Посуточная аренда квартир. Как устроен бизнес

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Посуточная аренда квартир. Как устроен бизнес». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Советы о том, как правильно сдавать квартиру посуточно, обязательно содержат рекомендации по организации финансовой дисциплины. Арендодатель обязан платить налоги: неважно, будет он сдавать дом посуточно, квартиру или другую недвижимость на длительный срок.

Налоги при сдаче квартиры

Для физических лиц ставка налога на доход составляет 13%, индивидуальные предприниматели отчисляют в казну 6%. Самая низкая ставка у самозанятых — 4%, если за аренду платит физлицо, и 6% — если юрлицо. Если квартир несколько, то прежде, чем оформлять самозанятость, посчитайте, какой будет ожидаемая годовая выручка. Если более 2,4 млн рублей в год, нужно регистрировать ИП, так как возможный годовой доход самозанятого ограничивается именно это суммой и ни на рубль больше.

За неуплату налогов начисляется штраф, 20% от суммы задолженности. Если будет суд, есть риск, что обвинение докажет преднамеренное уклонение от уплаты налогов, тогда сумма штрафа поднимется до что уклонение от налогов было преднамеренным, сумма вырастет до 40%. Долг по налогам тоже придется погасить.

Суть бизнеса краткосрочной сдачи квартир

За последнее десятилетие бизнес на краткосрочной сдаче квартир в аренду становится всё более популярным. У этой популярности есть три основных причины:

• увеличение мобильности населения – туризм, командировки, деловые поездки;

• устойчивый тренд на рационализацию расходов – всё меньшее количество людей и корпораций готовы на излишние траты на дорогие гостиницы;

• минимальные первоначальные вложения, то есть относительная легкость удовлетворения нарастающего спроса.

Подводные камни и риски бизнеса

Сезонность. Сезонность бизнеса краткосрочной сдачи квартир в аренду сильно зависима от категории клиентов, на которых вы ориентировали свое предложение. Различные виды квартиросъемщиков и цели их заселения формируют периоды подъема и спада, а также и стоимость аренды в течение года. Высокая активность связана с новогодними и майскими праздниками. Увеличенный спрос, формируют туристы на ноябрьские праздники, другие даты с так называемыми «длинными» выходными, дни школьных каникул. Высокая активность и хороший спрос связаны с летними отпусками. Если ваше предложение будет сформировано под студенческую среду, то в этот же летний период спрос увеличивается за счет абитуриентов высших учебных заведений и время проведения сессий у студентов-заочников. Волна повышенного спроса может быть связана с особенностями вашего города, так, например, в Санкт-Петербурге это сезон белых ночей.

Риски бизнеса. Далее рассмотрим риски бизнеса на сегодняшний день и способы их предотвращения.

• Испорченные мебель и техника, проблемы с инженерными коммуникациями квартиры;

• Неоплата аренды;

• Риск неуплаты, несвоевременной уплаты налогов, ошибки в финансовых расчетах при ведении бизнеса;

• Риск сложных отношений с соседями по дому;

• Риск мошенничества и краж;

• Риск долгих простоев.

Какую квартиру выбрать для сдачи

В столице сдаются практически все квартиры. Нужно учитывать сезонность — если недвижимость находится в туристическом месте, наполняемость будет больше летом и в праздники. Если в деловых районах, то наоборот, жилье может простаивать в праздники.

Лучше не использовать «неликвидные варианты» — квартиры в старых домах, далеко от метро, без инфраструктуры рядом. Такие сложно сдавать и посуточно, и на длительный срок.

Учитывайте, что от параметров квартиры зависит портрет ваших потенциальных клиентов.

Количество комнат. Проще всего сдать студии и однокомнатные. Как правило, сложно сдавать посуточно трехкомнатные квартиры — они дороже, и их снимают в основном семьями. Например, гости города или те, кому нужно переночевать между рейсами. Учитывайте, что большие квартиры арендуют и для проведения праздников, что увеличивает риск повреждения имущества.

Состояние. Квартиры с «бабушкиным» ремонтом посуточно сдаются намного хуже, чем аналогичные на длительные срок — на рынке много предложений жилья в хорошем состоянии.

Район. Туристы хотят жить в центре города или около проходящей через центр ветки метро — снимается любое жилье, кроме полностью «убитого». Рядом с международным аэропортом будут селиться «пересадочные», главное поддерживать чистое и ухоженное состояние. Квартиры около деловых центров снимают те, кто приезжает в командировки. Если центр высокого класса, для стабильного спроса придется сделать современный ремонт. Когда жилье находится рядом с крупным медицинским центром, туда будут заселяться посетители дневных стационаров или родственники — как правило, у бюджетных вариантов спрос больше.

