Приобретательная давность на недвижимое имущество
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приобретательная давность на недвижимое имущество». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сходная ситуация может возникнуть, когда при составлении передаточного акта в ходе реорганизации упускается из виду какое-то имущество. Такое может произойти, например, если у реорганизуемой компании много активов.
В начале 1990-х годов при акционировании предприятий отдельные объекты недвижимости не попадали в уставный капитал создаваемых компаний. При этом имущество фактически переходило к ним на баланс, но не было прямо поименовано в документах. Компании в течение длительного времени пользовались имуществом, оплачивая налоги, «коммуналку» и т.п. Никаких претензий со стороны других компаний и госорганов в отношении этих объектов не поступало.
Через 18 лет с момента завершения приватизации многие компании начали ставить вопросы о признании своего права собственности в силу приобретательной давности. Суды такие иски удовлетворяют, если:
- истец подтвердит свое добросовестное, открытое и непрерывное владение;
- на объекты не претендуют другие лица;
- в отношении имущества не зарегистрировано никаких прав и обременений.
Позиция суда первой инстанции
Суд первой инстанции, придя к выводу о том, что приобретательная давность может быть применена только в отношении тех земельных участков, которые находятся в частной собственности, а все иные земельные участки не следует считать бесхозяйным имуществом, так как такие земли в Российской Федерации являются либо государственной, либо муниципальной собственностью, отметил также, что факт добросовестного, открытого и непрерывного владения спорным земельным участком с 1990 года не может являться достаточным основанием для признания права собственности заявителя согласно статье 234 ГК Российской Федерации, поскольку сам по себе факт владения земельным участком не порождает право собственности на него.
Но заявитель продолжил бороться за свой участок и решил оспорить конституционность положений статьи, на которую ссылался суд первой инстанции. Однако Конституционный Суд не нашёл причин удовлетворять жалобу заявителя.
Позиция Конституционного Суда
Статья 234 ГК РФ указывает, что гражданин, добросовестно владеющий имуществом, собственником которого не является, приобретает право собственности на это имущество. При этом необходимо, чтобы непрерывное владение недвижимым имуществом длилось на протяжении не менее пятнадцати лет. Но немного иначе обстоит с землями. Очевидно, что те земли, на которых не сформированы участки и которые не поставлены на кадастровый учет, являются муниципальной собственностью. Также отсутствие сформированных участков не свидетельствует о бесхозности земель.
Согласно действующему законодательству любое самовольное занятие земельного участка без каких-либо законных оснований является противоправным и влечет за собой наложение санкций.
Исходя из изложенного, Конституционный Суд отказал в принятии к рассмотрению жалобы.
Как зарегистрировать имущество
Теперь мы переходим к процедуре регистрации прав собственности, которая проходит вовсе не так просто, как многим хотелось бы. На практике каждая жизненная ситуация рассматривается по своим условиям, и результат вовсе не всегда может соответствовать вашим ожиданиям, даже если вы полностью соответствуете всем существующим требованиям.
Как необходимо действовать, если вы планируете оформить собственность по праву приобретательной давности:
- Для того, чтобы увеличить свои шансы, лучше заранее обратиться в суд с требованием признания добросовестного, открытого и непрерывного владения в течение установленного срока. В качестве заинтересованного лица будет выступать регистратор. В случае удовлетворения вашего заявления у вас уже будет необходимая доказательная база для иска о признании права собственности;
- Затем необходимо составить иск о признании права собственности. Ответчиком по этому исковому заявлению будет прежний собственник, а в качестве заинтересованного лица может выступать Росреестр. Если установить собственника не получается, в качестве ответчика будет выступать орган местного самоуправления;
- Для того, чтобы ваш иск с большей долей вероятности был удовлетворен, необходимо собрать доказательную базу. Подтверждающие документы потребуются вам в любом случае. Среди них могут быть платежки, подтверждающие своевременную уплату коммунальных платежей в течение всего установленного срока, различные счета и договоры, подтверждающие ваше владение имуществом;
- Обращаем ваше внимание, что для рассмотрения вашего искового заявления необходимо будет оплатить государственную пошлину, размер которой зависит от региона, а также от типа недвижимости. Обычно размер пошлины составляет от трехсот до двух тысяч рублей;
- После получения судебного решения можно обращаться в Росреестр для регистрации права собственности;
- После того, как Росреестр выполнит свои обязательства, не забудьте получить выписку из ЕГРН.
