На первом предлагать. Как превратить квартиру в магазин или офис?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «На первом предлагать. Как превратить квартиру в магазин или офис?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Расположение квартиры на первом этаже обычно воспринимается как минус, особенно – если окна выходят на оживленную улицу. Для нежилых помещений это, наоборот, плюс. Магазин или салон красоты в жилом доме на первом этаже обычно успешен, да и сама Недвижимость стоит дороже. ЦИАН разбирался в нюансах схем по изменению статуса жилья.
На первом предлагать. Как превратить квартиру в магазин или офис?
Если в начале 2000-х перевод квартир в нежилую недвижимость был в ходу, то к настоящему моменту схема распространена меньше, считает Светлана Вольская, руководитель отдела продаж офиса «На Киевской» «Миэль-Сеть офисов недвижимости».
Во-первых, объясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», в старом фонде практически все уже переведено.
Во-вторых, в новостройках первые этажи обычно по умолчанию отведены под торговлю и услуги.
И, наконец, в третьих, появилась возможность покупать апартаменты и оборудовать их под бизнес без дополнительных усилий, так как эти помещения не относятся к жилым юридически.
Использование жилых помещений в коммерческих целях
После регистрации фирмы и начала деятельности одним из главных вопросов, стоящих перед предпринимателем, является приобретение или аренда подходящего помещения для своего офиса.
Найти такое зачастую непросто.
Желательно, чтобы офис находился в удобном для работы месте, площадь его была достаточной для ведения деятельности, планировка хорошей, а стоимость аренды или покупки – доступной.
Существует несколько вариантов решения проблемы поиска офисного помещения:
- аренда;
- покупка специально обустроенного рабочего помещения в нежилом фонде;
- приобретение квартиры в жилом фонде города с последующим оформлением всех документов.
В данной статье мы подробно рассмотрим особенности использования в коммерческих целях жилых помещений, а также перевод их в нежилой (коммерческий) фонд.
В случае, если вы приобретаете или арендуете помещение в жилом доме, необходимо проверить наличие разрешения на использование данного помещения как офисного. Если такого разрешения нет, его следует получить, поскольку законодательство запрещает использовать в качестве офиса жилые помещения.
Несмотря на то, что квартира изначально для данных целей не предназначается, покупка ее для офиса с экономической точки зрения выгодна. Это дает возможность сэкономить на приобретении полноценного офисного помещения — стоимость готового офиса будет значительно выше.
От «посутки» перед продажей отказалась
Два «захода» у нас было. Первый раз после Нового года выставили квартиру на продажу. И я не смогла совладать с тем, что происходило… Эту квартиру клиентка покупала с другим агентом. А пришла ко мнеуже после того, как видимо другой агент не смог продать. Я знала, что дом – памятник архитектуры, и поэтому выставила квартиру в расчете, что придет покупатель с наличкой. Интерес был большой. Но чтобы показать объект, нужно было договариваться с жильцами. А они, в основном, снимали комнаты посуточно. И, в общем, не принято посуточников просить погулять на время показа. Из-за этого показы срывались. Были и другие причины. Одна семья была — у них не было первоначалки, чтобы взять кредит в том банке, который был согласен кредитовать такой сложный объект, а в других банках их не одобряли. Кто-то скидку просил, понимал, что перепланировка несогласованная, и просил другую стоимость, так скажем. Мы тоже на это были не готовы. Время шло, а покупатели срывались…
В общем, мы с клиенткой списались. Я сказала, что надо что-то предпринять, чтобы доступ для показа был свободный. Клиентка работала с несколькими интернет-платформами по аренде, когда можно с жильцами лично не встречаться. Такой вот дистанционный бизнес. Уборщица тоже самостоятельно могла приходить. Но если подписываешься на платформы, то за неисполнение правил штрафами наказывают. Нужно было дождаться, когда съедут забронировавшие заранее. От «посутки» она перед продажей отказалась, потому что нам надо было объект демонстрировать. А то я как ни позвоню, там кто-то живет. И вот летом мы выставили квартиру на продажу во второй раз.