Удаленность от метро. Для арендной квартиры это один из важнейших параметров. Если до станции нужно ехать 20-30 минут на транспорте, квартиру сдать сложно.

Близость к вокзалу или аэропорту. В ЖК рядом с вокзалами и аэропортами сдаются сотни квартир. Несмотря на такое количество предложений, многие из них забронированы на месяцы вперед.

Возраст дома. Как и в случае с долгосрочной арендой, чем моложе и современнее дом, тем платежеспособнее люди готовы там жить.

Магазины и развлечения рядом. На этот пункт при краткосрочной аренде не обращают внимания — достаточно, если это современный ЖК и поблизости есть любой сетевой магазин и аптека. Плюсом станет круглосуточная точка продаж.

Какие подводные камни имеет бизнес квартиры посуточно?

[adsense2]

• Как правило, при подписании договора аренды, у съемщиков берут паспортные данные – просят сделать ксерокопию или просто фотографируют странички (при краткосрочной аренде).
  Но законодательство гласит, что делать это запрещено.
  А если принимать другой, менее важный документ, риск оказаться обманутым или с поврежденным имуществом возрастает еще больше.
• Чтобы заслужить хорошую репутацию и иметь регулярный поток клиентов, вам постоянно нужно вкладываться.
  В уборку, стирку, улучшение жилищных условий и решение различных проблем.
  Это нужно учитывать еще при принятии решения о сдаче квадратных метров.
• Тяжело контролировать то, насколько прилично будут вести себя жильцы.
  Шумная «гулянка» может обернуться проблемами с соседями и дополнительными затратами на уборку и даже ремонт.
  Вообще, жильцы старых домов обычно довольно критично настроены к квартирам, в которых постоянно появляются новые люди.
  Это особенно опасно, если вы сдаете жилье в аренду на не совсем законных обстоятельствах.
• Если вы решили не прибегать к услугам агентства-посредника, вероятность простоя квартиры увеличивается.
  Но даже риелтор, которому вы будете платить в среднем 20% комиссии, — это не гарантия регулярного притока жильцов.
  Дополнительно придется давать рекламу, а это еще одна статья расходов.
• Самый крупный подводный камень – это риск мошенничества.
  Разумеется, он существует в любой сфере.
  Но при сдаче жилья в аренду особенно высокий.
  Тем не менее не стоит ориентироваться на худшие ситуации.
  Достаточно сохранять бдительность и осторожность.

Что в себя включает дело, стоит ли открывать?

Если разложить этот тип бизнеса на составляющие, то получатся следующие элементы:

• Подбор соответствующей квартиры (сдача своей, наем на длительный срок с последующей субарендой, покупка).
• При субаренде – заключение договора аренды с владельцем, с обязательным уведомлением о последующей субаренде.
• Достижение договоренностей с соседями.
• По необходимости – ремонт, докупка мебели, бытовой техники, предметов пользования для жильцов.
• Действия по продвижению, реклама на сайтах.
• Подготовка договоров для подписи с каждым проживающим.
• Заключение договора с клининговой компанией или обычным человеком, готовым проводить уборку в ежедневном режиме.
• Поиск ближайшей прачечной с хорошим комплексом недорогих услуг.
• Оформление себя как ИП, в зависимости от количества квартир и прав собственности на них.
• Уплата налогов.

Один из основополагающих моментов в посуточном бизнесе – расположение квартиры. Хорошо развитая инфраструктура, близость от исторических или культурных мест будет жирным плюсом при выборе именно этой квартиры со стороны будущих жильцов. И саму квартиру можно будет сдавать по более высокой цене.

Каждое интересное место, расположенное поблизости, можно обыграть в рекламном объявлении.

Определение стоимости аренды

Определяет цену рынок. Перед тем как решить, за какую цену посуточно сдавать квартиру, стоит изучить имеющийся рынок. Ваши потенциальные конкуренты уже все за вас сделали. Нужно будет ориентироваться от их среднерыночных показателей. При этом нужно учитывать лишь тех конкурентов, сдающих квартиры посуточно, основные параметры которых схожи с параметрами вашей квартиры.

Итак, факторами, влияющими на цену аренды, являются:

• качество и стоимость ремонта квартиры;
• степень обустроенности мебелью и техникой;
• количество комнат и спальных мест;
• размеры помещений в квартире;
• отдаленность от транспорта и т.д.

