Новостройки в 2023 году: что будет с ценами, спросом и ипотекой
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новостройки в 2023 году: что будет с ценами, спросом и ипотекой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В первую очередь наши собеседники ожидают коррекции цен на вторичное жилье. Из-за релокации рынок наполнился готовыми квартирами, а сделать покупку выгодной не позволяют более высокие по сравнению с госпрограммами ставки. По словам управляющего директора сети АН «Монолит» Алексея Козлова, в течение 2023 года стоимость готовых квартир может снизиться примерно на 7%. Однако тенденция затронет советский фонд, а не «вчерашние новостройки».
«Цены могут просесть на 5−10%»
— Сейчас точно можно говорить, что нам стоит ожидать спокойного января. Этот праздничный семейный месяц, когда люди заняты подарками, ёлками и счастливыми встречами, всегда был одним из самых спокойных на рынке недвижимости, — констатирует специалист агентства «ЭТАЖИ форте» Светлана Никитюк. — Дальше рынок должен быть стабильным. Сейчас на рынке достаточно много активных покупателей, у населения есть деньги на руках. Похоже, что таким рынок и будет оставаться в 2023 году.
Хотя, признаюсь, сегодня непросто делать какие-то прогнозы: огромное влияние на рынок оказывают внешнеполитические факторы. Вспомните, какие прогнозы давали в феврале-марте 2022 года, они были очень пессимистичные. Тогда никто даже не мог предположить, каким ударным по количеству сделок в итоге окажется 2022 год: по результатам некоторых месяцев побиты рекорды за 7−10 лет.
Конечно, 2023 год не будет таким рекордным, каким оказался 2022-й, но и ждать обвала или серьезной просадки не стоит.
Сейчас есть возможность получить кредиты на недвижимость в разных банках, «Беларусбанк» снижает процентную ставку по кредитам, и плюс с 3 января появился новый кредит «Рефинансирование ипотеки», благодаря которому можно перекредитоваться на более выгодных условиях — все это стимулирует рынок недвижимости, по сниженным ставкам люди активнее берут новые кредиты.
Как и в прошлом году, будут часто встречаться сделки с «цепочками» из нескольких квартир, когда собственники продают свои квартиры и покупают взамен, например, большей площади, а собственникам квартиры большей площади тоже нужно подобрать встречный вариант и так далее по цепочке.
Для многих недвижимость остается надежным способом вложения и сохранения средств. И для покупателя стабильный рынок значит, что не стоит бесконечно ждать снижения цен. Если вы видите вариант, который действительно нравится, надо решать жилищный вопрос.
Что касается снижения, предполагаю, что за год цены могут просесть не более чем на 5−10% в соответствии с ростом курса доллара.
Исторические предпосылки
С июля 2020 г. индекс цен на жильё стабильно увеличивался, что обусловлено введением программ льготного кредитования. Эти меры государственной поддержки принимались во время пандемии Covid-2019 и способствовали оживлению рынка недвижимости. B c июля 2020 г. индекс стабильно рос, но в середине 2021 г. надолго остановился около отметки 17,1.
В конце 2021 г. эксперты прогнозировали снижение стоимости жилья. Негативные настроения были связаны с увеличением процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам, спровоцированным планомерным повышением Банком России ключевой ставки.
Но прогнозы цен на недвижимость 2023 г. пришлось пересмотреть. В феврале 2022 г. резко обострился конфликт в восточной части Украины, и Россия объявила о начале специальной военной операции (СВО). Сразу последовала ответная реакция западных стран: Европейский Союз и США внедрили экономические санкции против РФ. Эти события сильно повлияли на все отрасли, в т.ч. рынок недвижимости.
Уже по итогам июля 2022 г. индекс цен упал с 23,33 до 20,04, т.е. на 14,10%. И это стало началом новой нисходящей тенденции, которая уверенно продолжалась до конца прошлого года.
Цена стройматериалов в 2023 – как изменится
Цены на жильё неизменно коррелируют с ценами на строительные и отделочные материалы. Поэтому при построении прогнозов их оценивают в первую очередь.
