25.Особенности совершения сделок с земельными участками

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «25.Особенности совершения сделок с земельными участками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Договор купли-продажи земельного участка не надо регистрировать в кадастровых органах, но регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость. Право собственности на земельный участок покупатель получит только после государственной регистрации перехода права. Обратите внимание, что само по себе заключение и даже исполнение договора купли-продажи этого права не дает.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Существует особый порядок сделок, проводимых с земельными участками, принадлежащих государству. С 1 марта 2015 года действуют нормы главы V.1 Земельного кодекса, согласно которым предоставление таких земель (продажа, аренда, безвозмездное пользование) проводится на основании аукциона.

В то же время существует достаточно обширный перечень оснований, согласно которым не проводятся торги при предоставлении государственных земельных участков:

• гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства;
• гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства;
• организациям для комплексного освоения территорий, размещения объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения и других государственных и общественно полезных целей;
• собственникам объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке.

За полным списком лиц, которым государственные земли предоставляются без аукциона, обращайтесь к статьям 39.3 и 39.6 Земельного кодекса.

Срок аренды государственных земельных участков зависит от того, для каких целей используется территория (статья 39.8 Земельного кодекса). Так, граждане могут арендовать земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства на 20 лет; собственники зданий и сооружения, расположенных на земельном участке, вправе получить аренду на срок до 49 лет.

Преимущественного права заключения договора аренды государственной земли на новый срок арендатор, без проведения торгов, не имеет. Из этого правила есть исключение: если земельный участок был предоставлен в аренду без проведения торгов или договор аренды был заключен на аукционе, по которому землю получил гражданин для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Кроме того, статья 39.5 Земельного кодекса утвердила категории лиц, которые имеют право бесплатно получить в собственность государственные или муниципальные земельные участки:

• граждане, имеющие трех и более детей (если такая возможность установлена региональным законом);
• граждане, получившие земельный участок в безвозмездное пользование для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства (по истечении пяти лет со дня предоставления участка);
• лица, которые заключили договор о развитии застроенной территории;
• религиозные организации, имеющие в собственности объекты религиозного или благотворительного назначения, расположенные на этом участке.

Договор купли-продажи земельного участка: недействительные сделки

Недействительные сделки — не редкость. Договор купли-продажи земельного участка можно сделать таким, если документ будет признан оспоримым или ничтожным.

Ничтожный	Рассматриваемое соглашение ещё на этапе заключения нарушало закон. Таким образом, документ будет считаться недействительным, начиная с момента, когда его заключили. Таким можно признать договор, составленный на основе поддельных документов, или если продажу скрыли дарением.
Оспоримый	Договор такого типа заключался с нарушениями, но все ещё может работать при условии, что никто не попытается его оспорить через суд.

Заключение договора доверительного управления землей

Договор доверительного управления — это соглашение, на основании которого одна сторона принимает на себя обязательства по использованию и применению участка земли таким образом, чтобы обеспечить интересы ее владельца (ст. 1012 ГК РФ).

Особенности такой сделки заключаются в том, что:

• право собственности сохраняется за владельцем земли, т. е. управляющий может лишь самостоятельно ее использовать (п. 1 ст. 1012 ГК РФ);
• все действия с землей управляющий совершает от своего имени, указывая при этом в документах сведения о своем статусе (п. 3 ст. 1012 ГК РФ);
• в договоре необходимо указать сведения о земельном участке, лице, в интересах которого будет использоваться земля, сроке действия соглашения и размере вознаграждения, выплачиваемого управляющему (п. 1 ст. 1016 ГК РФ);
• максимальный срок действия соглашения — 5 лет. При отсутствии возражений любой из сторон по истечении он автоматически пролонгируется еще на 5 лет (п. 2 ст. 1016 ГК РФ).

Как происходит сделка

Для того, чтобы сделать сделку более безопасной, принято дополнительно к основному заключать предварительный договор. В нём рекомендуется учесть следующее:

1. Нужно указать дату, когда будет происходить заключение сделки.
2. Определяется, будет ли вноситься гарантийное обеспечение от покупателя и какова должна быть его величина. В большинстве случаев принято устанавливать размер платежа размере 5% от суммы сделки.
3. Как правило, если покупатель отказался вносить остальные средства, гарантийная сумма остаётся у продавца. Это гарантирует серьёзность намерений участников сделки. С другой стороны, если в срыве сделки имеется вина продавца, то уплаченные аванс должен быть возвращён покупателю и, кроме этого должна быть дополнительно уплачена такая же сумма.

