Как владельцу восстановить потерянные документы на квартиру
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как владельцу восстановить потерянные документы на квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Стоит сразу сказать, что утеря договора долевого участия в строительстве – далеко не редкость. Они теряются также часто, как и другие важные документы. Конечно, многие граждане начинают в этом случае паниковать, ведь ДДУ – несомненно, важный документ, обладающий юридической силой, который дает дольщику право требовать с застройщика свою квартиру. Но в этом случае не все так плохо, как кажется на первый взгляд, восстановить утерянный ДДУ возможно, причем несколькими способами.
Вариант первый – обратиться в строительную компанию
Самый простой из них – обратиться к застройщику с просьбой, отдать свой экземпляр вам, а себе сделать дубликат. Но далеко не факт, что в строительной компании пойдут вам навстречу, застройщик совсем не обязан этого делать. Если застройщик откажется выдать документ дольщику, который потерял ДДУ, что делать тогда? Если вам не удалось договориться, тоже не стоит особо расстраиваться. Договор можно восстанавливать по-другому.
Вариант первый – обратиться в строительную компанию
Стоит сразу сказать, что утеря договора долевого участия в строительстве – далеко не редкость. Они теряются также часто, как и другие важные документы. Конечно, многие граждане начинают в этом случае паниковать, ведь ДДУ – несомненно, важный документ, обладающий юридической силой, который дает дольщику право требовать с застройщика свою квартиру. Но в этом случае не все так плохо, как кажется на первый взгляд, восстановить утерянный ДДУ возможно, причем несколькими способами.
Самый простой из них – обратиться к застройщику с просьбой, отдать свой экземпляр вам, а себе сделать дубликат. Но далеко не факт, что в строительной компании пойдут вам навстречу, застройщик совсем не обязан этого делать. Если застройщик откажется выдать документ дольщику, который потерял ДДУ, что делать тогда? Если вам не удалось договориться, тоже не стоит особо расстраиваться. Договор можно восстанавливать по-другому.
Нужен ли экземпляр для регистрации?
ДДУ является основным документом, регламентирующим отношения между застройщиком и дольщиком. По завершении строительства объекта и ввода его в эксплуатацию застройщик передает квартиру участнику. Вы осматриваете помещение и подписываете акт приёма.
Поскольку у застройщика второй экземпляр договора ДДУ, он не будет требовать.
По ст. 48 Закона о регистрации для оформления права собственности на помещение, приобретенное по ДДУ, необходимы следующие документы:
- паспорт, участника,
- оригинал договора долевого участия,
- акт приема-передачи квартиры,
- разрешение на ввод в эксплуатацию дома, указанного в ДДУ,
- квитанция об оплате государственной пошлины.
Вы не сможете зарегистрировать право собственности на помещение без договора долевого участия. Потерянный или испорченный документ придётся восстановить.
Как восстановить технический паспорт на квартиру?
Технический паспорт на квартиру содержит описание основных характеристик недвижимости (технический план, материал стен и перекрытий, инженерные коммуникации, сведения о капитальном ремонте, площадь всех помещений, год постройки и другие сведения).
Получить документ можно в районном бюро технической инвентаризации по месту жительства. Для этого потребуется написать заявление (образец можно взять непосредственно в БТИ) и предъявить паспорт, квитанцию об оплате госпошлины и документы на квартиру (например, выписку из ЕГРН).
Какие документы на жилье необходимы собственнику
На каждую квартиру (дом) бывают три вида документации:
- правоустанавливающая. Этими документами определяются основания, дающие собственнику право на конкретную жилплощадь. К ним относится ДКП, ДДУ и договор дарения, свидетельство наследования, судебное решение, акт приватизации и т.п.;
- правоподтверждающая. При помощи этих документов возможно удостоверить право собственности на недвижимость. До 31.01.1998 г. это было свидетельство права собственности, следом (до 15.07.2016 г.) была выписка из ЕГРП, а сейчас ЕГРН-выписка;
- техническая. В таких документах содержатся сведения о технических параметрах комнаты, квартиры или дома. Это паспорта технический и кадастровый (упразднен с 2017-го), техплан жилища, а также ЕГРН-выписка.