Звонит оценщик и говорит: «У вас по плану нет балкона, а на фото есть выход куда-то в Нарнию. Из стены дверь на улицу». Я говорю: «Да, странно. Может, какая-то другая фотография присоединилась?» Оценщик: «Нет, не другая. Я же вижу те же пол, стены и потолок». Я: «Ну, не знаю, почему на плане нет». Он такой: «Ну и чего делать будем?» Я говорю: «Ну, давайте закрасим». А там половина деталей не совпадала.Это была торцевая квартира. И был выход на балкон в конце комнаты.
Оценщик говорит: «Короче, я ничего не понимаю, что вы там наделали. Я эту фотографию просто уберу. Но будьте готовы, что банк может затребовать вид от окна». Этот разговор был просто на последних нервах. Я уже плюнула, и сказала: «Делайте, что хотите». Я уже ни во что не верила. И просто еще раз пересмотрела фотографии. И вдруг понимаю, что окна отличаются.
У дома особая архитектурная композиция. И окна, они в виде сеточки были выполнены, как бы витражные такие. А в доме, где мы квартиру сфотографировали, там окна меняли на пластиковые, которые подешевле, без всяких перекладин. В комплекте фотографий мы послали часть настоящих, с фасада. И когда я после разговора с оценщиком стала рассматривать внимательнее, увидела разницу. Следом за балконной дверью это было как солнечный удар. Я написала клиентке: «Мы такой ужас сделали». А она мне: «Ничего мне больше не говори. Уже поздно, все отправлено. Будь, что будет».
Банк снял залог, схема перечисления денег была через аккредитив. Деньги зачислили новому покупателю на аккредитивный счет. С этого счета списался долг клиентке. И остаток потом пришел ей на карту. Продали мы квартиру за 7 млн. А покупала клиентка ее в районе 4,3, кажется. И это не считая того, что она на ней еще и зарабатывала.
Почему нужно было продать квартиру быстро? Потому что моя клиентка решила, что перенесет свой бизнес в Сочи, и купила там квартиру в строящемся доме. И ей нужно было перекрывать уже сочинскую ипотеку. А там цены-то совсем другие. Скажем, раза в три побольше.
Она для этого и продавала, чтобы взять ипотеку. Она действует как настоящий бизнесмен, свои личные деньги она в бизнес не вкладывает, продала инвесторскую квартиру, и ими же вносит платежи. В общем, уже прокаченная в этом вопросе.
Покупательнице нашей одобрили кредит по хорошей очень ставке, 7,8%. Перепланировку она узаконит. В крайнем случае, через суд. Время на это у нее есть.
В продаже первого поможет ремонт
Свежий ремонт не повредит ни одной квартире перед продажей, а тем более при реализации жилья на первом. Капитальный ли ремонт затевать или лёгкий косметический — каждый пусть решает самостоятельно в зависимости от кошелька и условий. Но одно можно сказать с уверенностью, даже лёгкая косметика в квартире на первом этаже привлечёт внимание потенциальных покупателей, сильно повысит шансы на успешную продажу и сократит сроки реализации. Всего лишь пара-тройка рулонов обоев, ведро белой краски, тряпка и ведро — могут дать в итоге ошеломляющий эффект. Советую всем перед продажей квартиры на первом этаже освежить ремонт, или как минимум сделать генеральную уборку. Ремонт на первом уровняет шансы с аналогичными квартирами на других этажах и позволит клиентам рассматривать их тоже.
