Как проверить квартиру перед покупкой в 2020 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверить квартиру перед покупкой в 2020 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Идеальный продавец — кто он?
— Пренебрегать проверкой собственника тоже не стоит. Посмотрите его паспорт на предмет того, нет ли следов подделки. Такое, конечно же, маловероятно, кроме того, подлинность главного документа еще будет дополнительно проверятся регистратором или нотариусом, но бдительность лишней не будет.
Дальше проверяем семейное положение: состоит ли человек в браке. Увы, эта информация не всегда есть в паспорте (знаю случаи, когда штампы были не на своих страницах). Идеальный вариант для покупателя следующий: квартира приобретена в браке, и собственник по-прежнему находится в официальных отношениях со своей второй половиной (которая даст свое согласие на сделку письменно, заверив его нотариально или непосредственно во время заключения договора купли-продажи). Если есть брачный договор, где определена судьбы квартиры, — просто замечательно. Также не вызывает вопросов жилье, приобретенное человеком до вступления в брак или полученное в дар или по наследству.
— Сделка с недвижимостью, в которой участвует по крайней мере одно физическое лицо, должна быть удостоверена. Сделать это можно у нотариуса либо в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. После удостоверения сделки она должна быть зарегистрирована в агентстве, поэтому проще и быстрее заключить сделку сразу там: специалист проверит квартиру по ЕГРНИ и сразу (в одном месте) все удостоверит и зарегистрирует, вам не придется дополнительно никуда ходить. Нотариус же может только запросить выписку из ЕГРНИ и удостоверить сделку, а регистрировать ее все равно придется в агентстве. Единственный вариант, при котором я однозначно рекомендую удостоверять сделку у нотариуса, — это случай, когда продавец действует на основании доверенности. Как я уже говорил, нотариус сможет проверить, не была ли такая доверенность отозвана.
Совет № 8: Проверьте справки ПНД и НД
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.
Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.
Полезные советы от опытных риелторов
Продавцам недвижимости не свойственно идти на лишние траты без веской причины. Поэтому осматривая квартиру, обращайте внимание на детали – они помогают открыть недобросовестные намерения продавца, пытающегося скрыть недостатки квартиры с целью получения высокой цены.
Так:
- свеженастеленный линолеум в комнате, где последний ремонт был сделан явно не в последние пять лет, намекнет вам на проблемы с полом, которые пытаются «замаскировать» новым линолеумом,
- чрезвычайно толстый слой краски на батарее может свидетельствовать о попытке «запечатать» место протечки в радиаторе;
- наличие плесени под водоводом или канализационной трубой укажет на наличие не устраняемых протечек.
Предельно внимательно изучайте и анализируйте увиденное во время осмотра. И не забудьте перед заключением сделки посетить ЖЭС (ТСЖ, ЖСПК) для уточнения данных о задолженности по покупаемой вами квартире.
Эти меры предосторожности помогут вам умело и аргументированно провести торг по стоимости квартиры, а также избежать лишних трат после заселения в нее.
Внимательно осмотрите квартиру
Вариантов квартир на специальных сайтах хоть отбавляй. Здесь важно сразу понимать, какими средствами вы располагаете, и подбирать вариант под этот бюджет. Анализируйте реальную ценовую ситуацию на рынке: слишком дешевые квартиры могут оказаться не такими привлекательными, как на фото и в описании. Очень тщательно осматривайте жилье, подходите ко всему с критической точки зрения.
– Мы всегда советуем внимательно осмотреть квартиру на предмет скрытых недостатков. Пригласите специалиста, чтобы он проверил, нет ли в ней дефектов, – советует юрист Александр Жук. – Ведь может быть так, что вы смотрите квартиру летом и все хорошо. А осенью оказывается, что стена отсыревает и покрывается плесенью. Отменить сделку купли-продажи можно только через суд, а это всегда затяжные и дорогостоящие процедуры.
Проверьте, нет ли задолженностей по коммуналке
Помимо этого, стоит обратить внимание, не оставит ли вам прежний владелец «подарков» в виде задолженностей по коммуналке или другим услугам.
– Запросите у продавца данные о том, есть ли задолженности по оплате услуг интернета, телефона, жилищно-коммунальных услуг. Конечно, в идеале их быть не должно. Если они есть, можно в договоре прописать, в какой срок продавец обязуется их погасить. Но, разумеется, этот вопрос нужно урегулировать заранее, то есть до подписания договора, – отмечает юрист.
