Как правильно передать деньги через нотариуса при покупке недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно передать деньги через нотариуса при покупке недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Первую часть денег, то есть предоплату, можно передавать по договоренности. Например, при втором просмотре квартиры, когда вы убедились, что хотите именно этот объект недвижимости и намерены забронировать его.

Когда стоит передавать деньги?

Если у вас ипотечная сделка, то здесь проще. Первую часть, предоплату, вы вносите заранее, чтобы оставить квартиру за собой. Вторую часть, первоначальный взнос, можно отдать продавцу на сделке. А оставшуюся часть переведет банк. Когда он это сделает уже зависит от кредитной организации: либо в день сделки, либо после перехода прав собственности.

Если сделка не ипотечная, то передача оставшейся части денег происходит по договоренности сторон. Для вас, как для покупателя, важно передать деньги уже по факту всех обязательств. То есть только после того, как состоялся переход прав собственности, и вы стали официальным владельцем жилья.

Распространенные ошибки

Ошибки, которые может совершить покупатель при передаче денег за квартиру, могут быть непоправимы. А поэтому ни в коем случае не передавайте сумму:

1. без документов. Сначала вы должны получить ДКП и расписку: они подтвердят, что вы выполнили обязательства. Если возникнут проблемы, документы могут потребоваться и в суде. Предоплату также нужно переводить только по письменному соглашению;

2. не тем людям. Если покупатель не проверит продавца, он натыкается на мошенников, продающих чужие квартиры;

3. раньше времени. Если продавец требует деньги, пока вы не подписали договор, можете насторожиться. Скорее всего, он не собирается регистрировать на вас право собственности, и вы останетесь без ничего.

Прежде чем отдать деньги и подписать бумаги, внимательно проверяйте документы. Если продавец утверждает, что получил квартиру в наследство, проверьте, так ли это. И обязательно убедитесь в том, что продавец действительно является хозяином недвижимости.

Стороны могут выбрать любой способ передачи денежных средств, но рассчитываться за собственность наличными можно не всегда:

1. одна из сторон сделки не является гражданином РФ. Поэтому для проведения сделки выбирают уполномоченный банк, которые проводит валютные операции;

2. если в купле-продаже квартиры участвует юридическое лицо;

3. владелец квартиры – недееспособный или несовершеннолетний.

Сценарий совершения сделки может разниться, если квартира покупается в ипотеку. Продавец получает деньги от банка только после регистрации сделки безналичным путем. Происходит это примерно так:

• первоначальный взнос покупатель передает через аккредитив или банковскую ячейку. Почему именно аккредитив или банковская ячейка? Все делается в одном банке, который может дать «ипотечникам» хорошую скидку;

• в течение 3 рабочих дней после регистрации сделки банк передает бывшему владельцу квартиры оставшуюся сумму.

Возможные сложности при продаже/покупке квартиры

Мы упомянули о том, что рассчитываться с продавцом крайне нежелательно до момента перехода права собственности. К сожалению, препятствий к этому достаточно, но чаще всего регистрация невозможна в случаях, если не было получено соответствующее разрешение, которое потребуется в следующих случаях:

• в роли продавца выступает несовершеннолетний или лицо, не способное отвечать за свои действия – в этом случае понадобится разрешение органа опеки;
• если возраст продавца 14-18 лет, помимо разрешения органов опеки понадобится также разрешение родителей или опекунов, представленное в письменной форме;
• жилое помещение куплено в ипотеку, которая еще не была погашена – продать такой объект без разрешения кредитора не получится;
• на продаваемой жилплощади проживает несколько человек, которые должны дать свое разрешение на сделку.

Игнорировав эти требования, покупатель рискует потерять свои деньги, так как такая сделка считается сомнительной. При желании она может быть оспорена и признана недействительной. Отсюда вывод: покупая жилье, стоит обращать пристальное внимание на возможную необходимость разрешения сделки третьими сторонами. Это залог безопасности покупателя, важно также определиться, где и в каком виде будет происходить расчет.

Кто проверяет деньги на подлинность при депозите с нотариусом и несет ответственность перед клиентом?

Депозит нотариуса очень похож на расчеты через аккредитив — только в этом случае функции банка выполняет нотариус. После оформления договора купли-продажи покупатель недвижимости перечисляет (безналичным платежом) деньги на депозитный счет нотариуса. После регистрации права собственности продавец обращается с заявлением о перечислении денег к этому же нотариусу — и тот перечисляет деньги продавцу после того, как удостоверится, что со сделкой все в порядке.