Что делать, если застройщик вовремя не сдает дом
Крупные застройщики часто берут этот этап на себя. С дольщика попросят доверенность на регистрацию ДДУ (ее нужно заранее оформить у нотариуса). Через 5 дней представитель застройщика получит готовый ДДУ, и дольщику передадут его экземпляр.
Но опять же, это ваше право, соглашаться на такой вариант или нет. Если есть время и не хочется лишних беспокойств, все можно сделать самому. Для этого дольщик вместе с представителем застройщика отправляется в МФЦ или отделение Росреестра.
Там проверят, нет ли уже хозяина у этой квартиры, и если все в порядке, договор зарегистрируют. После этого вы официально владелец недвижимости, даже если она пока еще на стадии котлована.
За регистрацию ДДУ нужно заплатить пошлину. Для физических лиц это 500 рублей.
— Если застройщик и дольщик находятся в разных городах, возможен вариант дистанционного подписания и электронной регистрации ДДУ. Тогда нужно идти в банк, который берет на себя электронную подачу документов на регистрацию, — сказала Светлана Панькова из «Нового мира». — Во время самоизоляции некоторые застройщики и вовсе предлагали подписать ДДУ не выходя из дома. Тогда к дольщику приезжал курьер, но покупателю нужно иметь доверенность на подачу документов или электронную цифровую подпись.
1. Прежде чем запрашивать неустойку по ДДУ проверьте началась ли просрочка. Нюанс в том, что застройщики ставят пару дат в договор ДДУ, из-за чего инвесторы не знают, когда льётся неустойка. Они смотрят на дату ввода дома в эксплуатацию, подают иск об уплате неустойки, а суд шлет их домой. Почему?
Потому что дата ввода дома в эксплуатацию — это не передача объекта. Разница между ними может быть больше года. Ввод в эксплуатацию 31 декабря 2020 года, а передача ключей через 12 месяцев. Это означает, что просрочка идет с 2022 года.
2. Не считайте неустойку от цены уступки права требования ДДУ. Неустойка считается только от договора участия. Если покупали квартиру по уступке, то чтобы определить настоящую цену откройте ДДУ. Если не видите в нем цены квартиры, то ищите стоимость 1 квадратного метра. Далее умножайте её на площадь квартиры и получайте истинную цену. Если застройщик скрыл и цену метра, то берите стоимость всего ДДУ и делите её на все метры, тогда вычислите сколько стоит один.
5. Не верьте обещаниям застройщика передать квартиру через день, месяц, полгода. Обещать не значит жениться. Всегда готовьтесь к тому, что объект обанкротится, а застройщик сядет. Это откроет вам глаза. На что?
Представьте сегодня застройщик история. Кредиторы растаскивают его на куски. Что бы вы сделали год назад, если бы знали об этом? Продали бы квартиру, вернули её застройщику, затребовали неустойку? Согласитесь, что-то бы сделали.
6. Не думайте, что сейчас я дождусь ключей и получу неустойку за всю просрочку. Ошпаритесь. Суд выиграете, но останетесь без денег как 69% дольщиков, кто начинает взыскивание как получили ключи. Почему, спросите вы?
Застройщик не сидит сложа руки и ждет, пока дольщик Вася постучится за деньгами. Этот мошенник давным-давно выводит деньги на Кипр. И если просрочка переходит рубикон в полтора года – Вася может остаться в дураках.
Сравните Васю с Петей, который требует неустойку до передачи ключей. Петя за время просрочки берет 400.000 — 600.000 ₽, а Вася ждет ключи, платит юристам и остается с исполнительным листом без рубля в кармане. Что ему, спрашивается, мешало пойти в суд раньше?
7. Не копите неустойку. Накопите 1.000.000 ₽, судья их срежет до 200.000 ₽ и будете сетовать на дураков юристов, купленных судей и несправедливость. Открыли калькулятор неустойки, посчитали более 200.000 ₽ — пошли в суд. Процесс до решения занимает 3 — 4 месяца. За это время неустойка подлетит до 350.000 — 400.000 ₽ после исковых уточнений. В хорошем суде можете рассчитывать на 250.000 — 300.000 ₽. Это отличный результат.