Кроме того, когда спрос большой, можно цену завышать, и наоборот. Спрос может определяться в зависимости от сезона, если жилье сдается на каком-нибудь курорте. В таких же городах, как Москва, спрос в течение года постоянен, но он может расти из-за наступления праздников или в связи с мероприятием государственного, международного значения.

За сколько окупится квартира?

Сравним среднюю стоимость покупки и аренды квадратного метра в Москве. По данным «Домофонда», в июне 2021 года цифры были такие: 158 140 рублей и 909 рублей соответственно. Таким образом, чтобы окупить один квадратный метр, его надо сдавать в течение 174 месяцев (14,5 лет).

В 2020 году средняя суточная аренда в Москве стоила 4450 рублей, говорит эксперт по инвестициям в недвижимость Андрей Мозоль. В основном посуточно сдаются студии, а их средняя площадь 25,1 квадратного метра. То есть рыночная стоимость такой студии 3,96 миллиона рублей.

«При долгосрочной аренде студию можно было бы сдавать за 22 815 рублей в месяц. Окупаемость, как сказано выше, 14,5 лет. При посуточной же аренде с загрузкой 20 дней в месяц (70%) денежный поток составил бы 89 000 рублей. Из них 25% обычно идет управляющей компании на уборку и организационные расходы, то есть прибыль до вычета налогов составит 66 770 рублей. После налога — около 63 000 рублей. Это почти в три раза выгоднее, чем сдавать долгосрочно. Окупаемость — около 5 лет».

Как отмечает Зайнуллин, при посуточной аренде владелец не будет получать пассивный доход, появляясь в арендованной квартире раз в месяц. Показами и заселением нужно заниматься постоянно либо платить посредникам от 10% от дохода и выше.

И после каждого квартиранта необходимо убираться, менять белье либо самостоятельно, либо нанимая клининговую компанию. Это тоже расходы.

«При адекватных жильцах долгосрочная аренда спокойнее, но и в посуточной аренде есть плюсы в том, что деньги за 2-3 дня платятся вперед, не нужно ждать месяц. Конечно могут быть нарекания со стороны соседей, что на площадке почти каждый день новые люди, а иногда такие квартиры снимаются целенаправленно под пьянку. Так что хлопот с краткосрочной арендой больше, и даже агентства недвижимости пока редко предлагают такую услугу», — резюмирует Смирнов.

Правила и все тонкости страхования: нужно ли оно, что и где страховать?

Страхование квартиры поможет решить чрезвычайные ситуации. Перед подписанием договора, уделите внимание тому, какой тип страхования вы выбираете. Решите, на какую сумму будет застрахована квартира или предмет мебели. Например, вы застраховали стены, пол и потолок, но упустили бытовую технику и мебель, которая может быть испорчена арендатором.

Что поддаётся страхованию:

• конструктивные элементы (стены, пол, потолок и балкон);
• внутренняя отделка и инженерные сети;
• движимое имущество (мебель, техника, одежда, декор);
• гражданская ответственность (компенсация соседям, если их имущество пострадало по вашей вине);
• несчастный случай (пожар, залив, кража).

Что должно быть в квартире

Квартира обязана быть чистой и с хорошим ремонтом, говорят риэлторы. Обязательное условие – вся необходимая бытовая техника, которой каждый из нас пользуется ежедневно в обычной жизни. На кухне это духовой шкаф, варочная поверхность, микроволновая печь, хороший холодильник. Также квартира должна иметь хотя бы одну сплит-систему для комфортной температуры воздуха в любое время года.

Важно предусмотреть электрический чайник, набор фужеров, тарелок, столовых приборов. В ванной комнате должны быть фен, халаты, принадлежности для личной гигиены, одноразовые зубные щетки и пасты.

Не стоит забывать и о досуге: хороший телевизор и бесперебойный интернет имеют для постояльцев большое значение.

Вашими частыми гостями будут командированные, поэтому в квартире также должен быть утюг, гладильная доска, щетки для обуви, плечики для пиджаков. Плюсом станет стиральная машина в комплекте с сушилкой для белья.

Основные пункты договора с арендатором

Желательно, чтобы составить и подготовить текст договора аренды вам помог профессиональный юрист. Может показаться, что это излишние траты, но при возникновении любых проблем и конфликтов именно этот документ позволит вам предъявить претензии постояльцам и возместить ущерб. А для того чтобы это было возможно, документ должен быть составлен юридически грамотно.