В марте 2022 г. аналитики зафиксировали резкое увеличение стоимости на стройматериалы, чтоб было спровоцировано удорожанием иностранной продукции и логистики. Но вскоре цены стабилизировались, а затем начали медленно снижаться. Но это оказалось временным явлением, которое сформировалось под влиянием нескольких факторов:
- наращиванием производства стройматериалов отечественными производителями;
- оптимизацией логистических цепей;
- укреплением национальной валюты (рубля).
Прогнозы экспертов об изменении цен на строительные и отделочные материалы в 2023 г. однозначны: намечается рост. Однако аналитики расходятся во мнениях относительно темпов тенденции. Большинство считает, что в течение года цены на сырье повысятся на 5 – 10%, на готовую продукцию – на 15%. При этом изменения будут происходить плавно, без резких скачков.
Некоторые эксперты считают возможным остановку цен на одном уровне в связи с тем, что Правительство РФ установит «потолок». Но пока эта мера не рассматривается.
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
А что говорят и думают люди?
-Расклад такой . Реальный ! Возможна 2 волна мобилизации. Так что к концу 23 года цены упадут на 30% минимум а к началу 24 февраль март и все 50% будут . Нойте не нойте но будит только так . С демографией в России сейчас будит беда рожать особа больше одного не будут . Плюс ещё провал из девяностых . Сейчас ещё выйдет на рынок море ипотечных квартир там где призванные погибнут или станут инвалидами . Так что кризис падения цен будит очень суровый и на долго 5 лет минимум если не 10 . А ещё забыл сказать про то сколько от сюда людей уехало и ещё уедет . Бетон в России теперь надолго никому не нужен . Как я уже написал 5 лет минимум.
-Цены особенно на вторичку начиная с 2020 года по настоящее время выросли как минимум на 50-70% при практически нулевом росте доходов населения, поэтому в самое ближайшее время и прежде всего на вторичке цены на недвижимость упадут на 40-50% из за снижения спроса, поэтому у кого еще остались мозги, должны уже сейчас снизить цену на вторичное жилье на 10-15% и продать, потому что через какое то время может потерять не 10-15%, а все 40-50%.
-На сегодня вторичка 1 — ккв север СПб ушатанная под ремонт в объявлении цена 4.3 минус торг итого 3.6. Наивные продавцы те кто выставляются за 6 им удачи уже на 5.5 не покупают. Знакомая риэлтор прямо сказала аренда стоит ипотеки не берут как говорится хочешь продать делай скидку от 15% минимум. В общем «пузырь» цен который ещё был в феврале этого года сдувается и будет дальше сдувается.
Почему массовый сегмент?
О том, что спрос на новостройки не падает, а только растет, говорит и управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
«Жилье комфорт-класса было самым востребованным среди покупателей. Основным драйвером спроса на него служили льготные ипотечные госпрограммы, лимит по которым как раз соответствует средней стоимости квартир в массовых новостройках», — пояснила эксперт.
По ее словам, спрос на жилье бизнес-сегмента просел из-за того, что клиенты в непростой экономической обстановке решили сэкономить и купить квартиры в новостройках подешевле.
Так, за 2022 год на первичном рынке столицы совершили 73,2 тыс. сделок по ДДУ, что на 15,6% меньше, чем в 2021 году (86,7 тыс. сделок). В разрезе сегментов спрос на массовое жилье вырос на 8,1%, в бизнес-классе упал на 39,7%, в премиальном сегменте – на 16,2%, в элитном – на 55,4%.
«Следует учитывать, что при оценке ситуации со спросом на элитном рынке нельзя основываться исключительно на статистике по ДДУ, так как значительная часть сделок проводится по договорам купли-продажи», — подчеркнула Коркка.
Она отметила, что сейчас еще есть российские инвесторы, которые переориентировались с зарубежных активов на отечественные.
Однако данные от эксперта Циан. Аналитики Елены Лапшиной немного отличаются от «Метриума».