Также специалисты советую запросить у продавца справку из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что он не состоит там на учете. Иначе может оказаться, что он официально недееспособен и сделка может потерять юридическую силу.
Если все документы вы проверили и твердо решили заключать договор, вам нужно будет удостоверить его у нотариуса или регистратора (кадастровое агентство). И обязательно согласовать стоимость и порядок передачи денег.
– В договоре можно указывать сумму в белорусских рублях или в валютах – евро и долларах, – говорит Александр Жук. – Но расчет по закону может быть только в рублях по курсу Нацбанка. Поэтому нужно будет определить, по курсу на какой день. А также порядок передачи денег – до сделки или после нее. Это может быть наличный расчет, перевод средств на счет, помещение в банковскую ячейку. Опять же, это все прописывается в договоре.
– По вашему опыту, это все лучше делать через риелторов, или можно справиться самому?
– Если вы не стеснены в средствах, лучше через риелторов, потому что они в этих делах разбираются лучше. Но в целях экономии можно с этим справиться и самому. Только нужно быть готовым потратить на это больше времени и усилий.
Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:
Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:
- свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
- выписку из ЕГРП;
- выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
- справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
- справку из наркологического и психоневрологического диспансера.
С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант. Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре. Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.
При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке. Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем. В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры. Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости. Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге. Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.
К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.
Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:
Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п. Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.
Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:
- договор купли-продажи;
- договор мены;
- договор дарения;
- свидетельство о праве на наследство;
- договор ренты;
- решение суда, вступившее в законную силу.
Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.
Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия. Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки. При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.
Документы, которые демонстрируют, кому и на каких основаниях принадлежит жилье. Это свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, технический паспорт, а также документ, показывающий, на основании чего возникло право собственности.
В свидетельстве о госрегистрации указаны наименование недвижимости, адрес объекта, количество квадратных метров, а также имя того, кто является собственником, и дата возникновения права собственности.
Как выглядит свидетельство? Плотный лист формата A4. Современное — фиолетового цвета, свидетельство постарше — белый лист бумаги с той же информацией, печатью и подписью исполнителя.
Технический паспорт тоже должен быть у продавца. Важно, чтобы план, нарисованный в техпаспорте, совпадал с планировкой квартиры. Неузаконенная перепланировка, в случае покупки такой квартиры, будет вашей головной болью. И хорошо, если удастся отделаться штрафом. Не все варианты перепланировки узаконят, в некоторых случаях новому владельцу придется и заплатить штраф, и вернуть помещение в изначальный вид за свой счет.
Оформление сделки. Договор купли-продажи
Это основной документ, по которому переходит право собственности. Перед его заключением много волнения и переживаний, а всё ли там чисто с квартирой. Здесь главное иметь необходимые документы. Какие именно – зависит от того, кто будет удостоверять сделку.
Каждый выбирает для себя сам – нотариус или регистратор БТИ. Учитывая, что последующий шаг — обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество, которая осуществляется в БТИ, то обратились мы именно туда. Первоначально нужно договориться о времени сделки. С трудом дозвонившись (несколько дней), нам назначили дату и время, а также проконсультировали какие иметь с собой документы. Записались мы на один день и на продажу и на покупку.
Этот этап определяет законность ранее заключенных договоров с данным объектом недвижимости. Информацию об истории объекта могут предоставить департаменты юстиции. Все договоры купли-продажи, мены, дарения и так далее регистрируются там. Данная информация даст более четкое представление о том, кому и когда перепродавали данную недвижимость или дарили. Эту справку может получить по официальному запросу только собственник недвижимости, нотариус либо адвокат.
Как считают специалисты, лучше, если с жильем не совершалось покупок, дарений или завещаний в последние 3 года. Это максимальный срок давности, в течение которого сделка может быть признана незаконной. Если в данный период квартира или дом переходили из рук в руки, то внимание к объекту должно быть особенно повышенным.
Как отмечает юрист Ерлан Ерболатулы, есть много факторов, которые должны насторожить потенциального покупателя и которые требуют детальной проверки, например, частая перепродажа недвижимости за короткий срок, недавнее оформление недвижимости через наследование и т.п.
