Особенности изменения вида разрешенного использования жилого дома

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности изменения вида разрешенного использования жилого дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Перепрофилирование – смена целевого назначения помещения, которая может понадобиться, к примеру, при обустройстве офиса на месте бывшего магазина, парикмахерской на месте кафе и т.п., то есть, при смене функционального назначения нежилого помещения, в зависимости от новых планов его собственника или арендатора.

Порядок изменения целевого функционального назначения

Правом на изменение целевого назначения обладает собственник нежилого помещения, а также арендатор по предварительному согласию с ним. Чтобы узнать, как изменить целевое назначение нежилого помещения, важно изучить пошаговый алгоритм действий. Изменения можно внести двумя способами:

1. Путём перевода в жилое помещение(в соответствии с гл. 3 ЖК РФ).
2. Путём смены рода деятельности, для которых оно предназначалось.

Процедура эта довольно сложная и состоит из целого ряда этапов:

1. Подготовка проекта и его утверждение всеми надзорными службами (СЭС, Водоканал, МЧС и др.).
2. Сбор документов и предоставление их в местные органы управления.
3. Проведение строительных и иных работ в соответствии с утвержденным проектом и сдача здания в эксплуатацию.
4. Оформление технического паспорта в БТИ.
5. Получение нового кадастрового паспорта и регистрация свидетельства о праве собственности в единой базе ЕГРН.

Как поменять вид разрешенного использования здания в Москве и Московской области?

Перед изменением ВРИ здания необходимо убедиться, что такая возможность существует. Так вы исключите вероятность отрицательного решения. Поменять вид разрешенного использования объекта недвижимости можно, если:

• информация о нем есть в кадастре (здание зарегистрировано);
• изменение вида не противоречит назначению земельного участка;
• запрашиваемый вид использования соответствует Классификатору;
• на здание не наложены ограничения (находится вне ЗОУИТ).

Имеют значение и основания, согласно которым происходит изменение вида использования.

1. Обычно за сменой ВРИ капитального объекта обращаются, когда необходимо начать деятельность, не предусмотренную действующим видом.
2. Либо текущий ВРИ здания противоречит виду разрешенного использования земельного участка.
3. Несоответствие действующему законодательству также является основанием для смены ВРИ.

Пожароопасные работы и первичные средства пожаротушения

Смягчаются требования к порядку проведения пожароопасных работ.

За местом проведения огневых работ после их окончания необходимо будет наблюдать в течение 2 часов (вместо 4), при этом для наблюдения допускается использовать систему видеонаблюдения.

Утрачивает силу пункт 411 о правилах, применяемых к бочкам для хранения воды и ящикам для песка. Также отменяется требование проверять покрывала для изоляции очага пожара один раз в год и вносить соответствующую информацию в журнал эксплуатации систем противопожарной защиты.

Коснулись изменения и норм обеспечения огнетушителями, обновленные пункты содержат более мягкие требования, а значит на действующих объектах переоснащение не потребуется.

Собственник будет вправе получить информацию о том, кто прописан в его помещениях

Как это ни странно, но сегодня владелец жилья официально не обладает правом запросить органы МВД о том, кто зарегистрирован в его помещении, без согласия этих зарегистрированных лиц. Закон РФ № 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» от 25.06.1993 года не включает собственника жилья в круг лиц, имеющих право получить из органов МВД адресно-справочную информацию о гражданах, зарегистрированных в его квартире или доме без их согласия. Федеральный закон № 304-ФЗ от 14.07.2022 года исправил этот недочет. С 1 января 2023 года собственник помещения сможет запросить органы МВД о гражданах, проживающих в его помещениях без их согласия. Это представляется важным для граждан, утративших возможность владеть и пользоваться своими объектами.

Расширение состава сведений ЕГРН

С января 2023 года меняется состав сведений о назначении объекта, которые вносятся в кадастр недвижимости. Исключаются такие назначения как: жилое строение и жилое. Добавляется «жилой дом». Теперь назначение объекта необходимо указывать из списка: нежилое, многоквартирный дом, садовый дом, жилой дом.

Кроме того, дополняются сведения о земельных участках для государственных или муниципальных нужд: образован ли участок путем перераспределения земель; решение о изъятии земельного участка или расположенного на нем объекта; о расположении земельного участка или расположенного на нем недвижимого объекта в границах территории, в отношении которой принято решение о резервировании земель.

Появится новый раздел в ЕГРН «перечень координат пунктов геодезической основы в местных системах координат кадастровых округов».