Такое соглашение необходимо заверить у нотариуса.

Форма сделок с землей

Сделки с землей подчиняются общему правилу, что такие сделки совершаются в письменной форме, переход (возникновение права или ограничения) подлежат государственной регистрации. При совершении сделок с земельным участком необходимо в обязательном порядке определить предмет договора.

Как правило, сделки совершаются в виде единого документа, подписываемого сторонами. Переход прав на участок или возникновения обременений подлежит регистрации в ЕГРН.

Предмет договора считается согласованным, когда можно идентифицировать земельный участок. Кроме кадастрового номера целесообразно указать площадь, местоположение земельного участка, категорию земельного участка и его разрешенное использование.

По желанию сторон сделки могут удостоверяться нотариально. С одной стороны, это дополнительная гарантия для сторон. Однако, с учетом осуществления государственной регистрации прав или обременений, риски простой письменной формы существуют только до момента осуществления такой регистрации. С другой стороны, сделка у нотариуса всегда сопряжена с дополнительными требованиями такого лица, что, безусловно, имеет свои особенности при дополнительной проверке документов.

Стоит отметить, что при заключении предварительных договоров в отношении земельных участков, такие договоры будут заключаться в той же форме, что и основной договор, то есть в простой письменной форме. Вместе с тем, поскольку регистрация не является формой договора, предварительный договор государственной регистрации подлежать не будет.

Правила написания договора

Договор купли продажи садового участка (сада) или другого надела составляют с учетом стандартных правил документооборота. Все дело в том, что на законодательном уровне каких-либо конкретных требований к рассматриваемому соглашению не предусмотрено.

Как правило, при подготовке ДКП рекомендуется опираться на следующий чек-лист:

• документ составляют исключительно в письменном виде;
• в нем в обязательном порядке указывают существенно важные условия;
• можно отразить дополнительные пункты;
• соглашение может выглядеть, как рукописный текст, печатный документ или заполненный бланк;
• договор подписывают все стороны.

Общие требования к сделкам с земельными участками

В соответствии с гражданским законодательством сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

К сделкам с земельными участками относятся общие требования, предъявляемые законодательством к сделкам:

• — законность, так как юридическое действие будет считаться сделкой только в том случае, если оно правомерно;
• — установленный статус участников сделки. Сделка может совершаться только дееспособными лицами, причем для сделок с земельными участками характерным является наличие, помимо гражданской, земельной право- и дееспособности;
• — соблюдение формы договора.

Земельные участки отнесены к недвижимости, что предполагает применение к сделкам с землей требования о государственной регистрации сделок, предъявляемого к сделкам с недвижимым имуществом.

Как оформить сделку продажи земельного участка?

Во всех случаях предметом договора является земельный участок для которого предусмотрено наличие кадастрового паспорта. Без него совершение сделок окажется невозможным. После регистрации информация вводится в Единый государственный реестр. Для указанной процедуры привлекаются территориальные органы Федеральной службы.

Также продавец обязан предоставить потенциальному покупателю информацию относительно обременения и ограничения использования конкретного участка. Потенциальный покупатель должен располагать полной информацией, чтобы иметь возможность отказаться от оформления сделки.

Документы для сделки с земельным участком

Для совершения сделки с земельным участком необходимы следующие документы:

1. правоустанавливающие документа на участок (договор купли-продажи, решение суда и др.) и правоудостоверяющие документы (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН и др.)
2. документы об извещении других участников долевой собственности о продажи доли земельного участка
3. справка об оплате налога
4. документы о межевании
5. согласие супруги на продажу участка
6. документы об удостоверении личности продавца и покупателя
7. договор купли-продажи участка
8. документы, подтверждающие полномочия представителей

для регистрации перехода права собственности понадобиться

1. заявление о регистрации
2. документ об оплате госпошлины за регистрацию

Общая характеристика сделок с земельными участками

1. Земельное законодательство регулирует оборот земельных участков тремя различными способами.

Во-первых, ограничение оборота земельных участков по объекту. В статье 27 ЗК РФ содержится перечень изъятых из оборота и ограниченных в обороте земельных участков.