«По итогам 2022 г. на первичном рынке Москвы заключено 80 тыс. ДДУ. Это на 19% меньше, чем в 2021 году – спрос вернулся на уровень пятилетней давности», — прокомментировала Лапшина.
Районы с высоким спросом
По словам Коркка, территориально покупателям в 2022 году в старых границах города были интересны районы Очаково-Матвеевское (ЗАО), Хорошево-Мневники (СЗАО), Даниловский район (ЮАО), Нижегородский район (ЮВАО), Покровское-Стрешнево (СЗАО).
«Все эти районы отличаются хорошей транспортной доступностью, развитой инфраструктурой и наличием зеленых зон», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум».
Эксперт Циан. Аналитики добавила, что в районе Очаково-Матвеевское оформили 4,8 тыс. ДДУ, а в Нижегородском – 3,5 тыс. договоров.
Также в лидерах оказалась новая Москва. Лашина уточнила, что здесь самым привлекательным для приобретения жилья в массовом сегменте считается поселение Сосенское – 7,7 тыс. сделок за год.
По округам в тройку лидеров попали Новомосковский АО (20 тыс. ДДУ), Юго-Восточный (12,8 тыс. ДДУ) и Западный (9,6 тыс. ДДУ).
Что происходит на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья в ноябре?
Квартиры в столичном регионе в последний месяц осени продолжают дешеветь. Тренд является вполне закономерным: еще летом аналитики прогнозировали подобную динамику, ожидая снижения цен на 10-30%. За полгода стоимость квадратного метра в Москве снизилась на 5,9%, в Новой Москве – на 3,7%, в Подмосковье – на 2,3%. Падение не выглядит фатальным, но реальность оказывается более удручающей. Фактически продавцы вынуждены закрывать сделки с дисконтом до 20% от цен предложения.
К какому прогнозу на 2023 году склоняются аналитики?
Цены на недвижимость в ближайший год или даже два года продолжат снижение. Негативное влияние окажут низкие доходы граждан, падение ВВП, неопределенность в обществе. Стоимость квадратного метра может вернуться к значениям на начало 2020 года (до реализации мер поддержки в пандемию). От максимального уровня дисконт составит до 30%, правда, около половины падения рынку уже удалось отыграть. Традиционно высокого сезона с февраля по июнь в следующем году может и не быть: скажется перенасыщение рынка. При этом ставки на ипотеку также могут вырасти, а банки начнут ужесточать требования к заемщикам.
Потенциальным покупателям новых квартир стоит присмотреться к ЖК, возводимым у строящихся станций метро и МЦД. Также определенный интерес представляют уникальные жилые комплексы, не имеющее аналогов на рынке – приобретение таких лотов способно принести прибыль. Вторичную же недвижимость стоит покупать только в условиях крайней необходимости, сейчас лучше не торопиться и подождать дальнейшего дисконта. Оптимальным решением станет обращение к опытному риэлтору, чтобы специалист подобрал перспективный лот с хорошей скидкой или нашел «горящее» предложение со срочной продажей.
Секреты и риски ультрадешевой ипотеки
— В прошлом году появилась субсидированная застройщиками ипотека с ультранизкими ставками — два-три процента годовых, встречались даже ставки 0,1 процента годовых. Объясните, как образуется такая низкая, нерыночная ставка? Стоимость денег ведь намного выше.