Приведу яркий пример из моей практики: ко мне за услугами риэлтора по покупке 2-х комнатной квартиры на вторичке обратилась молодая мама с годовалым ребёнком. Основные требования, которые выдвигались при подборе жилья: пусть будет без балкона, но только не первый этаж и состояние полностью пригодное для полноценного комфортного проживания. Денег на покупку — кот наплакал, с первого же взгляда на ситуацию, стало понятно что мало где сможем пролезть по бюджету. Несколько месяцев и километры пробега по этажам подтвердили предварительные опасения. Запыхавшись и высунув язык на плечо, мы притормозили с поисками и решили подвести предварительные неутешительные для нас итоги: квартиры примерно подходящие есть, но все они в ужасном состоянии, напрочь убитые. В конечном счёте мною было выдвинуто предложение пройтись взглядом по первым этажам. Буквально сразу же, а точнее через 2 дня, искомый вариант нашёлся. Квартира на первом этаже кирпичной пятиэтажки с иголочки, муха не сидела, чистая, светлая, аккуратная — только после ремонта, с изолированными комнатами, просторной планировкой, удобной кухней. Клиентка вцепилась в продавца зубами мёртвой хваткой как цербер. Купила, ни разу не пожалела, живёт себе припеваючи. А изначально и подумать не могла, что когда-то будет жить на первом, а жизнь, а точнее обстоятельства распорядились иначе…
Продать квартиру под нежилое помещение: особенности процедуры
Прежде чем продавать под офис квартиру, соответствующую вышеперечисленным требованиям, вам необходимо будет оформить необходимые документы и получить разрешение на ее перевод в нежилой фонд. Для этого вам нужно подготовить: — документы, подтверждающие ваше право собственности на данное жилое помещение, подлинники или нотариально заверенные копии; — заявление о переводе в нежилой фонд; — схему с поэтажным планом дома, в котором находится данная квартира; — технический паспорт жилого помещения, выданный не позднее, чем за 3 года до текущей даты; — проект перепланировки или переустройства квартиры, выполненный проектной организацией, имеющей соответствующую сертификацию, оформленный и утвержденный всеми согласующими организациями (пожарной инспекцией, СЭС и пр.).В нежилой фонд можно перевести только то жилое помещение, которое находится в собственности. Жилье, в котором проживают по договору социального найма, вывести в нежилой фонд нельзя. Пакет документов необходимо предоставить в муниципальный многофункциональный центр или службу «одного окна». Срок рассмотрения вашего заявления и подготовки ответа составляет 45 дней. За ответом вам идти не нужно – он будет направлен по тому адресу, который вы укажете в заявлении. Но опытные риэлторы говорят, что процесс перевода достаточно хлопотен и занимает много времени. Легче продать квартиру как жилую, чтобы покупатель сам занимался ее переводом в нежилой фонд.
Для совершения сделки по купле-продаже квартиры и покупателю, и продавцу необходимо подготовить целый пакет документов. Юридическому лицу потребуется:
- выписка из ЕГРЮЛ;
- копия устава;
- письменное доказательство того, что сделка не относится к крупным, либо согласие учредителей и акционеров на покупку жилой недвижимости;
- доверенность на представление интересов организации, если при подписании договора присутствует не учредитель, а доверенное лицо;
- паспорт или какой-либо другой документ, подтверждающий личность доверенного лица или руководителя.
Продавец подготавливает следующие документы, даже если собственник квартиры – юридическое лицо, а не физическое:
- паспорт либо учредительные документы (в зависимости от того, кем является продавец);
- документы, подтверждающие наличие у продавца права собственности на конкретный объект;
- правоустанавливающие документы;
- выписка из реестра о том, что квартира не имеет каких-либо обременений;
- правовая справка об отсутствии долгов по коммуналке;
- техплан и техпаспорт;
- справка о том, что в жилплощади никто не прописан;
- если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, требуется согласие органов опеки;
- если собственность относится к совместно нажитой супругами, необходимо согласие на продажу каждого из них;
- доверенность на представление интересов (если вопросами продажи занимается не владелец квартиры, а другое лицо).
Юридическая подготовка
Объект недвижимости не проверяют только самые новички, остальные работают с юристами, которые раскопают почти все то, что вы хотели скрыть.
