Купля продажа квартиры через нотариуса в 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купля продажа квартиры через нотариуса в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).

Какие есть особенности кредитования долей?

Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.

Условия выдачи такого кредита:

• Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
• В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
• При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
• Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
• Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
• Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
• Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.

Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.

Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.

Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?

Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.

Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.

Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.

Как происходит оформление сделки?

Подписание соглашения о купле-продаже недвижимости через нотариуса требует предварительного решения – кто именно этим будет заниматься и нахождения компромисса между частниками сторон. Далее выбирается подходящие дата и время для финального этапа процедуры.

Если стороны хотят провести процедуру и для передачи задатка, то этот этап также можно закрепить нотариально и уточнить сроки передачи ключей, освобождения квартиры и другие аспекты.

По время подписания, нотариус зачитывает его, разъясняет все нюансы, уточняет правовые последствия сделки, проверяет полномочия на проведения операции с объектом.

Пошаговые рекомендации для грамотного оформления

1. Подготовка пакета документов продавцом (подтверждение права имущества, технический паспорт и др.) и их проверка покупателем самостоятельными усилиями или с привлечением экспертов.
2. Формирование текста со всеми нюансами, когда необходимо внести правки.
3. Расчет с покупателем. Как правило, нотариусы требуют документальное подтверждение получение всей суммы через банк.
4. Встреча у нотариуса с проведением всех процедур, подписание ключевого документа.
5. В день оформления сделки нотариус вносит в электронный реестр данные о сделке.

Когда сделку обязательно заверять у нотариуса

На сегодняшний день при совершении купли-продажи недвижимости участники имеют право выбора:

• самостоятельно оформить простую письменную сделку и обратиться в службу Росреестра для регистрации права;
• обратиться к услуге нотариуса за удостоверением договора, при этом выиграть время — он сам направит документы регистратору.

В то же время законодательством установлен перечень случаев, когда нотариальное заверение требуется в обязательном порядке. Иначе соглашение не будет иметь юридической силы. Такие ситуации нередко встречаются на практике:

• Продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, в том числе в ипотеке (ст. 42 № 218-ФЗ).
• Покупка квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние, недееспособные, опекаемые граждане (ст.54 № 218-ФЗ).

Продающий недвижимость гражданин, состоящий в браке, должен получить нотариальное согласие супруги, даже если она не имеет доли в имуществе. В остальных случаях продавец и покупатель вправе самостоятельно решить, как они хотят продать (купить) жилое помещение, дом, земельный участок: в простой форме или через нотариуса.

В первом случае при возникновении спора участники, как правило, встречаются в суде. Во втором — ущерб пострадавшей стороне должна возместить нотариальная контора. Следует помнить, что нотариально удостоверенная сделка обладает доказательной силой, которая отсутствует у простой письменной формы.

Когда нотариус обязателен

Если в квартире есть несовершеннолетний или недееспособный собственник, тогда для продажи такой квартиры потребуется нотариус — . Здесь без разницы принадлежит ли им только доля или вся квартира. Договор потребуется только в нотариальной форме. — «…сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.»

Прочтите подробные статьи — как заверяется у нотариуса договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит.

Прежде чем продать недвижимость несовершеннолетнего/недееспособного, родители или опекуны обязаны сначала получить разрешение у органов опеки и попечительства — . Без данного разрешение сделку приостановят — . Инструкция — как получить разрешение органов опеки при продаже квартиры.

Если вы собираетесь продать квартиру, ознакомьтесь с полным списком необходимых документов + инструкции как оформить ту или иную справку.После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат в 13% от ее стоимости, до 260 тыс.руб. — вычет налога.

Почему не стоит отказываться от нотариуса?

Отказываться, впрочем, от услуг нотариуса вас тоже никто не заставляет. Нотариальное оформление теперь стало правом сторон сделки: если считаете необходимым – идите к нотариусу. Тем более что есть две очевидные причины, по которым это стоит сделать:

1. Во-первых, это подтвердит законность и даст исчерпывающие гарантии легитимности сделки. Это не только исключит риск мошенничества, но и сведет шансы на обжалование и отмену сделки в будущем к нулю.
2. Во-вторых, это позволит избежать самостоятельного обращения в Росреестр. С 01.02.2019 нотариусы, регистрирующие сделку с недвижимостью, обязаны бесплатно пересылать документы в электронном виде в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Плюс, закон предусматривает ряд случаев, когда без нотариального оформления при отчуждении долей таки не обойтись. Нотариус обязательно нужен, если:

• сделка заключается в отношении не всех долей, кто-либо из совладельцев не отчуждает свою долю, в том числе в случаях, когда один из совладельцев передает или продает свою долю другому дольщику;
• сделки оформляются не единым, а индивидуальными договорами с каждым из совладельцев по отдельности;
• в сделке принимают участие несовершеннолетние или недееспособные совладельцы.

Есть ли исключения из правил?

Продать квартиру без нотариуса можно будет не во всех случаях — принципиальные исключения остаются. Так, например, если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу, то даже при его согласии на сделку придется заключать ее у нотариуса (в то же время приобретение недвижимости недееспособным и несовершеннолетним данных условий не требует).