Какие сложности могут возникнуть
Признание права собственности в силу приобретательной давности — достаточно редкая для судебной практики процедура. В большей степени такой способ приобретения прав носит исключительный характер, так как применяется тогда, когда у владельца нет других оснований для признания имущественных прав. По этой причине дела с такими требованиями достаточно редко встречаются в судебной практике. Даже опытные юристы нечасто встречаются с подобным способом защиты прав.
Чтобы выиграть дело в суде, необходимо доказать все признаки давностного владения (открытость, непрерывность, добросовестность и т. д.). Кроме того, нужно подготовить исковое заявление и необходимые для суда документы. Сделать это без наличия юридических знаний и практики участия в судебных процессах нелегко. Поэтому перед обращением в суд нужно обязательно проконсультироваться с юристом, специализирующимся на жилищных правоотношениях. Получить профессиональную консультацию можно на нашем сайте.
Можно ли оформить землю по приобретательной давности сразу в собственность
При разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством. Пунктом 10 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в субъектах Российской Федерации осуществляется органами исполнительной власти указанных субъектов Российской Федерации, если их законами не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения, а также, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Из приведенных выше норм следует, что предоставление земельных участков в собственность гражданам осуществляется возмездно, но может быть и бесплатным в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ. В перечне оснований, по которым гражданин вправе приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, такое основание как приобретательная давность не предусмотрено.
Концепция приобретательной давности
Нормативно-правовой базой института приобретательной давности выступает ст. 234 ГК РФ «Приобретательная давность». Положения совместного Постановления Пленума ВАС РФ N 22 и Пленума ВС РФ N 10 от 29.04.2010 подробно разъясняют данную статью.
Указанное Постановление подробно раскрывает такие принципиальные для института приобретательной давности понятия, как добросовестность, давность и открытость владения, владение имуществом как своим собственным, разъясняет положения ГК РФ, касающиеся начала течения сроков давностного владения и защиты вещных прав давностного владельца.
Из формулировок, которые использует законодатель и высшие суды в своих актах, посвященных вопросу давностного владения, очевидно, что данный институт является применимым в отношении имущества как такового, а не имущественных прав (в частности, доли в праве общей собственности на имущество). Этот вывод следует из того, что владение как таковое (физическое господство над вещью) возможно лишь в отношении имущества, то есть некой цельной материальной вещи (например, земельного участка, книги, различных агрегатов и приспособлений и т.д.), а не доли в праве собственности на это имущество.
Однако при анализе судебной практики применения ст. 234 ГК РФ можно обнаружить значительное число дел, в которых истцы требовали признания за ними права собственности на долю в праве общей собственности на имущество в порядке приобретательной давности, и суды удовлетворяли соответствующие требования.