О том, как не стать жертвой мошенников на рынке недвижимости, читайте здесь.
Какие документы нужно проверить при покупке квартиры
Вне зависимости от того, будет ли совершена сделка с помощью квалифицированного агентства или самостоятельно, продавцу и покупателю лучше обладать элементарными юридическими знаниями. Перед подписанием договора и фактической передачей денег важно собрать необходимую для сделки документацию.
В обязательном порядке нужно проверить документы, подтверждающие права продавца на квартиру. Основным документом является свидетельство о праве собственности. В тексте любого свидетельства присутствуют ссылки на документы, которые явились основанием для регистрации права за человеком.
Чаще всего такими правоустанавливающими документами являются договора купли-продажи, дарения, мены. Покупателю важно знать, что на оборотной стороне такого договора должна быть синяя печать ФРС. Если ее нет, то сделать сделку будет невозможно. И свидетельство, и договор будут сдаваться в ФРС для регистрации сделки.
Что проверить, если квартира приобреталась по наследству
Покупателя также может насторожить, если в свидетельстве будет указано, что квартира оформлена по наследству. Тут краеугольным остается вопрос – есть ли другие наследники.
Но даже если прошло 3 года, нельзя забывать, что наследник может предоставить суду особые основания уважительности пропуска срока. И если суд сочтет возможным, то даже спустя 5 лет наследнику могут вернуть квартиру. Такой исход ситуации скорее исключение, чем правило, но лучше себя подстраховать.
Вместе с продавцом можно посетить нотариуса, который выдавал ему свидетельство о праве на наследство , и запросить справку об отсутствии других наследников или об их отказе от наследства. Получить такой документ без продавца не получится, нотариус не станет разговаривать с посторонними лицами, которые никак не относились к наследственному делу.
Типичные ошибки клиентов на осмотре квартиры перед покупкой
Ошибки совершённые на просмотре могут выйти вам боком. Они либо загонят вас в тупик, либо отодвинут на неопределенное время от намеченной цели — приобретения своего собственного жилья.
Очень часто потенциальные покупатели забывают о всех правилах приличия, наставлениях и рекомендациях перед осмотром квартиры и наломав дров остаются ни с чем. Ломятся напролом как слон в посудной лавке, неповоротливо без смекалки.
Вопрос купли-продажи недвижимости, и в частности осмотр квартиры перед покупкой, очень сложен и многогранен, уж очень много есть нюансов. И записываться на просмотр квартиры, не заручившись некоторыми сведениями и рекомендациями, не просто опрометчиво — в большинстве случаев вообще недопустимо.
Надеюсь, несколько моих практичных советов помогут вам с достоинством пройти этот этап в вашей жизни, уверенно держаться на осмотре квартиры перед покупкой на вторичном рынке и обращать своё внимание действительно на важные моменты.
И не забывайте, что это рынок — будьте на стороже, держите хвост пистолетом и ухо востро.
Как проверить документы на новую квартиру?
Для владельцев жилья, отправленного под снос, актуальным становится вопрос, как проверить документы на квартиру, предоставленную взамен старой. В этом случае эксперты советуют проверить в договорной документации:
1. когда точно будет предоставлено новое жильё;
2. сумму компенсации, за которую будет оформлена покупка квартиры в новом месте;
3. размеры, расположение и планировку новой предоставленной жилплощади.
Всегда можно оспорить решение, вынесенное на суде, если продана квартира «с правом собственности». Важно проверить, кто прописан в квартире и имеет право пользоваться квадратными метрами, чтобы исключить неожиданное появление «новых» или «старых» хозяев. К таким объектам относятся брошенные квартиры или дома, которые отданы «под восстановление».
Самыми сложными считаются ситуации, в которых одновременно в роли владельца и продавца выступает человек с психическими отклонениями, алкогольной (наркотической) зависимостью. Тогда проверяется не только владелец квартиры, проживающий по конкретному адресу, а и возможные родственник, которые смогут отсудить жильё. Последний факт будет одобрен посредством судебного решения, принятого на основании физиологического состояния владельца.
Если история с недвижимостью пересекается с описанными ситуациями, то рекомендуется воспользоваться услугами профессиональных нотариусов, юристов или риэлторов. По поводу последних – не лишней окажется проверка репутации агентства недвижимости.