Последствия нецелевого использования недвижимости

Наказание для собственника. Если проверка выявит, что помещение используется не по назначению, собственнику придётся уплатить штраф. По закону он составляет от 0,5% до 1% от кадастровой стоимости участка, на котором находится имущество, и не может быть меньше десяти тысяч рублей. Москве на минимальный порог рассчитывать не приходится: платить точно придётся больше ста тысяч. Ещё хуже дела обстоят, если менялась планировка или структура объекта — в этом случае владелец должен будет вернуть всё в исходное состояние за свой счёт. Проверяющие органы также выдадут предписание на устранение нарушений — если не выполнить его требования, будут дальнейшие разбирательства и крупные штрафы.

Наказание для арендатора. Съёмщику грозят проблемы не с законом, а с арендодателем. В зависимости от конкретных положений договора аренды владелец недвижимости может принять следующие меры:

• Взыскать неустойку — если её размер и условия выплаты прописаны в договоре.
• Потребовать возмещение убытков по статье 615 Гражданского кодекса РФ.
• Потребовать досрочно расторгнуть договор по всё той же статье 615 ГК РФ. Сначала арендодатель направляет съёмщику предупреждение и предложение расторгнуть договор — если тот не соглашается, дело переходит в суд.
• Отказаться от договора в одностороннем порядке — если это действие прописано в документе и не противоречит статье 310 ГК РФ. Если договор бессрочный, арендодатель должен уведомить арендатора о расторжении сотрудничества за три месяца.

Новое в госрегистрации и учете построенных объектов, регистрация ДДУ

ВОПРОС	НОВОЕ С 2021 ГОДА
Регистрация объекта незавершенного строительства	Истечение срока договор аренды или безвозмездного пользования земельного участка для строительства теперь не преграда зарегистрировать «незавершёнку», если разрешение на строительство продолжает действовать
Кадастровый учет изменений параметров многоквартирного дома	Если параметры дома поменялись из-за реконструкции или при перепланировке помещений, заявление могут подать: лицо, уполномоченное общим собранием собственников (соответствующие коррективы внесли в ЖК РФ); лицо, которое провело перепланировку.

Что такое территориальная зона?

В законе, в частности в Градостроительном кодексе (статья 1), дано определение.

Территориальные зоны – это зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Иными словами, территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены какие-то градостроительные регламенты.

К градостроительным регламентам подойдем чуть позже, а пока отметим следующее.

Практически все города, поселки, села и др. населенные пункты разделены на территориальные зоны.

Некоторые примеры территориальных зон:

• жилая зона,
• деловая зона,
• промышленная зона,
• сельскохозяйственная.

В разных населенных пунктах может быть разное количество территориальных зон.

Что такое Правила землепользования и застройки? Где взять ПЗЗ?

В законе (статья 1 ГрК) дано определение.

Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается органом местного самоуправления, органами государственной власти — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Другими словами, ПЗЗ – это документ, в котором содержаться градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.

Правила землепользования и застройки принимаются в каждом населенном пункте.

Поэтому на сайте местной администрации, в открытом доступе, должны находиться действующие редакции ПЗЗ с прилагаемыми картами зонирования.

Правила землепользования и застройки нужно скачать с сайта местной администрации.

Определён перечень разрешений, особый режим для которых устанавливают органы контроля

Правительство определило 173 вида разрешений, особый режим выдачи которых в 2022, 2023 годах и на срок до конца 2024 года делегирован надзорным органам. Мы выбрали ключевые виды и систематизировали их для удобства по направлениям нашей работы:

В области промышленной безопасности:

• Аттестация работников по вопросам безопасности гидротехнических сооружений.
• Аттестация работников по вопросам безопасности в сфере электроэнергетики.
• Аттестация работников в области промышленной безопасности.
• Аттестация экспертов в области промышленной безопасности.
• Регистрация опасных производственных объектов.
• Выдача разрешения на допуск в эксплуатацию энергопринимающих установок потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, объектов электросетевого хозяйства, объектов теплоснабжения и теплопотребляющих установок.
• Согласование планов и схем развития горных работ.
• Согласование технических проектов разработки месторождений полезных ископаемых и иной проектной документации на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр.
• Лицензирование пользования недрами.
• Согласование правил эксплуатации гидротехнических сооружений.
• Внесение сведений о некоммерческой организации в государственный реестр саморегулируемых организаций.
• Выдача разрешения на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства.
• Согласование специальных технических условий для разработки проектной документации на объект капитального строительства.
• Аккредитация юридических лиц на право проведения негосударственной экспертизы проектной документации и (или) негосударственной экспертизы результатов инженерных изысканий.
• Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства.
• Государственная регистрация и учёт гидротехнических сооружений.
• Выдача разрешения на эксплуатацию гидротехнического сооружения.
• Согласование планов по предупреждению и ликвидации разливов нефти и нефтепродуктов на территории Российской Федерации.
• Внесение в реестр деклараций промышленной безопасности.