- Важно подготовить следующие документы:
- свидетельство о регистрации права собственности;
- поэтажный план;
- справка о балансовой стоимости помещения;
- паспорт БТИ на здание;
- заключение компаний по оценке стоимости (если проводилась оценка);
- правоустанавливающие документы.
В договоре купли-продажи, как в основном документе при продаже коммерческой недвижимости, важно указать:
- полные данные о покупателе и продавце;
- кадастровые характеристики объекта продажи;
- точный адрес;
- тип: помещение, пристройка или отдельное здания и т.д.;
- площадь, этаж, в каком здании расположено;
сумма продажи и валюта (если расчет проводится не в рублях, то указывают курс, по которому производится пересчет), обычно сделки с недвижимостью заключаются в национальной валюте;
- способ и срок расчета;
- сроки передачи объекта продажи.
Налогообложение доходов с продажи недвижимости ИП: нюансы
Действительно, с точки зрения законодательства РФ ИП — это также физическое лицо. Однако, то, каким образом он будет исчислять налог с продажи офиса, может определяться не только нормами статей 217 и 217.1 НК РФ, но также и нормами права, которые регламентируют порядок уплаты налогов на выручку, полученную ИП в бизнесе.
В случае, если ИП не использовал реализованный офис в бизнесе — налогообложение выручки с реализации данного объекта будет осуществляться в том же порядке, что изучен нами выше — в этом смысле статус индивидуального предпринимателя ничего не меняет.
Однако, если ИП использовал проданный офис в бизнесе, то налогообложение выручки с реализации соответствующего объекта будет осуществляться — вне зависимости от длительности пользования офисом, по ставке:
- 13% — если ИП работает по общей системе налогообложения или ОСН;
- 6% или 15% — если ИП работает по упрощенной системе или УСН (соответственно, по схеме «доходы» или же схеме «доходы минус расходы»).
Порядок проведения сделки с недвижимостью
В общем виде проведение сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, выражается в следующей последовательности действий:
- Подтверждение решения о продаже
Прежде всего, нужно организовать собрание участников ООО либо акционеров АО. В его ходе рассматривается возможность продажи недвижимости, после чего принимается итоговое решение. Независимо от его характера оформляется соответствующий протокол. Дополнительно в нем указывается лицо, уполномочиваемое на представление интересов юрлица-продавца. В том случае, когда руководитель организации один, решение принимается единолично, но также оформляется в протоколе.
- Составление договора
После принятия решения о продаже недвижимости в официальном порядке можно переходить к определению условий договора купли-продажи. В них должны быть отражены все важные аспекты, включая параметры продаваемой собственности, ее стоимость, полные наименования продавца и покупателя. Здесь также прописываются все условия проведения расчетов, порядок и сроки передачи права собственности на продаваемый объект и т.д.
- Заключение сделки
После достижения согласия по всем условиям договора он подписывается обеими сторонами или их представителями. Затем нужно нотариально заверить его – в противном случае он не будет иметь должной юридической силы.
- Переход права собственности на имущество
Продажа недвижимости юрлицом физлицу или другой организации завершается переоформлением прав собственности. Для этого в Росреестр направляется соответствующая заявка с полным комплектом документов.
После того, как ведомство обновит информацию в реестре прав собственности, сделка купли-продажи будет полноценно завершена.
Требуется ли регистрация?
Регистрация нужна обязательно, так как посредством регистрационной процедуры в Государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о новом собственнике, которому перешли права на нежилое здание или помещение. Регистрация может проводиться:
- в территориальном органе Росреестра;
- в МФЦ «Мои документы».
Непосредственно регистрация проводится Росреестром, МФЦ исполняет лишь функцию приёма и выдачи документации.
Предварительно уплачивается пошлина, которая составляет:
- 2 тысячи рублей для физических лиц;
- 22 тысячи рублей – для юридических.