Приобретательная давность на земельный участок
Согласно пункту 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. Первое, на что стоит обратить внимание – срок приобретательной давности начинает течь после истечения срока исковой давности на истребование участка из чужого незаконного владения. Этот срок равен трем годам. Что это означает на практике. Рассмотрим на примере решения суда. Гражданин А приобрел у гражданина Б дом с земельным участком. В течение пятнадцати лет он пользовался им как своим собственным, открыто, законно, непрерывно. В последствии он обнаруживает, что по договору купли-продажи приобрел только дом, без земельного участка. Получается, что гражданин А пользуется и владеет участком без правоустанавливающих документов. Теоретически, гражданин Б имеет право истребовать у гражданина А свой участок. Однако на это закон отводит гражданину Б три года. По истечении трех лет, гражданин Б может обратиться в суд с иском об истребовании участка, но ему будет отказано, в силу истечения срока исковой давности. Гражданин А, безусловно, имеет право оформить собственность на земельный участок, необходимый для эксплуатации его дома. Для этого нет необходимости ждать 15 лет. Но вот для того, чтобы оформить собственность на весь приобретенный участок, необходимо дождаться истечения срока приобретательной давности. В рассматриваемом случае гражданину А было в иске отказано, поскольку срок давности владения не истек. [ПРАКТИКА]. Следует иметь ввиду, что применение статьи 234 ГК РФ возможно при отсутствии титула владельца, то есть если Вы владеете земельным участком, который Вам не предоставлялся ни в пожизненное наследуемое владение, ни в постоянное бессрочное пользование, ни по договору аренды, ни по иному основанию [ПРАКТИКА]. Если земельный участок должен был перейти к Вам по наследству, но Вы не оформили своих прав, то воспользоваться институтом приобретательной давности Вам также не удастся. В таком случае речь идет о фактическом принятии наследства [ПРАКТИКА]. До 1991 года, земля находилась в исключительной собственности государства. Поэтому приобрести земельный участок было невозможно. Приобретались тогда лишь дома. При этом сделка купли продажи дома не всегда оформлялась письменно. Граждане, владеющие домом, пользовались и земельным участком. Права на земельные участки оформлялись также не всегда. Граждане, приобретшие дома и земельные участки подобным образом, справедливо считают себя собственниками этого имущества. После реформы законодательства в 1991 году, указанная категория граждан также продолжала пользоваться домами и земельными участками. При таких обстоятельствах, граждане имеют право в порядке приобретательной давности оформить право собственности на дом. Если земельный участок был предоставлен в бессрочное пользование или пожизненное владение, то такой участок оформляется в собственность в порядке приватизации. Если землеотвод не производился, то земельный участок также можно приобрести в порядке статьи 234 ГК РФ [ПРАКТИКА]. В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности (вопрос о добросовестности давностного владения является спорным. Различные подходы, а также свое мнение по этому вопросу,я отразил в статье «Приобретательная давность: буквальное и судебное толкование статьи 234 ГК РФ«); давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП. По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества. Доказывая свое право на приобретение земельного участка на основании статьи 234 ГК РФ, Вы можете пользоваться показаниями соседей, который проживают или проживали рядом с Вами на протяжении 15 лет, предшествующих обращению с иском в суд, подтверждением может также служить уплата налога на землю, выписки из похозяйственных книг, копии лицевых счетовт т.п. Набор доказательств в каждом конкретном случае индивидуален [ПРАКТИКА]. Нельзя приобрести право собственности на земельный участок в порядке приобретательной давности на самовольно захваченный земельный участок. Самовольный захват земельного участка очень обширный вопрос, поэтому его я коснусь в отдельной статье. Кроме того, хочу отметить, что согласно пункту 2 статьи 234 ГК РФ, до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. Это означает, что владелец земельного участка может защищать свои права от посягательства со стороны третьих лиц, например, может заявить требование об устранении препятствий пользования земельным участком, или установлении границ земельного участка, участвовать в спорах о наложении границ земельного участка, то есть пользоваться всеми доступными способами правовой защиты.
Что такое приобретательная давность на земельный участок
Подтверждением существования земельного участка с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи, являются сведения государственного кадастра недвижимости. Материалами дела не подтверждается, что спорный земельный участок площадью 600 кв. прошел государственный кадастровый учет, был сформирован и идентифицирован в установленном порядке. Следовательно, он не является объектом гражданско-правовых отношений, что само по себе служит также основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
При этом наличие в материалах дела сведений о проведении межевания земельного участка, площадью 1200 кв. , данные выводы не опровергают. Судебная коллегия отменила решение суда первой инстанции с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска (Дело № 33-1332-13, Ленинский районный суд г. Чебоксары Чувашской Республики).
Судебное решение в установленном образце
Судебное решение содержит необходимую информацию о ходе рассмотрения представленного дела, поэтому изучить основные данные можно на образце документа, представленном ниже.
Дело №350-9/2018 5 февраля 2018 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Московский Областной Суд в составе:
Председателя Петрова В. М,
Секретаря Мартынова О.С.