8. Отказывайтесь от взыскания неустойки в арбитраже через уступку права требования неустойки по ДДУ. Арбитраж взыскивает 20 — 40% неустойки, плюс есть 10 — 15% шанса, что вы проиграете дело. Юристы застройщиков научились оспаривать уступки, из-за чего дело затягивается на 1.5 – 2 года, либо сливается всухую.
Второй документ, который предлагают подписать застройщики при просрочке, дабы сэкономить на выплате неустойки, — это соглашение об отступном, в соответствии с которым дольщику вместо начисленной по закону компенсации предлагается меньшая денежная компенсация или альтернативная компенсация (скидка на ремонт, машино-место, кладовая и т.д.).
Мы не будем убеждать дольщиков обратиться в суд за большей компенсацией, иногда получение отступного может быть выгоднее судебного взыскания (если дольщику действительно нужно машино-место или кладовая и застройщик отдает их “по себестоимости” либо с реальным взысканием денег с застройщика проблемы). Однако мы бы хотели рассказать о некоторые нюансах таких соглашениях, о которых застройщики не рассказывают.
- Во всех соглашениях, которые мы встречали, застройщики предусматривают определенный срок для исполнения обязательства по передаче отступного (например, выплата производится в течение 20 рабочих дней после подписания и т.д.). Имейте в виду, что недобросовестный застройщик, который обманул вас раз со сроком передачи в ДДУ, может обмануть вас и второй раз, нарушив срок, указанный в отступном. И в этом случае вы будете вынуждены обращаться также в суд, взыскивать деньги, нести судебные расходы, но только за суммой уже меньшей. Мы рекомендуем предусмотреть в соглашении об отступном дополнительный штраф за нарушение срока или возможность расторжения соглашения, это будет стимулировать застройщика исполнить свои обещания.
- На практике возникает ряд сложностей с отступным в виде выполнения ремонтных работ и передачи объекта недвижимости. Во-первых, сложности с понуждением застройщика к исполнению взятых на себя обязательств, если застройщик не исполняет их в указанный срок. В ряде случаев приходится в судебном порядке расторгать подобные соглашения. Во-вторых, если застройщик все-таки передал обещанное, а оно оказалось не того качества, на которое рассчитывал дольщик, дольщику сложно это оспорить. Практика разрешения подобных споров также различна. Поэтому рекомендуем подобные риски учитывать, подписывая соглашение об отступном.
Особо опытные застройщики нередко предлагают дольщикам заключить договор уступки неустойки с третьим лицом. Застройщикам это выгодно: они приобретают, условно говоря, за 10-30 рублей 100 рублей. То есть выплачивают дольщику 10-30 % от неустойки, а затем новый “дольщик” взыскивает с застройщика 100 % (по своим искам застройщик “забывает” заявить о снижении неустойки), отличный способ вывести наличные деньги при необходимости или произвести зачет требований. Заключая подобные договоры, также учитывайте риски нарушения срока выплаты стоимости уступаемых прав.
Такую уловку любили использовать юристы ГК Мортон, однако подобная практика встречается и среди других застройщиков. Суть уловки в следующем: застройщик даёт на подпись дольщику акт без указания в нём даты и без подписи застройщика (“у руководства застройщика много дел, нет времени подписывать по одному акту, после получения всех актов от дольщиков они будут подписаны скопом со стороны застройщика), акт уходит на подпись руководству, а возвращается уже датированным задним числом. В результате дольщик лишается своей неустойки, т.к. формально сроки не нарушены. Бывает и более хитрый вариант: дольщику передается акт с датой, но без подписи застройщика, распечатанный на 2 и более страницах. Далее застройщик также забирает подписанный дольщиком акт для “подписания директором”, а далее происходит следующее (“ловкость рук и никакого мошенничества!”): дольщику возвращают акт с его подписью и подписью руководителя, при этом на первом листе акта стоит совершенно иная дата (и просрочки, как не бывало), то есть первый лист без подписи сторон перепечатывается.
Доказать фальсификацию в этих случаях сложно, если не было переписки с застройщиком относительно сроков передачи квартиры. Поэтому рекомендуем подписывать акт при наличии подписи застройщика (сразу забирать свой экземпляр) или требовать печати акта на одном листе с двух сторон с датой.