Земельные участки, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. К ним относятся земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

• 1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 ЗК РФ);
• 2) зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы (за исключением случаев, установленных федеральными законами);
• 3) зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды;
• 4) объектами организаций федеральной службы безопасности;
• 5) объектами организаций органов государственной охраны;
• 6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
• 7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
• 8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
• 9) воинскими и гражданскими захоронениями;
• 10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Земельные участки, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. К ним относятся находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

• в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи;
• из состава земель лесного фонда;
• в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
• занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками;
• предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи;
• не указанные в пункте 4 настоящей статьи в границах закрытых административно-территориальных образований;
• предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также — размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения;
• занятые объектами космической инфраструктуры;
• расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
• предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
• загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;
• расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

Во-вторых, ограничение оборота по субъектам. Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица и совместные предприятия, доля иностранного капитала в которых превышает 50%, не могут быть собственниками земель:

• сельскохозяйственного назначения;
• особо охраняемых природных территорий;
• приграничных территорий, перечень которых устанавливается указом Президента РФ.

Договор купли-продажи земельного участка

Купля-продажа земельных участков регулируется ст. ст. 450 — 490 ГК РФ, а также ст. 37 Земельного кодекса РФ.

По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму.

Стороны договора не вправе изменять целевое назначение земельного участка, являющегося предметом договора. Также не подлежат самовольному изменению такие условия использования земельного участка, как охранные зоны и обременения участка.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях в использовании земельного участка.

Договор купли-продажи земельного участка признается недействительным, если в договоре устанавливается право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию, ограничивается дальнейшее распоряжение землей, ограничивается ответственность продавца в случае, если третьи лица предъявят права на земельный участок.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации (об обременениях земельного участка и ограничениях на его использование в соответствии с регламентом использования; о разрешении на застройку данного участка; об использовании соседних участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование земли; иной информации, могущей оказать существенное влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка), требования о предоставлении которой установлены федеральным законом, вправе требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков.

Существенным условием договора купли-продажи земельного участка является цена за участок (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:

• земельных участков, находящихся в федеральной собственности, — Правительством Российской Федерации;
• земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, — органами государственной власти субъектов Российской Федерации;
• земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, — органами местного самоуправления.

Цена земельных участков не может быть меньше их кадастровой стоимости.

В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, с учетом долей в праве собственности на здание.

В случае если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании. В случае если правообладатели помещений в этом здании не могут быть сособственниками или арендаторами в этом здании, например казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения, данные субъекты приобретают право ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в месячный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо по обращению исполнительного органа государственной власти на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанного заявления либо обращения обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.

Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка лицам и направляет им копию решения с приложением проекта границ земельного участка.

На основании проекта границ земельного участка за счет указанных лиц устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

• отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
• отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.

Внесение земельных участков в уставный капитал организации

Внесение земельных участков в уставный капитал организации является действием по формированию уставного капитала юридического лица, т.е., по сути, сделкой с земельным участком не является. Государственной регистрации подлежит не само внесение земельного участка или земельной доли, а переход права, произошедший в итоге внесения. С момента государственной регистрации прекращается право собственности лица, которое внесло в уставный капитал свой земельный участок или земельную долю. Соответственно, возникает право собственности юридического лица на соответствующее имущество.

Как любое имущество, земельный участок может быть внесен в уставный капитал организации различной организационно-правовой формы. Особенности внесения земельных участков в уставный капитал установлены ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю, без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю.

Условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в уставный (складочный) капитал, местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в уставный (складочный) капитал, определяются решением общего собрания участников долевой собственности.

Акт приема-передачи земельного участка 2023 между физическими лицами

Передача участка земли новому владельцу подтверждается передаточным актом. Этот факт скрепляется подписями обеих сторон сделки. Отказ какой-либо из них считается уклонением от обязанностей: со стороны продавца – передать имущество, со стороны покупателя – принять.

Документ может быть составлен в виде приложения к договору в том же количестве экземпляров.

В нем обязательно содержатся сведения:

• о дате и месте составления;
• об основном документе – договоре сделки;
• о сторонах сделки;
• точное описание предмета договора;
• текст о том, что стороны не имеют взаимных претензий;
• подписи с расшифровками.

Похожие записи:

• Можно ли и как развестись если ребенку нет 1 года?
• Новые правила для собственников недвижимости в 2023 году
• Как ИП уменьшить налог за счёт страховых взносов