В области охраны окружающей среды:

• Государственный учёт объектов, оказывающих негативное воздействие на окружающую среду.
• Государственная экспертиза запасов полезных ископаемых, геологической, экономической и экологической информации о предоставляемых в пользование участках недр.
• Экспертиза проектной документации на проведение работ по региональному геологическому изучению недр, геологическому изучению недр, включая поиски и оценку месторождений полезных ископаемых, разведке месторождений полезных ископаемых.
• Аттестация на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий.
• Выдача разрешения на ведение работ со взрывчатыми материалами промышленного назначения.
• Государственная экологическая экспертиза.
• Утверждение нормативов образования отходов и лимитов на их размещение применительно к хозяйственной и (или) иной деятельности индивидуальных предпринимателей, юридических лиц на объектах I категории, определяемых в соответствии с законодательством Российской Федерации в области охраны окружающей среды.
• Выдача заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации.
• Выдача разрешения на вредное физическое воздействие на атмосферный воздух.
• Утверждение нормативов допустимых выбросов и сбросов веществ и микроорганизмов.
• Согласование нормативов допустимых сбросов.
• Выдача разрешений на сбросы загрязняющих веществ (за исключением радиоактивных веществ) и микроорганизмов в водные объекты для объектов I категории по уровню воздействия на окружающую среду на период до получения для таких объектов комплексных экологических разрешений.
• Выдача разрешения на выброс загрязняющих веществ в атмосферный воздух, лимитов на выбросы загрязняющих веществ.
• Согласование планов снижения сбросов в централизованные системы водоотведения.
• Выдача разрешения на временные выбросы загрязняющих веществ в атмосферный воздух (за исключением радиоактивных) для объектов II и III категорий.
• Выдача разрешения на временные сбросы загрязняющих веществ (за исключением радиоактивных веществ) в водные объекты для действующих стационарных источников и (или) совокупности стационарных источников, расположенных на объекте, оказывающем негативное воздействие на окружающую среду и относящимся к объектам II категории (за исключением случаев получения такими объектами комплексного экологического разрешения) и III категории.
• Подтверждение отнесения отходов I – V классов опасности к конкретному классу опасности.

В области санэпидбезопасности:

• Выдача санитарно-эпидемиологического заключения.
• Государственная регистрация договоров водопользования, решений о предоставлении водных объектов в пользование, перехода прав и обязанностей по договору водопользования, а также прекращения договора водопользования.
• Решение об установлении, изменении или о прекращении существования санитарно-защитной зоны.

В области охраны труда:

• Аттестация на право выполнения работ по специальной оценке условий труда.
• Аккредитация организаций, оказывающих услуги в области охраны труда.

В области пожарной безопасности:

• Аттестация должностных лиц, осуществляющих деятельность в области оценки пожарного риска.
• Регистрация деклараций пожарной безопасности.
• Аттестация лиц на право проектирования средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений, которые введены в эксплуатацию.

Отчет по инвентаризации выбросов: случай из практики

1. Обязательное проведение корректировки данных инвентаризации выбросов

Минприроды России в письме № 12-47/1354 от 19.01.2022 г. разъяснило про обстоятельства, при наступлении которых необходимо обязательное проведение корректировки данных инвентаризации выбросов, в соответствии с пунктами 2, 45 и 46 Приказа № 871. Необходимость учета выбросов при подготовке разрешительной документации (НДВ, Декларация ДВОС, ПЭК и НМУ) определяется видом и задачами подготовки такой документации, а также особенностями предприятия, поэтому выбросы передвижных источников могут учитываться в составе выбросов стационарных источников, а также в общем объеме выбросов предприятия.