К вопросу расторжения договора с застройщиком нужно подходить максимально ответственно. Увы, многие дольщики расторгают договор, не задумываясь о последствиях. В ряде случаев их понуждают к этому недобросовестные юристы, которые хотят получить больше денег за свои услуги. Дело в том, что в случае наличия у застройщика финансовых проблем застройщик может денег и не выплатить, и дольщик рискует остаться без квартиры и своих инвестиций. Поэтому при принятии решения о расторжении договора оцените финансовое состояние застройщика на текущий момент и ближайшее будущее. Если вы обращаетесь к юристом, попросите их оценить перспективы реального взыскания денег с застройщика, предоставив объективные письменные данные, а не только устные обещания.
Часто дольщики считают правильным начинать процесс взыскания неустойки только после передачи квартиры по передаточному акту и не задумываются о возможных негативных последствиях такого решения.
Какие риски влечет обращение в суд за неустойкой только после подписания акта?
- Срок исковой давности составляет 3 года и исчисляется по каждому дню просрочки. Многие дольщики ошибочно полагают, что срок давности для обращения в суд начинает течь только с даты подписания передаточного акта, однако это не так, и тому есть многочисленные подтверждения в судебной практике, разъяснения Верховного суда РФ. Неустойка исчисляется по каждому дню просрочки, то есть, к примеру, если застройщик должен передать квартиру 30.12.2016 года, 01.01.2020 года вы можете не взыскать неустойку за день просрочки — 31.12.2016 года, а 02.01.2020 — за 01.01.2016 года и т.д.
- Деньги застройщика имеют свойство заканчиваться. Как правило, даже крупные девелоперы не хотят выплачивать дольщикам неустойку за просрочку. Поэтому застройщики под каждый проект (жилой комплекс) регистрируют отдельное ООО (расходы на ведение отдельного юрлица незначительны, а финансовые риски при такой оптимизации снижаются в разы). После завершения строительства, сдачи дома в эксплуатацию, завершения продаж и передачи квартир дольщикам у данной компании, как правило, “пропадают” денежные средства на счетах. Не стоит откладывать на потом то, что взыскать можно только сейчас. Как показывает судебная практика, чем дольше период просрочки, тем меньше шансов взыскать реальные деньги, а иногда взыскать что-либо становиться невозможно.
- При завершении строительства площадь объекта строительства зачастую увеличивается, а застройщик, исходя из условий ДДУ, требует произвести доплату за “лишние метры”. Взыскав неустойку в суде, вы можете произвести зачет встречных требований. Для этого не требуется согласие застройщика, достаточно направить заявление о зачете.
О восстановлении технических документов на квартиру
Повседневной необходимости в техдокументах на жилплощадь не существует. Потребность в них возникает при продаже, оформлении ипотеки (имеющаяся квартира как объект банковского залога) или при судебных тяжбах (к примеру, имущественные конфликты долевых собственников, наследников и т.п.).
Обратиться за дубликатом утраченного кадастрового паспорта невозможно, поскольку документацию этого формата БТИ не выдает с 2017 года. Впрочем, необходимые кадастровые данные имеются в ЕГРН-выписке и запрашивать следует именно ее.
Что касается технического паспорта жилища, то его не выпускают с 2013 года. Из регионального архива Кадастровой палаты собственник недвижимости, утративший ее техпаспорт, может получить лишь технический план квартиры (которого, впрочем, для уточнения пространственного положения, состава объекта и расположение его помещений вполне достаточно).
Обратите внимание: при поддержке риэлторов нашей ассоциации ведущих сопровождение сделок с недвижимостью вы сможете значительно сэкономить время на сборе потерянной (утраченной) документации по недвижимости.
Зачем нужно проверять регистрацию ДДУ
Договор ДУ не получает статус заключенного, пока он не зарегистрирован в госорганах. Даже если на нем есть все нужные подписи от участников и все требующиеся печати. Регистрация — это единственный способ подтвердить законность сделки. В суде ДДУ, которого нет в Росреестре, однозначно считается недействительным.
Только зарегистрированный ДДУ защищает ваши имущественные права. Кроме того, наличие договора в ЕГРН подтверждает, что:
- разрешительные и регистрационные документы стройкомпании успешно проверены;
- дублированная продажа исключена, так как ДДУ на одну и ту же часть определенного объекта в Росреестре можно оформить только однократно;
- застройщик работает в соответствии с законом №214-ФЗ;
- застройка идет по согласованному и утвержденному проекту на земельном участке, где разрешено жилое строительство.