Документы подаются сторонами в окошко регистратору. Если они обращаются совместно, то процедура сокращается до 10 дней. При обращении по отдельности она длится в пределах месяца. Регистратор принимает документы под расписку и назначает дату повторного визита.
В назначенный день стороны подходят к регистратору и получают на руки:
- Продавец: договор купли продажи с отметкой о регистрации сделки.
- Покупатель: ДКП с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН о праве собственности на приобретённый объект.
После получения покупателем обозначенных документов сделка считается завершённой, новый собственник вправе беспрепятственно владеть нежилой недвижимостью в соответствии с её целевым назначением.
Как продать коммерческую недвижимость
Принципы продажи коммерческой недвижимости практически не отличаются от тех, которые применяются при продаже жилой недвижимости:
- В первую очередь, при продаже такой недвижимости должна быть правильно определена цена. Для этого продавец должен провести маркетинговое исследование, изучить рынок, просмотреть аналоги и сделать вывод о цене продажи своего объекта. Если цена объекта определена неверно, то объект может просто долгое время не продаваться: при высокой цене на объект звонков от потенциальных покупателей практически не будет. При низкой стоимости объекта продавец теряет возможную выручку.
- При покупке и продаже коммерческой недвижимости обе стороны оценивают то, что такая недвижимость будет приносить доход. Поэтому до того, как объект будет выставлен на продажу, продавец должен оценить возможный доход от объекта недвижимости, оценить риски при продаже, иметь представление о том, как может быть использована такая коммерческая недвижимость. Вся эта информация будет являться дополнительным инструментом продаж.
- Важно правильно оценить плюсы и минусы коммерческой недвижимости. В этом вопросе уделяют особое значение расположению объекта, парковочным местам и другим моментам, важным для бизнеса.
В договоре купли-продажи должны быть максимально подробно прописаны все условия продажи объекта коммерческой недвижимости.
Коммерческая недвижимость – что это?
Коммерческая недвижимость отличается от жилья. И чтобы понять, почему же такие помещения трудно продать, нужно знать, что они собой представляют.
Итак, к числу коммерческих зданий относятся нежилые объекты недвижимости, в которых владелец может совершать деятельность с целью получения денежных средств, прибыли.
Такие сооружения, как правило, используются под:
- рестораны;
- банки;
- офисы;
- торговые центры;
- развлекательные центры;
- магазины;павильоны.
Также к списку коммерческой недвижимости можно отнести:
- склады,
- заводские, промышленные здания,
- цеха,
- площадки, которые находятся на территории цехов.
Все эти объекты объединяет одно – они могут продаваться, сдаваться в аренду, находиться в залоге. Это называется коммерческими отношениями. Если использовать данные помещения с умом, они станут выгодным, а главное прибыльным бизнесом.
Стоимость помещений под магазины
Стоимость нежилых помещений на первых этажах формируется с учетом целого ряда факторов. Прежде всего, это район, расположение дома на территории квартала или микрорайона (а значит, и пешеходный трафик), потребности жителей, наличие конкурентов.
Стоимость помещений, на которые есть спрос, сопоставима со стоимостью квартир. Например, цена 1 кв. м может составлять от 180 до 220 тыс. руб. На цены сильно влияет ликвидность объекта. По словам экспертов, ликвидные помещения продаются быстро и практически без торга, а вот менее ликвидные можно купить со скидкой или в рассрочку.
Наиболее востребованы помещения от 50 до 120 кв. м, имеющие определенные технологические и конструктивные особенности. Труднее и дольше всего продаются помещения, имеющие неудобный вход, или располагающиеся в удаленной части жилого комплекса, на большом расстоянии от пешеходного трафика.
На величину арендных ставок для расположенных на первых этажах помещений также влияет класс объекта и проходимость. Минимальные ставки составляют от 3 до 8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Если говорить об усредненных затратах на аренду типовых нежилых помещений комфорт-класса в спальном районе, то это примерно 20–25 тыс. руб. в год за 1 кв. м.