Сейчас такая форма расчетов используется достаточно редко, так как, во-первых, не все о ней знают, а во-вторых, не каждая нотариальная контора предоставляет такую услугу. Несомненным плюсом является то, что нотариус более тщательно, чем менеджеры банка, проверит документы, подтверждающие успешное проведение сделки. Поскольку нотариус обязан проверить юридическую чистоту сделки. Самый важный момент, в котором читатель безусловно прав это ответственность нотариуса.

Ответственность нотариуса обеспечивается его личным страхованием, коллективным страхованием нотариальной палаты, личным имуществом нотариуса и компенсационным фондом палаты. Около половины столичных нотариусов страхуется на сумму более минимально необходимых 5 млн руб., каждый шестой нотариус — на 10 млн руб. и более.

Для того, чтобы расписка в получении денежных средств имела юридическую значимость, составлять ее необходимо по определенным правилам. Они следующие:

• писать расписку собственноручно обязательно должно только то лицо, которое в соответствии с ДКП является получателем денег. Никакие, даже самые близкие родственники, фигурировать в этом документе не должны (исключение составляют случаи, когда продавец вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другое лицо. Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно (ст. 160 ГК РФ));
• в документе в обязательном порядке необходимо указать реквизиты: наименование документа (расписка), место и дату составления;
• расписка должна содержать запись о том, что данная сумма получена именно за реализованную недвижимость, а не за какие-то другие товары или услуги;
• в документе необходимо указать точный адрес и кадастровый номер проданной квартиры;
• в тексте расписки должна иметься ссылка на договор купли-продажи, по которому осуществляется исполнение обязательств сторонами сделки (она может, например, включать такую фразу: «Деньги получены полностью, в соответствии с таким-то пунктом договора от такого-то числа»);
• в расписке должны быть указаны полностью фамилии, имена и отчества сторон сделки и их паспортные данные, в том числе адреса проживания и регистрации;
• в расписке указывается точная сумма полученных денежных средств (цифрами и прописью);
• в расписке не допускаются ошибки и исправления;
• расписка пишется в присутствии покупателя, после заверяется покупателем фразой, написанной от руки, о том, что расписка написана в присутствии покупателя, после покупатель ставит свою подпись с полной расшифровкой ФИО.

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры

Аккредитив на покупку квартиры — это хранение денег на аккредитивном счете в банке, которые будут перечислены только когда стороны предоставят все документы успешного совершения сделки купли-продажи.

Когда новый владелец квартиры подписал договор, он вступает в права собственности на квартиру. Продавец квартиры получит деньги от продажи только после того, как стороны передадут в банк подписанный договор купли-продажи, а также подтвердят факт передачи прав собственности выпиской из реестра. Риски срыва сделки и возможных махинаций покупателя значительно снижаются, так как сам банк является гарантом безопасности взаиморасчетов.

Чаще всего аккредитив используется в следующих случаях:

• если вы проводите взаиморасчеты за недвижимость;
• если происходит обмен квартирами с доплатой;
• если вы приобретаете дорогое оборудование, транспортные средства, ценные бумаги;
• если вы должны рассчитаться за дорогостоящие услуги физических или юридических лиц.

Банковские структуры активно разрабатывают новые финансовые инструменты, которые гарантируют безопасность денежных переводов. Популярность расчета через аккредитив растет, особенно часто его используют для сделок с недвижимостью.

Ранее расчеты через банк происходили преимущественно с помощью банковской ячейки. Разница между этими двумя финансовыми инструментами невелика: аккредитив используется для безналичных расчетов, а ячейка для наличных. Комиссия за обслуживание ячейки или аккредитивного счета отличается и зависит от срока хранения денежных средств.

Передача денежных средств через сейфовую ячейку банка

Наиболее распространенный путь оплаты покупаемого объекта недвижимости. При этом способе покупатель в присутствии продавца закладывает денежные средства в депозитарную ячейку банка. Продавец может забрать причитающуюся ему сумму только после того, как право собственности на объект перешло к покупателю. Таким образом, банк выступает в каком- то смысле «третьей стороной» по сделке, вторично допуская к ячейке за получением денег продавца, если регистрация произошла, или покупателя — в обратной ситуации. Каковы особенности данного способа расчетов?

• Банк не несет ответственности за содержимое арендуемой ячейки, поскольку ему неизвестно, что и в каком количестве туда помещено. Он только отслеживает выполнение условий доступа сторон к ячейке
• Стоимость аренды ячейки варьируется в зависимости от банка и срока ее аренды. Средняя стоимость аренды — около 5000 рублей, которая не включает в себя проверку подлинности купюр и их пересчет. По сложившейся практике арендуемую ячейку оплачивает покупатель, услуги по проверке и пересчету денежных средств- продавец
• Не каждый банк предоставляет в аренду банковский сейф для сделок с недвижимостью
• Дополнительно возникает вопрос: у кого будет храниться ключ от ячейки и в какой момент и на каких условиях он будет передан другой стороне.