Вариант второй – обратиться в регистрирующий орган
Договор ДДУ проходит обязательную регистрацию в Росреестре. Без этой процедуры он считается незаключенным и не имеет никакой юридической силы. По действующему законодательству эту процедуру может произвести как сам дольщик, так и застройщик. Обычно строительная фирма не привлекает дольщиков и сама проходит все этапы госрегистрации договоров. Как правило, застройщик не регистрирует по одному договору, а подает в госорган сразу пакет документов.
Как восстановить потерянный договор долевого участия в строительстве? Для этого необходимо проследить весь его путь прохождения регистрации. Сначала поинтересуйтесь у застройщика: не забыл ли он отнести его в регистрирующий орган? Вполне возможно, что вы просто не помните, был ли вам выдан документ. Если документ все-таки прошел регистрацию и был выдан вам на руки, а затем утерян, обратитесь в Росреестр, где вам должны выдать дубликат ДДУ.
Как восстановить ДДУ через строительную компанию
Чаще всего, как только участник осознает, что потерял ДДУ, он обращается за помощью к застройщику. И это правильно. Конечно у строительной компании есть оригинал договора. А сколько вообще экземпляров ДДУ?
Всего стороны должны подписать и зарегистрировать три экземпляра ДДУ, т.е. по одному для каждой из сторон сделки. Один остается в Росреестре после регистрации, второй для участника, третий для строительной компании.
Если потерял договор ДДУ, участник может запросить у застройщика копию. При этом, строительная компания вполне может отказаться выдать оригинал договора, имеет на это право. Поэтому здесь все зависит от принятых в компании норм общения с клиентами.
Какой вариант в этом случае наиболее подходящий для двух сторон:
Этот вариант оптимальный, т.к. заверенная нотариусом дубликат договора долевого участия имеет равную с оригиналом юридическую силу.
Как восстановить договор долевого участия самостоятельно и без застройщика? К счастью, есть способы, которые помогут участнику восстановить ДДУ, не прибегая к помощи строительной компании. Хотя в 90% случаев застройщики идут навстречу и предоставляют оригинал ДДУ.
Если контрагент согласен расторгнуть договор, оговаривается время встречи и заключается письменное соглашение, в котором прописывается срок и порядок возврата денежных средств, уплаченных покупателем.Соглашение регистрируется в Росреестре (п.
8 ст. 48 Закона № 218-ФЗ).Расторжение договора имеет ряд особенностей. Связаны они с возможностью уклонения застройщика от заключения соглашения о расторжении ДДУ и с вероятностью махинаций с его стороны.В предложении расторгнуть договор апеллируйте к ст.
451 ГК РФ. Договор подлежит расторжению или изменению вследствие существенного изменения жизненных обстоятельств, предполагать которые стороны ранее не могли.
Будьте готовы к тому, что придется доказать обстоятельства, в связи с которыми Вы не можете исполнять договорные обязанности надлежащим образом.
Какие документы нужно восстановить в первую очередь?
Представьте сегодня застройщик история. Кредиторы растаскивают его на куски. Что бы вы сделали год назад, если бы знали об этом? Продали бы квартиру, вернули её застройщику, затребовали неустойку? Согласитесь, что-то бы сделали.
Например, вы купили квартиру за 1 млн руб. Официальный срок сдачи объекта был 31 декабря 2020 года. Застройщик не смог закончить строительство, просрочка составила 33 дня на 1 февраля 2021 года. Чтобы рассчитать размер неустойки, необходимо уточнить размер ставки ЦБ на 1 февраля, когда был подписан акт о передаче квартиры.
Здесь укажите застройщика, строительный адрес дома, номер квартиры — чем больше конкретики, тем лучше.
Например, вы купили квартиру за 1 млн руб. Официальный срок сдачи объекта был 31 декабря 2020 года. Застройщик не смог закончить строительство, просрочка составила 33 дня на 1 февраля 2021 года. Чтобы рассчитать размер неустойки, необходимо уточнить размер ставки ЦБ на 1 февраля, когда был подписан акт о передаче квартиры.