Стандартный договор краткосрочной аренды включает в себя такие разделы:

1. Предмет договора. Здесь указываются адрес и характеристики квартиры, а также прописывается цель аренды — проживание в течение определённого количества дней.
2. Стоимость аренды (за 1 день и за весь срок).
3. Порядок заселения (точное время, когда арендатор должен заселиться и покинуть помещение).
4. Права и обязанности. Эта часть должна быть составлена так, чтобы вы остались в выигрыше при любом раскладе. Необходимо прописать обязанности арендатора поддерживать порядок, своевременно вносить плату, не передавать жильё в субаренду и т. п. Однако помните, что отсутствие в договоре этого раздела не лишает стороны их прав и не освобождает от обязанностей — все они всё равно закреплены в гражданском законодательстве.
5. Ответственность. В случае порчи имущества жилец должен компенсировать его стоимость за свой счёт. Здесь же можно указать штрафные санкции за несвоевременную оплату.
6. Данные сторон (Ф. И. О., номер паспорта и подписи).

Кроме того, по желанию вы можете добавить в договор аренды другие пункты. Например, указать на то, кто будет платить в случае форс-мажорных обстоятельств (затопили соседи).

Готовим квартиру к въезду арендаторов

Если в «долгосрочном» варианте можно сдавать полупустое жильё (у многих семей есть собственная мебель), то здесь требования к уровню комфорта значительно выше. Прежде чем искать клиентов, придётся потратить несколько недель и подготовить само помещение. Что имеется в виду?

1. Косметический ремонт. Никаких ободранных обоев и пожелтевших потолков с трещинами! Всё должно быть свежим и аккуратным, пусть и недорогим. Освежите побелку, смените перегоревшие лампочки, замените протекающие краны.
2. Пространство. Придерживайтесь принципа минимализма. Будущим жильцам явно не нужен старый сервант вашей бабушки. Лучше сразу избавиться от всего старого и ненужного хлама, а также от лишней мебели, загромождающей комнату. Личные вещи также нужно забрать из помещения (в крайнем случае — сложить в отдельном закрытом месте, например, на балконе или в кладовой).
3. Чистота и порядок. Перед тем как искать арендаторов, нужно провести генеральную уборку: вымыть окна и светильники, постирать шторы, отполировать мебель. На эмоциональном уровне именно такие «мелочи» очень сильно влияют на решение снять именно вашу квартиру.
4. Мебель и техника. Даже жильё экономкласса должно быть минимально благоустроенным. Из предметов «первой необходимости» — диван, кухонный гарнитур, шкаф, стол, стулья, холодильник. В последние годы подавляющее большинство арендаторов требуют также и наличия стиральной машины.
5. Интернет. Это уже не дополнительное преимущество, а необходимость. В идеале нужно сразу же подключить Wi-Fi роутер (на Avito можно найти хорошие б/у маршрутизаторы за 700–1500 р.).

Так выгодна ли посуточная сдача квартиры?

Посуточная сдача квартир это востребованная услуга на рынке арендной недвижимости, которая удовлетворяет уже сформировавшийся и понятный спрос.

• Это выгодно для квартиросъемщика – снять квартиру на сутки дешевле, чем купить номер в гостинице. В сравнении с размещением в хостеле преимущества тоже есть: квартиру не надо делить с незнакомыми людьми, в ней не так тесно и есть собственная кухня.
• Это выгодно для арендодателя – общая прибыльность выше, чем от обычной аренды, а выйти из отношений с нанимателем можно фактически в любой момент. Посуточную сдачу квартиры можно также использовать и при ее продаже, когда объект может простаивать несколько месяцев. Нужно только разнести во времени собственно аренду и показы покупателям.

В наши дни онлайн бронирование и заказ посуточной аренды через интернет выводят этот род деятельности на качественно иной уровень. Избрав верную стратегию, вы можете заставить недвижимость работать на вас с максимальной отдачей. А если в вашем распоряжении имеется несколько квартир – то это уже заявка на серьезный и прибыльный бизнес, который может приносить вам от 1000000 рублей в год. Согласитесь, что это больше чем просто прибавка к пенсии или заначка на черный день.

Определение стоимости аренды

Определяет цену рынок. Перед тем как решить, за какую цену посуточно сдавать квартиру, стоит изучить имеющийся рынок. Ваши потенциальные конкуренты уже все за вас сделали. Нужно будет ориентироваться от их среднерыночных показателей. При этом нужно учитывать лишь тех конкурентов, сдающих квартиры посуточно, основные параметры которых схожи с параметрами вашей квартиры.

Итак, факторами, влияющими на цену аренды, являются:

• качество и стоимость ремонта квартиры;
• степень обустроенности мебелью и техникой;
• количество комнат и спальных мест;
• размеры помещений в квартире;
• отдаленность от транспорта и т.д.