— Если очень грубо, то это напоминает мошенническую схему на вторичном рынке в регионах. Может, не очень этично об этом писать в прессе. Но с другой стороны, если это не опубликовать, как люди будут понимать, что надо бояться таких схем? Представьте, что у человека нет первоначального взноса на ипотеку. Он в зоне риска с точки зрения банкиров: не смог накопить даже 300 тысяч рублей, чтобы купить в ипотеку квартиру за два миллиона. И есть квартира за два миллиона, которую давно не могут продать. К ее владельцу приходят и говорят: «Давай сделаем цену не два миллиона, а два миллиона триста тысяч рублей». Тот спрашивает: «Зачем? В чем прикол?» И ему объясняют: «У нас есть покупатель, но у него нет первоначального взноса на ипотеку. Мы заявим цену два миллиона триста тысяч и оформим, якобы ты получил триста тысяч рублей по расписке как аванс. Они и зачтутся как первоначальный взнос. Соответственно, тело кредита будет два миллиона, которые ты и получишь за свою квартиру». Встает вопрос публичной переоценки квартиры: агент убирает из баз данных предложение о продаже за два миллиона рублей и ставит три объявления о квартирах по два миллиона триста тысяч. Вызывают оценщика, он смотрит базы и делает оценочный альбом с ценой 2,3 миллиона рублей, его относят в банк. Умные банкиры понимают риски и не принимают такой оценки. Но менеджерам банка тоже надо выполнять план, и можно найти того, кто закроет на это глаза. В итоге: за два миллиона квартиру не могли продать, а после завышения цены она успешно «ушла».
— Это распространенная схема?
— В столичных регионах — нет. Сумма завышения получается слишком большая. А в регионах очень распространено. Банковские сотрудники вынуждены работать как следователи, они говорят: «Менеджеров ипотечного кредитования постоянно искушают, пытаются втянуть в такие схемы. Это кошмар: мы увольняем сотрудника, но нового сразу же пытаются коррумпировать».
— Интересно. Но перейдем к субсидированной ипотеке на столичные новостройки.
— Тут похожая история. Застройщик приходит в банк и говорит: «Случилась СВО, спрос упал. У меня не продается квартира за 12 миллионов рублей. Давай сделаем цену 15 миллионов».
— Парадоксально! Не снизим цену, а увеличим? Интерес застройщика понятен: он хочет продать квартиру. А чем покупка по дорогой цене привлекает покупателя? И что получает банк?
— Покупатель получает квартиру по более высокой цене, но с длительной и дешевой ипотекой. Ему максимально увеличат срок кредита — на сленге банкиров это называется «растянуть баян». Из-за низкой ставки заемщик имеет низкий ежемесячный платеж, сравнимый со стоимостью аренды. С банком хитрее. Банк получает сумму завышения цены как единовременную компенсацию за субсидирование будущих процентных платежей.
— Но ведь эта сумма завышения не компенсирует субсидию ипотечной ставки, например с семи процентов до двух процентов годовых, если кредит рассчитан на 20‒25 лет.
— Банки исходят из статистики, что люди обычно закрывают ипотеку досрочно — за пять-семь лет.
На динамику стоимости строительства, помимо снижения цен на стройматериалы, повлияло падение спроса и введение экспортных ограничений. Все это в итоге привело к снижению затрат на возведение домов. По оценке DOM TECHNONICOL, с января по декабрь 2022 года средняя стоимость 1 кв. м (без внутренней отделки) дома из кирпича уменьшилась на 12,2%: с 57 тыс. до 50 тыс. руб. Аналогичное снижение наблюдалось и для домов из бруса, стоимость строительства 1 кв. м по этой технологии также опустилась до 50 тыс. руб. Заметнее всего снизилась стоимость строительства дома из газобетона — на 27,2%, до 40 тыс. руб. за 1 кв. м.
Уменьшение стоимости строительства домов из газобетона, хотя и не такое заметное, подтверждает крупнейший производитель данного стройматериала. «В 2021 году стоимость строительства домов из газобетона выросла на 27% — до 42 тыс. руб. за 1 кв. м. В 2022 году она опустилась до 38 тыс. руб. за 1 кв. м, то есть снизилась примерно на 10% по сравнению с предыдущим годом», — рассказал председатель правления компании «Кселла-Аэроблок-Центр» Андрей Башкатов. Эти колебания связаны с изменением стоимости работ, строительных и отделочных материалов, пояснил он.