Нотариального удостоверения потребуют и сделки по отчуждению долей в праве собственности отдельными договорами (то есть когда жилье продают не все участники долевой собственности). Кроме заключения нотариуса здесь понадобится и письменное уведомление всех других участников долевой собственности о продаже с указанием условий сделки.

Если супруги покупают дом или квартиру в совместную собственность, им хватит простой письменной формы. Но если муж с женой покупают недвижимость в долевую собственность (в договорном режиме), опять же придется идти к нотариусу.

Без нотариуса: с 1 августа 2023 года отменяется обязательный нотариат по сделкам с долями недвижимости

Правила регистрации права собственности на недвижимое имущество в Российской Федерации периодически пересматриваются. Цель изменений – сделать сделку максимально безопасной как для покупателя, так и для продавца.

Федеральный закон ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», принятый только в 2015 году (и вступивший в силу в 2017), уже несколько раз подвергался изменениям. В 2016 году были внесены поправки, которые ввели обязательное нотариальное удостоверение сделок по отчуждению долей.

И вот новый изменения: с 1 августа 2023 года отменяется обязательный нотариат по сделкам с долями. Впрочем, по новому закону это правило распространяется не на все сделки, а только на их часть. Кроме того, в ФЗ-218 указаны случаи, когда нотариальное удостоверение по-прежнему требуется в обязательном порядке.

То есть, изменения не носят универсальный характер. Подробнее читайте в статье.

Извещение о предстоящей продаже доли

Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, собственник, желающий продать свою долю, обязан уведомить остальных владельцев о своем намерении в письменной форме. В Уведомлении должна содержаться такая информация, как стоимость и условия, на которых эта доля продается. Если собственник нарушит преимущественное право покупки других сособственников, то в течение трёх месяцев эти сособственники могут потребовать через суд перевод на себя прав и обязанностей покупателей доли жилого помещения.

Ожидать продавцу ответа от других сособственников жилья нужно в течение месяца с момента направления Уведомления.

Если по истечении 30 дней никто из сособственников не изъявит желание осуществить покупку на предложенных условиях, то собственник жилья (продавец доли) имеет право предложить совершить сделку по передаче доли в квартире посторонним лицам.

При получении письменного отказа от всех сособственников жилого помещения, продавец доли в квартире может осуществить сделку ранее указанного месячного срока.

Федеральной нотариальной палатой было опубликовано Письмо от 31 марта 2016 года №1033/03-16-3, в котором расписан порядок совершения нотариальных действий при оформлении Уведомления о предстоящей продаже доли через нотариуса.

Такое нотариальное Уведомление не считается обязательным. Однако нотариальное Уведомление считается единственным бесспорным, то есть его оформление через нотариуса гарантирует, что в дальнейшем сособственники не заявят о том, что они не получали надлежащего извещения о предстоящей продаже доли.

Если продавец доли решит составить и направить остальным сособственникам Уведомления в простой письменной форме (то есть без участия нотариуса), то ему придется оформить эти Уведомления в полном соответствии с требованиями действующего законодательства и судебной практики, указав в нем наименования адресатов и их адреса, сведения о своем намерении по продаже доли в жилом помещении по четко указанному адресу, размер продаваемой доли, цену продаваемой доли, дату направления Уведомления, способ оплаты указанной в нём цены (единовременно или с рассрочкой платежа, наличным или безналичным платежом, лично или через банковскую ячейку и т.д.), а также иные условия, на которых он хотел бы продать свою долю жилого помещения (например, сохранение за продавцом права пожизненного проживания в данном жилом помещении). Также в Уведомлении должно быть четко указано, в какой срок, каким способом и на чьё имя адресатом должен быть направлен ответ. Уведомление должно быть подписано продавцом доли или его представителем по доверенности. Если Уведомление подписано представителем, то к нему должна быть приложена копия доверенности. Уведомление направляется адресатам по месту их проживания (регистрации) заказным письмом с Описью вложения и Извещением о вручении, и считается врученным с момента получения почтовым отделением адресата.

В случае направления Уведомления через нотариуса, отправитель должен будет предоставить нотариусу свой паспорт, правоустанавливающие документы на продаваемую долю, а если Уведомление направляется представителем по доверенности, то предъявлению подлежит также и доверенность от продавца доли. В заверяемом нотариусом Уведомлении расписывается продавец доли или его представитель по доверенности. Перечень условий, прописываемых в нотариальном Уведомлении, аналогичен вышеуказанному перечню для не нотариальных Уведомлений. Один экземпляр Уведомления направляется нотариусом адресату заказным письмом и считается врученным с момента его получения почтовым отделением адресата. Второй экземпляр заверенного нотариусом Уведомления выдается на руки продавцу доли или его представителю по доверенности. По прошествии месяца с даты направления Уведомления, нотариус выдает продавцу доли или его представителю Свидетельство о передаче сособственникам жилого помещения вышеуказанного Уведомления.