Если у вас есть брачный договор, в котором указано, что вы вправе покупать недвижимость без отдельного согласия, берите его с собой на сделку.
Они сделают справку, подтверждающую право собственности, которую можно будет в дальнейшем использовать для обращения в Росреестр и для внесения сведений в ЕГРН.
Утеряны документы на квартиру: как получить дубликаты
Договор ДДУ проходит обязательную регистрацию в Росреестре. Без этой процедуры он считается незаключенным и не имеет никакой юридической силы. По действующему законодательству эту процедуру может произвести как сам дольщик, так и застройщик. Обычно строительная фирма не привлекает дольщиков и сама проходит все этапы госрегистрации договоров. Как правило, застройщик не регистрирует по одному договору, а подает в госорган сразу пакет документов.
В этом случае нельзя исключить ситуацию, что ваш договор был просто забыт и до сих пор дожидается на выдаче. Тогда все предельно просто – вы можете вернуть его сами, обратившись в окошко выдачи, но для того, чтобы его найти, необходимо сообщить регистратору номер пакета документов, переданных застройщиком. Но если договор не забыт, а действительно утерян, его придется восстанавливать.
Как восстановить потерянный договор долевого участия в строительстве? Для этого необходимо проследить весь его путь прохождения регистрации. Сначала поинтересуйтесь у застройщика: не забыл ли он отнести его в регистрирующий орган? Вполне возможно, что вы просто не помните, был ли вам выдан документ. Если документ все-таки прошел регистрацию и был выдан вам на руки, а затем утерян, обратитесь в Росреестр, где вам должны выдать дубликат ДДУ.
Совокупность документов на недвижимость делится на 3 группы:
- Правоустанавливающие;
- Правоудостоверяющие;
- Технические.
Правоустанавливающие документы — это наиболее важная категория, поскольку они являются основанием возникновения права собственности или иных прав на жилье.
К таким документам относятся:
- Все договоры, содержащие информацию о сделке с квартирой (ДКП, договор дарения, мены, ренты); Судебные решения (если право собственности на квартиру установлено судом);
- Свидетельства о праве на наследство (оформляются нотариусами и выдаются наследникам по закону и завещанию);
- Договор о передаче жилища в собственность (в случае приватизации объектов государственного и муниципального жилищного фондов);
- Документация в сфере долевого строительства (справка о выплате пая, договор долевого участия в строительстве).
- Основное правило восстановления любого документа – обратиться в учреждение, которое его выдавало. Бывает так, что организация-автор документа прекратила свое существование. Тогда необходимо узнать, кто является преемником архивов этой конторы, и обратиться напрямую к ним.
- Прежде всего, определитесь — вам нужен дубликат или достаточно заверенной копии. В большинстве случаев необходимо предоставить дубликат документа.
- Для начала переберите имеющиеся документы – возможно, у вас осталась обычная копия документа. Это существенно облегчит жизнь и вам, и возможно организации, которая выдавала документ;
- Оплатите государственную пошлину за выдачу дубликата (размер уточняйте в управлении Росреестра);
- Обратитесь с паспортом и заявлением о выдаче дубликата в уполномоченный орган;
- В установленный срок заберите готовый документ.
- у застройщика, если вы потеряли договор долевого участия в строительстве;
- у муниципалитета, если вы потеряли договор приватизации. В случае, если квартира была передана в собственность граждан от предприятия, уточните, кому был передан на баланс жилищный фонд организации. В большинстве случаев это органы местного самоуправления. Поэтому дубликат договора передачи жилья от предприятия в собственность граждан скорее всего вы также можете получить в местной мэрии;
- у нотариуса, если вы потеряли договор купли-продажи, мены, дарения, завещание и т.д., которые были заверены нотариально;
- в канцелярии суда, если право собственности возникло на основании судебного решения;
- в управлении Росреестра, если регистрация права собственности происходила после того, как закон о регистрации недвижимого имущества вступил в законную силу (после 1998 года).
Если вам достаточно копии документа (пусть и заверенной), вы можете обратиться ко второй стороне по договору и заверить копию, сделанную с сохранившегося экземпляра. Впрочем, копии вы можете сделать во всех вышеперечисленных инстанциях. Но напоминаем, что копия не обладает юридической силой, равной оригиналу.