Какой способ передачи денег при покупке наличными используют чаще всего

При покупке недвижимости наличными на вторичном рынке чаще всего пользуются банковской ячейкой. Такой процесс может разбить на два этапа. В первую очередь закладываются наличные на задаток. А уже по окончании регистрации – остаток денег. Это достаточно безопасный вариант покупки квартиры, который не предусматривает больших трат. Он подойдет, даже если вы решили не прибегать к помощи нотариуса и составили купчую в обычной письменной форме. Для надежности советуем попросить продавца предоставить расписку о получении наличных.

Помимо этой схемы, часто прибегают к передаче денег через безналичный расчет или через депозит у нотариуса. Учтите, что на первичном рынке затраты на составление ДДУ или инвестиционного соглашения берет на себя застройщик. Если предусмотрен вариант передачи наличных с рассрочкой, то оплата разбита на этапы согласно графику, указанному в договоре. Деньги могут вноситься и наличными в кассу, но покупатель в таком случае обязательно получает квитанцию.

Через аккредитив (безналичный расчет)

Способ схож с арендой ячейки, только деньги безналичные: они поступают на счет продавца со специального аккредитивного счета. Счет на имя продавца может быть открыт в любом банке.

Минусы способа:

1) Более высокая стоимость самой услуги + дополнительные комиссии за перевод.

2) Плохо подходит под сделки «по цепочки»;

3) Не все банки предоставляют такую услугу;

4) У многих сотрудников банка нет достаточного опыта по работе с аккредитивными счетами, поэтому они обычно все оформляют дольше и могут совершать ошибки.

Как происходит расчет

1. Покупатель вносит деньги за квартиру на свой сберегательный счет.
2. Участники сделки обращаются в банк и предоставляют свои паспорта, образец договора купли-продажи квартиры и реквизиты продавца. Покупатель подписывает заявление на открытие аккредитива. В заявлении нужно указать реквизиты продавца и условие — деньги с аккредитивного счета будут перечислены продавцу после того, как он предоставит зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН.
3. Устанавливается срок аккредитива — минимум 2 недели. Продлить его можно в любой момент.
4. Деньги со счета покупателя перечислят на специальный аккредитивный счет и на руки выдадут выписку о перечислении средств. Эта выписка доказывает, что покупатель выполнил свое обязательство по расчету перед продавцом. Продавца уведомят, что в его пользу открыт аккредитив. Можно выходить на сделку купли-продажи.
5. После регистрации сделки каждый участник получит свои оригиналы зарегистрированного договора купли-продажи, а покупатель еще и выписку из ЕГРН.
6. Участники сделки снова обращаются в банк, где продавец предоставляет оригинал зарегистрированного договора купли-продажи и/или выписки из ЕГРН на квартиру. В итоге деньги с аккредитивного счета будут отправлены на счет продавца, а покупатель получит подтверждающий документ о переводе.

Эскроу-счет (или условное депонирование)

Эскроу — это счет в банке, используемый для депонирования денежных средств одного лица для передачи другому, после завершения сделки.

Проще говоря, покупатель недвижимости вносит на счет эскроу определенную сумму, после чего эта сумма «замораживается».

Эскроу-агент, как гарант сделки, устанавливает факт выполнения условий по договору. Как только бенефициар представит необходимые документы, он получает деньги. До этого момента владельцем средств эскроу счета является депонент. При этом он не может ими распоряжаться.

Порядок расчета:

• покупатель открывает счет эскроу, и переводит на него необходимую сумму;
• банк «замораживает» деньги на счету;
• продавец приносит в банк выписку из ЕГРН о новом собственнике квартиры;
• банк переводит деньги со счета эскроу на счет продавца.

Банк имеет право получить плату за свои услуги. Покупатель и продавец по договоренности берут на себя это обязательство. Если в договоре не указан размер вознаграждения, то ориентируются на цену, которую назначают другие эскроу-агенты за аналогичные услуги.

Как происходит сделка купли-продажи недвижимости

Порядок действия участников сделки:

1. Согласование сторонами стоимости объекта, порядка и способа расчета, обсуждение условий заключения договора.
2. Продавец собирает пакет документов для продажи:

• правоустанавливающие документы (договор приватизации, купли-продажи, дарения..);
• технический паспорт помещения;
• паспорта собственников;
• выписка из ЕГРП;
• доверенность (если продажа по доверенности);
• распоряжение органов опеки на продажу недвижимости (если собственники несовершеннолетние дети или недееспособный, находящийся под опекой);
• документ об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• справка о зарегистрированных в продаваемом помещении лиц.