Кроме того, когда спрос большой, можно цену завышать, и наоборот. Спрос может определяться в зависимости от сезона, если жилье сдается на каком-нибудь курорте. В таких же городах, как Москва, спрос в течение года постоянен, но он может расти из-за наступления праздников или в связи с мероприятием государственного, международного значения.

Насколько выгодна сдача квартиры на сутки

Выгодно ли сдавать квартиру посуточно? Ответ на данный вопрос нельзя назвать однозначным. Как и у всякого начинания, у посуточной аренды жилья есть свои приятные плюсы, но и без подводных камней не обошлось. Сперва давайте выясним, стоит ли оно того.

Ни для кого из нас не является секретом, что цены в Москве здорово кусаются. Многие приезжие отмечают, что жилье в столице нашего государства или любом другом крупном областном центре им не по карману. В самом деле: зачастую в больших городах практически не сыщешь доступный вариант проживания. В подобных случаях настоящим спасением становятся квартиры на посуточной аренде.

Согласно экспертному мнению, наем жилья на день в среднем обойдется гостям города до 30% дешевле той же самой брони в гостиничном комплексе или отеле.

Есть еще несколько существенных плюсов, которые склоняют чащу весов квартиросъемщиков в пользу посуточной аренды жилья:

• экономия на пропитании благодаря возможности приготовить самому себе еду на кухне,
• экономия на чистке, стирке и глажке одежды и обуви,
• отсутствие незваных гостей (как в ситуации с общими комнатами в хостелах).

Что должно быть в квартире для посуточной аренды

От того, насколько правильно будет укомплектована ваша квартира, будет и зависеть цена, по которой вы сможете ее сдавать, и регулярность жильцов. Есть определенный минимум удобств, которые должны быть в любой, сдаваемой посуточно квартире.

К ним относятся:

• Холодильник;
• Плита;
• Посуда;
• Стиральная машина;
• Стол и стулья;
• Гладильная доска и утюг;
• Чайник;
• Микроволновая печь;
• Кровать или диван;
• Постельные принадлежности;
• Средства гигиены;
• Телевизор

Также нелишним будет обеспечить жильцов кабельным телевидением, установить Wi-Fi, аудиосистему и прочие дополнительные удобства. Главное помнить, что качество посуточного жилья измеряется не только красивым ремонтом, но и элементами интерьера. А чем лучше качество, тем больше готовы платить гости.

Такие мелочи как электрочайник или гладильная доска могут оказаться более необходимыми, чем телевизор или холодильник. Поэтому лучше, чтобы в квартире было все, что может понадобиться. Большинство из этого стоит недорого. Необязательно обставлять квартиру всем новым. Можно купить б.у. товары. Главное, чтобы все работало.

Выгодно ли сдавать квартиру посуточно?

Как делится приватизированная квартира при разводе

Общие положения аренды изложены в главе 34 ГК РФ.

По мнению экспертов, снимать квартиру в Москве посуточно так же выгодно, как заказывать номер в гостинице. Однако в зависимости от отдельных условий, снять жилье у хозяина может оказаться выгоднее приблизительно на 20%.

Другие преимущества для съемщиков квартиры:

• как правило, частью жилого помещения является оборудованная кухня, в которой есть все необходимое для приготовления пищи, что избавит от лишних трат на рестораны или кафе;
• обычно в оплату гостиничного номера входят сопутствующие услуги, такие как чистка обуви, стирка одежды и прочие (большая часть туристов переплачивает зря, поскольку данными услугами даже не пользуются);
• если снимать квартиру посуточно, можно выбрать максимум комфорта, не боясь разориться (вряд ли, владелец попросит баснословные деньги за такой кратковременный съем).

Сдавать квартиру выгодно посуточно и самим владельцам:

• при непродолжительном сроке аренды меньше рисков, поскольку за сутки или неделю нанести вред недвижимости труднее, чем при длительном проживании (от месяца и более);
• дополнительный заработок — если квартира «простаивает», ее можно сдавать и получать за это деньги, практически ничего не делая;
• в любой момент можно переехать в квартиру, когда в этом возникнет необходимость, и не ждать окончания срока аренды, как это бывает при длительном проживании постояльцев на основе договора.

Также выгодно сдавать квартиру посуточно тем, кто планирует продать данный объект недвижимости. Сбор необходимых документов и поиск покупателей займет определенное время. Так пусть в этот период «квартира работает на вас». А если постояльцы не задерживаются больше суток, в любой момент жилую площадь можно продать.

Похожие записи:

• Вождение без страховки: получить компенсацию за ДТП
• ЕНВД в 2023 году для грузоперевозок
• Начисление и выплата умершего сотрудника родственнику