Рассмотрел иск по делу Крымовой Н.В, Горбачёва П. П в ходе открытого заседания суда и установил:
Истец Крымова В.Н обратилась в суд за установлением права собственности по приобретательной давности земельного участка, находящегося по адресу г. Зеленоград, ул., Ленина, 45 и имеющего соответствующий кадастровый номер.
Данное имущество является наследством, которое оставила умершая Крымова А. Т, а истец имеет на данный участок документы правоустанавливающего характера о праве собственности и добросовестно пользуется им с 1 марта 2005 года.
Требования о присвоении права собственности подтверждены истцом.
Ответчик в лице Горбачёва П. П полностью принял предъявленные требования и не возражает в отношении выдачи права собственности по приобретательной давности. Указанное лицо не присутствовало на заседании и попросило рассмотреть дело без его присутствия. Поданный иск был удовлетворён.
В соответствии с п. 15 Постановления Пленума № 10/22 давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества.
Открытость означает, что лицами, окружающими владельца, такое владение воспринимается точно также, как воспринималось бы осуществление правомочий собственника.
Друзья, знакомые, соседи владельца постоянно наблюдают такое владение, но сам владелец рассказывать им о своем владении не обязан. Владение вещью осуществляется естественным образом, владелец предпринимает обычные меры по обеспечению сохранности имущества. Окружающие без напоминаний и сообщений об этом самого владельца наблюдают, кто именно осуществляет владение.
Владение не признается открытым, если владелец всячески умышленно принимает меры к сокрытию факта своего владения.
Добросовестность владения
Гражданский кодекс не дает ответ на вопрос о том, что следует понимать под добросовестностью владения, однако понятие добросовестности владения приводится в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление 10/22), в соответствии с п. 15 которого добросовестное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.
Очень подробно вопрос о том, что же все-таки представляет из себя добросовестность, раскрыт в судебной практике, в определении Ленинградского областного суда от 21 июня 2012 г. №33а-2876/2012: «Добросовестность означает, что в момент приобретения вещи владелец полагает, допустимо заблуждаясь в фактических обстоятельствах, что основание, по которому к нему попала вещь, дает ему право собственности на нее. Допустимость заблуждения определяется тем, что владелец не знал и не должен был знать о незаконности своего владения. Случаями недопустимости заблуждения, в частности, является случай, когда владелец заведомо понимает, что ему передается вещь, но без права собственности на нее. Судом установлено, что заявителя нельзя признать добросовестным пользователем земельного участка, поскольку он не заблуждался относительно оснований, на которых владеет спорным земельным участком. Как следует из материала дела, у истца отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, то есть он не мог не знать, что не приобрел права собственности на него».
В настоящее время имеются судебные решения, в которых со ссылкой на недействительность сделки, лежащей в основании давностного владения, делается вывод о недобросовестности владения, в результате чего суды отказывают в признании права собственности по давности владения. Несмотря на то, что данная позиция широко воспринята практикой, она недостаточно справедлива при возникновении некоторых ситуаций. Например, в случае, если владелец приобрел имущество по недействительной сделке, но к моменту признания права собственности по давности владения срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительной сделки уже истек; в случае, когда отчуждатель добросовестно заблуждался, считая себя собственником отчуждаемого им земельного участка.
Так, одним из судов (Апелляционное определение Пермского краевого суда от 21 мая 2012 г. По делу №33-4017) было рассмотрено дело по обращению гражданки с иском о признании права собственности по давности владения на земельный участок, который был ей приобретен, но в собственность оформлен не был, факт приобретения участка подтверждался только распиской. При вынесении решения суд исходил из следующего: так как право собственности на земельный участок за кем-либо, по каким-либо основаниям, зарегистрировано не было, из документов и доводов истца следует, что истец не предоставила достоверных сведений о продаже домовладения именно собственником. Следовательно, истцом не предоставлены доказательства добросовестного открытого и непрерывного владения недвижимым имуществом как своим собственным.
В судебной практике есть тенденция признавать владельца недобросовестным владельцем в связи с тем, что он знает, кому на правах собственности принадлежит земельный участок.
