим. Право собственности — это составляющая вещного. Но есть и такое положение. Часть вещных прав — это производные от него. Иными словами, они являются итогами конститутивного правопреемства.
Вещное право выделяют следующие признаки:
- По своей природе оно выступает абсолютным. То есть, тут для реализации своих правомочий не нужно обращаться к третьим лицам. В отличие от другой категории — относительного обязательственного права.
- Объекты такого права — индивидуально-определенные вещи.
- Такие права бессрочны.
- Нарушение вещных прав обязательно ведет за собой преимущество удовлетворения уже перед правами обязательственными.
Иск о сохранении права пользования жилым помещением
При написании искового заявления следует руководствоваться ст. 131 ГПК РФ. Особо важно в нем изложить следующие факты:
- Ваш бывший супруг является собственником жилого помещения на основании свидетельства о праве собственности (№ свидетельства, дата выдачи),
- Дата прекращения брачных отношений (свидетельство о расторжении брака, №, дата, кем выдано).
- До расторжения брака вы совместно проживали с бывшим супругом (выписка из домовой книги).
- Совместно с вами проживали или не проживали иные лица. Особое внимание следует уделить наличию несовершеннолетних детей, которые обязательно должны быть указаны в заявлении.
- У вас нет возможности приобрести или осуществить право пользования иным жилым объектом (справка из Росреестра).
- У вас сложное финансовое положение в силу уважительных причин (справка о доходах и иные документы).
Для того, чтобы Ваше заявление выглядело убедительным его необходимо подкрепить нормами жилищного и гражданского законодательства (в частности ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, ч. 2 ст. 8 ЖК РФ), международной Конвенции о правах ребенка (если есть дети), а также ссылками на разъяснения Пленума Верховного суда РФ (п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14).
Для того чтобы подать исковое заявление в суд, необходимо оплатить госпошлину. Узнать размер госпошлины, а также сформировать саму квитанцию можно на сайте суда, в который подаем иск. Затем оплачиваем госпошлину в банке и прикладываем оригинал к исковому заявлению, также делаем копию квитанции для ответчика.