2. Случаи несоответствия документации по инвентаризации выбросов требованиям законодательства, требующих корректировки данных инвентаризации выбросов

Были сформированы запросы в Минприроды России и Федеральную службу по надзору в сфере природопользования с просьбой разъяснить, необходимо ли производить корректировку инвентаризации стационарных источников и выбросов загрязняющих веществ в атмосферный воздух объекта ОНВ, в случае, если до вступления в силу Приказа Минприроды России № 871, в инвентаризации был произведен учет передвижных источников выбросов с использованием нумерации в порядке, предусмотренном для стационарных ИЗАВ, а также перечислить конкретные случаи несоответствия документации по инвентаризации выбросов требованиям законодательства Российской Федерации в области охраны атмосферного воздуха, требующих корректировки данных инвентаризации выбросов.

Федеральная служба по надзору в сфере природопользования в ответном письме в части обстоятельств, при наступлении которых необходимо обязательное проведение корректировки данных инвентаризации выбросов, также сослалась на пункты 45, 46 и 49 Приказа № 871. Основной причиной для корректировки инвентаризации выбросов указывается наличие у хозяйствующего субъекта передвижных источников выбросов, принадлежащие ему на праве собственности либо ином законном основании. Они должны быть учтены в соответствии с требованиями Порядка.

Основные правила перепланировки в 2022 году

Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.

Вначале следует заказать технический паспорт (в БТИ, либо в МФЦ). Затем — разработку проекта (в любой сертифицированной проектной организации). Когда все это будет готово, отнесите в Жилинспекцию следующие документы:

• Заявление
• Техпаспорт на квартиру
• Эскиз проекта (2 экземпляра)
• Паспорт собственника
• Согласие всех, прописанных в квартире

Рассмотрев все вышеизложенные факты можно с уверенностью сказать, что расширение границ столицы является вынужденной мерой, которая поможет решить множество проблем. Так, к примеру, присоединение юго-западных территорий обосновано решением транспортных, градостроительных и экологических проблем региона. Здесь очень низкая урбанизация, в то же время расположены многие важные инфраструктурные и стратегические объекты (аэропорт).

На присоединенных землях появится возможность расположить новый правительственный центр, столица будет заниматься решением городских вопросов, а новые территории получат необходимую современную инфраструктуру, избавятся от транспортных коллапсов, появятся новые рабочие места.

Грамотно реализовав проект по расширению Москвы, мегаполис будет разделен на исторический центр, деловую и образовательную зоны, оснащен современным транспортом. Для девелоперов и инвесторов появится возможность реализовывать самые смелые проекты, направленные на улучшение качества жизни всех проживающих в столице и Московской области.

ИЖС включили в национальный проект «Жильё и городская среда»

Законы о строительстве и эксплуатации ИЖС развиваются вместе с интересом населения к загородному жилью. В нацпроекте «Жильё и городская среда» для ИЖС планируют:

• выделить 100 млн кв. м. земли для строительства;
• упростить процесс подключения частного жилья к инженерным сетям;
• опубликовать реестр типовых проектов;
• внедрить специальную ипотечную программу;
• к 2024 году запустить массовое ИЖС с электронным документооборотом — оформлять бумаги будет застройщик.

Продлена дачная амнистия и упрощена легализация старых домов

Дачную амнистию продлили до 1 марта 2031 года. Это значит, что жилые и садовые дома можно оформлять упрощённо, не получая уведомление о соответствии параметров строительства. Дачная амнистия затрагивает земли с назначением ИЖС и ЛПХ (в границах населенного пункта), садовые участки и КПХ (крестьянско-фермерское хозяйство).

Также по дачной амнистии права на дома, построенные до 14 мая 1998 года, будет оформить гораздо проще. Часто владельцы такого жилья не могут оформить право собственности — по документам, они могут принадлежать уже не существующим совхозам или колхозам, а у хозяев может не быть никаких бумаг, подтверждающих право собственности.

Граждане, использующие такие дома для постоянного проживания, могут бесплатно получить участок, если он принадлежит государству или муниципалитету. Регистрация права собственности на участок и дом на нем будет осуществлена одновременно.

Условия оформления такого права:

• жильё должно быть в пределах населённого пункта;
• юридический собственник земли — государство или муниципалитет;
• право на владение домом подтверждается любым документом — справкой из БТИ, платёжными документами, чеками за коммунальные услуги.

Земельный участок под старым домом оформят, если уполномоченные службы подтвердят, что сооружение ещё находится на участке.

Граждане также могут упрощенно получить собственность на участки, которые были предоставлены им до 30 января 2001 года. Для этого необходимо предоставить в Росреестр любой документ, который подтверждает предоставление гражданину такого участка.

Похожие записи:

• Учетная норма площади жилого помещения на одного человека
• Госпошлина: сколько стоит снять машину с учета в 2023 году?
• Собянин повысил минимальную пенсию в Москве