С момента исполнения продавцом своей обязанности по извещению сособственников жилого помещения о своем намерении продать принадлежащую ему долю, наступает следующий этап – заключения Договора купли-продажи доли в праве собственности на жилое помещение.

Заключение договора купли-продажи доли жилого помещения

С июня 2016 года по настоящее время в действующее законодательство было внесено несколько существенных изменений.

Теперь сделки купли-продажи долей в праве собственности на жилые помещения подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Исключение из этого правила сделано лишь одно – продажа долей в праве собственности на жилые помещения в простой письменной форме возможна в том случае, если по одному договору купли-продажи продаются одновременно все доли в праве собственности на жилье.

Например, если речь идет о продаже одним из трёх сособственников принадлежащей ему 1/3 доли квартиры, то такая сделка требует обязательного нотариального заверения. Если же в указанном случае все три сособственника квартиры решат продать свои доли постороннему лицу, то такая сделка уже не потребует обязательного нотариального заверения.

Стоимость нотариального удостоверения сделки

За совершение нотариальных действий, для которых законом предусмотрена обязательная нотариальная форма, нотариус взимает тариф в размере государственной пошлины.

Цена доли устанавливается на основании соглашения сторон,кадастровой стоимости или отчета об оценке. При наличии двух документов с указанием различной стоимости, во внимание принимается большая стоимость. При этом нотариальный тариф для сделок требующих обязательного нотариального удостоверения не может превышать 20 000 рублей. Дополнительно к тарифу оплачиваются правовые и технические услуги нотариуса (ПиТХ). В Москве плата составляет 8 000 рублей, при этом несовершеннолетние лица освобождаются от оплаты, пропорционально своему участию в договоре.

Актуально на 2023 год.

Дополнительное преимущество удостоверения у нотариуса сделок отчуждения недвижимого имущества в том, что он, по просьбе сторон, бесплатно направляет документы на регистрацию перехода прав в орган Росреестра. При этом выписку из ЕГРН на нового собственника можно получить уже через сутки, поскольку нотариально удостоверенная сделка не требует дополнительной проверки со стороны Росреестра.

Риски и подводные камни

• Возможны махинации со стороны продавца, предлагающего оформить сделку в виде договора дарения. При расторжении сделки через суд покупатель не сможет получить назад свои деньги, т.к. они не были переданы официально.
• Сложности в отношениях между собственниками. Неизвестно как другие собственники встретят нового жильца.
• Возможные препятствия в купле-продаже. При продаже объекта бывает не так-то просто разыскать других дольщиков, если они там не живут. Также дольщики могут специально избегать получения уведомления.
• Сложно определить реальную территорию, принадлежащую каждому дольщику. Т.е. купив долю, покупатель не обязательно получит изолированную комнату.
• Каждый из дольщиков может передать свое имущество в виде дарения, не спрашивая согласия других. Это значит, что в квартире может появиться совершенно незнакомый человек. Такое возможно и в случае продажи. Несмотря на риски, люди готовы идти на покупку доли, чтобы решить проблемы с пропиской и регистрацией.
• Другие дольщики могут оспорить сделку в суде. Даже если суд встанет на сторону продавца и покупателя и сохранит право собственности, придется пройти через судебные тяжбы.

Документы для сделки с долями в жилом помещении

Для оформления сделки по продаже доли в жилом помещении понадобятся следующие документы:

• паспорта продавца и покупателя
• договор купли-продажи доли в жилом помещении
• если правом собственности на долю в квартире также обладает супруг, за которым официально право на зарегистрировано, лучше получить письменное нотариальное согласие супруга на продажу доли
• документы о праве собственности на долю в квартире
• документы-основания возникновения права собственности на долю в квартире (договор купли-продажи, свидетельство о принятии наследства, договор дарения или др.)
• технический паспорт на помещение
• справка о размере задолженности или об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
• уведомление о продажи доли других долевых собственников и документы о вручении/направлении уведомления, а также при наличии письменные отказы других долевых собственников от приобретения доли
• сведения о зарегистрированных лицах

Приведенный перечень документов является примерным, необходим, в том числе, для проверки юридической чистоты сделки. Какие-то документы могут отсутствовать, например, согласие супруга, если он не собственник или продавец не состоит в браке.

Какие сделки подлежат нотариальному заверению

1. Продажа доли квартиры (земельного участка) в праве общей собственности постороннему (дублирует обязанности Росреестра по проверке сделки по продаже долей соответствию ст. 250 ГК РФ)
2. Продажа недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему (дублирует работу Органов опеки и попечительства, которые должны удостовериться в соблюдении прав несовершеннолетних)
3. Нотариальному удостоверению также подлежат соглашения о разделе имущества между супругами при разводе (ранее нотариальное удостоверение было по желанию супругов)
4. В том числе, если сособственники квартиры одновременно продают свои доли в одной сделке

Похожие записи:

• Прописка в студии в Москве в 2022 — 2023 году.
• Срок давности за убийство в РФ в 2021 году: есть ли, сколько лет?
• Кому положена доплата к пенсии за 2 и более детей в 2023 году