Подешевело в 2022 году и строительство деревянных домов. По оценке DOM TECHNONICOL, стоимость строительства «квадрата» энергоэффективного каркасного дома сейчас обойдется в 40 тыс. руб. — почти на 15% дешевле, чем в начале года. Экономвариант данной технологии тоже стоит дешевле почти на 13%: 27 тыс. руб. за 1 кв. м. Снижение стоимости строительства отметили и в Ассоциации деревянного домостроения (АДД). «Если говорить об абсолютных значениях к пику 2021 года, то снижение составило 20–30% в зависимости от технологии (брус, каркас)», — сказала сопредседатель правления АДД Юлия Юрлова. По данным АДД, строительство домов из клееного бруса в 2022 году подешевело на 13–15%. Сейчас цена 1 кв. м теплового контура (фундамент, стены, окна, двери, крыша, без отделки и инженерных систем) дома из клееного бруса начинается от 60–65 тыс. руб. Стоимость строительства каркасных домов в 2022 году снизилась на 10–20%, до 40–45 тыс. руб. за 1 кв. м теплового контура.
Спрос и тренды уходящего года
Сейчас на рынке строительства частных домов затишье. В конце зимы 2022 года в сфере ИЖС был спад, затем к началу сезона рынок оживился. Но с осени рынок переживает затишье: уровень продаж снизился в сегменте готовых домов, сократилось и количество заказов на строительство, рассказывает руководитель проекта DOM TECHNONICOL Андрей Баннов. По его словам, пауза на рынке задала тренд среди подрядных организаций на переориентацию в сторону небольших заказов (мелких ремонтов, отделочных работ). Кто-то переходит в промышленную стройку, дорожное строительство.
Охлаждение спроса к строительству частных домов в 2022 году отмечают в компании «Кселла-Аэроблок-Центр». В 2021 году строительные компании набрали большой портфель заказов в сегменте ИЖС. Поэтому в начале года застройщики активно накапливали стройматериалы в преддверии старта строительного сезона, вспоминает Андрей Башкатов. В марте на фоне валютной турбулентности и инфляционных ожиданий динамика роста усилилась еще больше, и это продолжалось до апреля.
«После стабилизации рынка мы увидели серьезное охлаждение. Многие клиенты пересмотрели свои финансовые стратегии, поскольку надежность источников дохода и перспективы занятости оказались под сомнением», — отметил эксперт.
Летом рынок активизировался, но осенью просел на фоне объявления частичной мобилизации, с ноября наметился тренд на восстановление. Люди стали чаще откладывать начало строительства на более прогнозируемый период, тогда как в 2021-м хотели строить как можно скорее. Поэтому большинство заявок уходят на следующий год в связи с финансовыми проблемами у клиентов, отметил представитель «Кселла-Аэроблок-Центр».
Увеличение цены на покупку квартиры в 2022 году
С тем, что цены на недвижимость в России продолжат расти, согласны почти все агентства недвижимости – расходятся лишь мнения касательно того, насколько существенным окажется этот рост. За полтора года цены на квартиры выросли примерно на 30-40% (в каких-то городах и регионах процент гораздо выше этого). Поэтому, на данный момент сложно сказать, что в следующем году рост замедлится до однозначной цифры.
На стоимость квартиры будут влиять несколько факторов, а именно: курс доллара, стоимость материалов, уровень инфляции и зарплат, а также процентные ставки и прибыль девелопера. Многие эксперты считают, что, если инфляция продолжится, недвижимость будет дорожать, но в рублях. В долларах цена будет падать.
В первой половине года еще будет работать ипотека. Однако тут тоже есть свои нюансы, ведь ставка по ипотеке резко выросла до 23%. При тотальном дефиците квартир в продаже ни о каком снижении цен, к сожалению, говорить не приходится. Ведь сейчас на одну квартиру, которую реально можно купить, приходится как минимум два покупателя. К еще одной из основных причин роста стоимости квартир в 2022 году относят снижение курса рубля. Это самый очевидный и понятный довод.
Рассмотрим наглядную картину увеличения средней стоимости за один квадратный метр за период от 2019 до 2021 года. На графике представлен наглядный рост цен. С того времени стоимость квадратного метра вторичной квартиры увеличилась с 57 006 до 67 826 рублей. А стоимость квадратного метра новостройки с 60 705 до 83 174 рублей. Исходя из данных, можно сделать вывод, что рост цены за квадратный метр в 2022 году будет только увеличиваться.