1. Подача документов на регистрацию перехода права в Росреестр или МФЦ.
2. Оплата госпошлины (по соглашению сторон).
3. После регистрации перехода права продавец получает зарегистрированный договор купли-продажи, покупатель – договор и выписку из ЕГРП, в которой он указан новым собственником.
4. Стороны подписывают передаточный акт.

Продавец освобождает объект недвижимости, получает деньги и передает ключи и расписку в получении денег покупателю.

Отвечает юрист практики «Недвижимость» юридической фирмы Legal Studio Павел Балюк:

Большинство сделок купли-продажи квартир осуществляется с использованием банковских ячеек. Данный способ расчетов подразумевает, что покупатель заключил с банком договор аренды банковской ячейки, куда закладывается денежная сумма с условием, что продавец вправе получить ее только при предоставлении определенного пакета документов. Это может быть зарегистрированный договор купли-продажи квартиры с отметкой регистрирующего органа или выписка из ЕГРП, где собственником квартиры значился бы покупатель. Также с 01.01.2015 года стало доступно использование депозитного счета нотариуса. Данный способ подразумевает, что осуществление сделки будет совершено в нотариальной форме, а денежные средства покупателем будут перечислены на депозитный счет нотариуса. При этом подача документов на государственную регистрацию будет также возложена на нотариуса, а денежные средства будут переданы продавцу только после получения нотариусом информации о регистрации права собственности на покупателя.

Когда лучше и выгоднее покупать квартиру?

Как выгодно продать квартиру на 1 этаже новостройки?

Надежность: высокая.

Аккредитивом называют специальный банковский счет «с условиями». Покупатель переводит на него деньги и в договоре прописывает условия, по которым другой человек может получить эти средства. Например, при подтверждении из Росреестра о том, что сделка по продаже квартиры прошла успешно.

Аккредитив стоит выбирать из-за безопасности — вы можете вовсе не связываться с наличными, а перевести деньги на счет со своего вклада или карты. Из рисков — потеря банком лицензии, тогда деньги придется взыскивать через суд без каких-то гарантий их вернуть.

Стоимость услуги зависит от ценовой политики банка. В Москве встречаются предложения по 2-9 тысяч рублей. Еще может быть комиссия — например, если продавец захочет получить деньги на счет в другом банке.

Образец расписки передачи денег при покупке квартиры

---

Наличие расписки станет дополнительной гарантией безопасности, особенно, если речь идет об оплате наличными. Чтобы документ приобрел статус официального и помог доказать правоту в случае необходимости, он должен быть составлен по правилам. Существует несколько четких аспектов, которым важно следовать при составлении расписки:

• Заголовок. Он должен четко передавать суть документа. Оптимальным будет официальное наименование. К примеру, «Расписка о передачи денег по договору…»
• Личные данные лиц, между которыми была заключена сделка. Важно уточнить, кто выступал в роли покупателя, а кто был продавцом.
• Точная стоимость квартиры. Необходимо обозначить валюту, в которой была проведена оплата. В большинстве случаев, это рубли.
• Официальные реквизиты. Это номер соглашения и т.д.
• Причина, по которой была проведена сделка. В пункте, где будет указан размер выплаты, необходимо обозначить и цель, с которой она была произведена.
• Расписка завершается датой составления, а также подписью.

Страхование сделки купли-продажи

Чтобы обезопасить свои сбережения и себя самого, можно прибегнуть к очень полезному инструменту — страхованию сделки продажи квартиры.

Страховые агентства предлагают финансовое возмещение в размере рыночной стоимости покупаемой квартиры, если наступит страховой случай, прописанный в договоре.

А также страховые агенты выполняют следующие функции:

• помогут выявить ошибки и нарушения законодательства при совершении сделки;
• исключат возможность участия недееспособных и несовершеннолетних лиц;
• выяснят «юридическую чистоту» недвижимости;
• проверят документы на подлинность;
• предложат юридическое сопровождение при наступлении страхового случая.

Подводя итог, важно отметить, что процесс передачи денег при осуществлении продажи квартиры может стать очень легким и безопасным, если следовать советам статьи. Только от вас и вашей внимательности зависит исход сделки и сохранность ваших денег.

Похожие записи:

• Таблица КВР и КОСГУ для госзакупок
• Облагается ли материальная помощь страховыми взносами в 2022 году?
• Прибавка к пенсии после 80 лет в 2023 году