Ниже приведены примеры из судебной практики:
— Истцу было отказано в признании права собственности, так как он знал и должен был знать, что у него отсутствуют какие-либо правоустанавливающие документы, подтверждающие право на пользование земельным участком, поскольку на основании ранее действующего законодательства право на предоставление земельных участков в аренду или пользование принадлежало уполномоченным государственным органам (Определение Ленинградского областного суда от 25 мая 2011 г. №33-2612/2011).
— Суд отказал в удовлетворении исковых требований на основании того, что у спорного имущества имеется собственник, который от прав в отношении данного имущества не отказывался, и истцу было известно о наличии у спорного имущества собственника (Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 04 августа 2011 г. №33-11907).
— Еще один подобный вывод «Истец в период владения земельным участком должен был знать об отсутствии предусмотренных законом оснований для возникновения у него права собственности, поскольку ему достоверно было известно, что земельный участок был предоставлен в пользование его брату, который являлся титульным владельцем участка» (Определение Ленинградского областного суда от 14 марта 2012 года по делу №33а-891/2012; Такая же позиция в апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 17 мая 2012 г. №33-5277/2012).
— В практике была рассмотрена ситуация, когда истец просил признать право собственности на земельный участок, расположенный между двумя участками, которые принадлежали истцу на праве собственности и суд сделал вывод, что основания для вывода о добросовестности давностного владения данных лиц отсутствуют, так как о нахождении спорного участка в государственной собственности истцу было известно, что подтверждается перепиской сторон в отношении земельного участка. Кроме того, на момент оформления участков в собственность истцы знали о том, в каких границах и какой площади они им передаются из государственной собственности, и согласились с этим (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 22.05.2012 № 33-7243/2012).
Согласно п. 15 Постановления 10/22 давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии имущества.
Владение должно быть явным для всех окружающих (соседей, членов семьи, включая и действительного собственника имущества), которые регулярно могут свободно видеть, как осуществляется владение земельным участком. Так, суд пришел к выводу, что доводы истца об открытом и добросовестном характере владения истребуемого земельного участка подтверждает тот факт, что на протяжении всего периода пользования земельным участком истец оплачивал земельный налог (Решение Советcкого районного суда г. Владивостока от 31 марта 2011 г. По делу №2-346/11/).
Приобретательская давность на земельный участок судебная практика 2020
- Давность пользования земельным участком – не менее пятнадцати лет. При этом, если начало пользования участком было сопряжено с обстоятельствами, которые могут стать причиной судебного разбирательства, то срок приобретательной давности увеличивается на срок исковой давности – три года.
- Непрерывность – земельный участок должен находиться во владении постоянно на всем указанном временном периоде. Законодательство не признает приобретательную давность в том случае, если пользование участком прерывалось. В то же время непрерывность учитывается при наследовании, если наследник продолжает владеть участком наследодателя.
- Участком владеет лицо, которое юридически не является собственником.
- Открытость – лицо, владеющее участком, осуществляет процесс пользования им открыто, то есть окружающие это видят.
- Добросовестность – пользования участком осуществляется без ущемления прав на него законного собственника.
Одним из вариантов получить земельный участок в собственность является оформление права собственности на него в силу приобретательной давности. Правовую основу данного юридического действия составляет ст. 234 Гражданского кодекса РФ, согласно которой любой гражданин, длительное время фактически владеющий каким-либо имуществом, в том числе и земельным участком, имеет право оформить данное имущество в собственность. Признание права собственности в такой ситуации осуществляется в судебном порядке.
Приобретательная давность: возможно ли оформление права собственности
Вместе с тем, если лицо (более ранний владелец) сможет доказать, что действительно является собственником имущества, то оно имеет право истребовать имущество (земельный участок) даже в том случае, если основания передачи имущества новому владельцу ранее не были им оспорены в судебном порядке (п. 15 Обзора).
Считается, что срок приобретательной давности начинается с момента истечения срока исковой давности по иску об истребовании имущества из незаконного владения лица, у которого оно находится (п. 4 ст. 234 ГК РФ), причем течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 ГК РФ). Длительность срока исковой давности в данном случае составляет 3 года (ст. 196 ГК РФ).