Недвижимый подарок: как правильно оформить дарственную на жилье

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Недвижимый подарок: как правильно оформить дарственную на жилье». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При реализации объекта недвижимости, который находится в вашем распоряжении менее одного года и не используется в предпринимательских целях, нужно уплатить индивидуальный походной налог на прирост стоимости в размере 10% от суммы этого прироста. Приведём пример: вы купили квартиру за два миллиона тенге, а в течение года продали её за четыре. Прирост стоимости в нашем случае составляет два миллиона тенге. Вычитаем из этой суммы ровно 10% и получаем 200 тысяч тг. Если же вы будете продавать недвижимость, право собственности на которую были зарегистрированы более года назад, вам не нужно будет уплачивать данный налог.

На что обратить внимание при заключении договора дарения

1. Договор дарения лучше заверить у нотариуса.

Адвокат Жазира Нурланова говорит, что в законодательстве РК нет прямого указания на обязательное нотариальное заверение, так как в соответствии с п. 4 ст. 21 Закона РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если сделка нотариально не удостоверена, то регистрирующий орган обязан проверить подлинность подписи лиц, совершивших сделку (уполномоченных их представителей), их дееспособность (правоспособность), а также соответствие их воли волеизъявлению.

— Главное, чтобы была соблюдена письменная форма договор, и он должен быть зарегистрирован, — говорит адвокат, — но я все-таки рекомендую удостоверять договор дарения нотариально, чтобы избежать споров, которые могут возникнуть в дальнейшем.

2. Если имущество имеет нескольких владельцев (сособственников), то необходимо получить их нотариально подтвержденное согласие.

3. Если даритель на момент приобретения недвижимого имущества состоит в зарегистрированном браке, то для заключения договора дарения необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на дарение имущества.

Как накопить на квартиру: расчеты, советы экспертов >>>

Когда можно отменить договор дарения

Если договор дарения оформлен правильно, то его невозможно отозвать, как, например, завещание. Но исключительные случаи отмены договора дарения все же есть.

Новый собственник объекта недвижимого имущества обязан уплатить пошлину перед тем, как подать документы для регистрации в органах юстиции. Также он оплачивает услуги частных нотариусов, что не является налогом. Плата в размере должна быть не ниже ставок, которые предусмотрены в Налоговом кодексе Казахстана. Чтобы вы могли приблизительно рассчитать расходы, ознакомим вас со ставками госпошлины за нотариальные услуги, которые связаны с недвижимостью.

1. Если нотариус удостоверяет договор об отчуждении объекта в городской местности, и одной из сторон является юрлицо, то ставка составляет тысячу процентов МРП.
На объект ценой 30 месячных расчётных показателей ставки следующие: если объект передаётся детям, родителям либо другим родственникам, ставка составляет 100% МРП, а если другим лицам — 300% МРП. Если же объект стоит больше 30 МРП, тогда ставка составляет 500% для родственников и 700% для всех остальных. Если сделка осуществляется за счёт денег, полученных посредством ипотечного займа, ставка составляет 200%.
2. Если нотариус удостоверяет договор об отчуждении объекта в сельской местности, то в таком случае ставка, когда одна из сторон сделки является юрлицом, составляет 100% месячных расчётных показателей. При передаче объекта родственникам, ставка составляет 50%, а если собственник передаёт недвижимость другим лицам, ставка будет 70%.

Теперь вы знаете больше о налогах, связанных с недвижимым имуществом. Рекомендуем вам также прочитать и другие статьи на портале Homsters.kz. На сайте размещено немало полезной информации, с которой вы сможете узнать о квартирах в нашей стране гораздо больше!

Кратко: когда платить налог с продажи подаренной недвижимости?

• Дальние родственники при получении в дар квартиры уплачивают НДФЛ сразу после переоформления прав собственности. Налог для резидентов составляет 13%, для нерезидентов — 30%.

• Близкие родственники при дарении не платят налоги после перерегистрации прав.

• Если ребенок получил в дар квартиру от родителя, он может продать недвижимость и не платить налог, если прошло после регистрации более трех лет. Но даже если ребенок продает недвижимость сразу, он заплатит налог, если продает недвижимость дороже.

• Для уменьшения налога с продажи подаренной квартиры, сохраните декларацию, которую заполняли и оплачивали сразу после процедуры дарения. Если захотите продать недвижимость, налог платить не придется.

С 2022 года величина налога будет зависеть от того, в какую сумму был оценен конкретный объект недвижимости. Эта оценочная величина и называется кадастровой стоимостью. Данная величина устанавливается государством и является фиксированной.

С чем связаны такие изменения? Дело в том, что инвентаризационная стоимость значительно ниже рыночной стоимости недвижимого объекта. По сути она учитывает только стоимость строительных материалов, которые были использованы при закладке здания. Историческая ценность объекта, его инфраструктура и престижность не брались в расчет. Такое положение вещей, безусловно, было выгодным для владельцев помещений и зданий. Но государство ежегодно терпело значительные финансовые убытки.

Кадастровая стоимость определенных объектов в несколько раз превысила инвентаризационную. Поэтому для того, чтобы владельцы частных и коммерческих строений могли свободно перестроиться на новую систему налогообложения, было принято решение о постепенном увеличении налога. Первые три года при расчете налога на недвижимое имущество будет учитываться понижающий коэффициент, далее расчеты будут производиться в соответствии с утвержденными нормами.

Какие налоги, если подарить недвижимость родственникам

Один из основных плюсов заключения договора дарения между родственниками в том, что имущество останется в единоличной собственности одариваемого лица вне зависимости от жизненных обстоятельств (статья 36 СК РФ).

Например, дарение позволяет сохранить имущество при разводе. В отличие от договора купли–продажи, при котором купленная в браке недвижимость в случае развода делится как совместно нажитое имущество между бывшими супругами.

Если дарение происходит между близкими родственниками, то НДФЛ не начисляется (абзац 2 пункта 18.1 статьи 217 НК РФ).

Для справки! Согласно Семейному кодексу РФ близкими родственниками считаются родители, муж/жена, дедушки/бабушки и дети, в том числе приемные (статья 2 СК РФ).

В тоже время возникает налоговая выгода, ведь одариваемый имеет право уменьшить доход, полученный от дальнейшей продажи недвижимости, на документально подтвержденные расходы дарителя.

Внимание! При отсутствии документов воспользоваться имущественным вычетом не выйдет (письмо Минфина России № 03-04-05/1344 от 15.01.2020 года).

Имущество, облагаемое налогом

С обычных, недорогих, подарков налог уплачивать не нужно, не требуется бежать в инспекцию с декларацией сразу после дня рождения или другого торжества.Налогом облагается подарок, только если это:

• недвижимое имущество (земля, дом, квартира, комната, яхта, лодка, офисное помещение),
• транспортное средство (легковой автомобиль, грузовой, мотоцикл),
• акция, доля, пай.

А если подарок получен от близкого родственника, члена семьи, то тогда налог на дарение вообще уплачивать не нужно.

Если дар принят от следующих лиц, налоговый платеж не взимается:

1. Супруга,
2. Своих родителей=усыновителей,
3. Своих детей=усыновленных,
4. Своих бабушек, дедушек,
5. Своих внуков,
6. Своих братьев, сестер, имеющих общих родителей, одного родителя.

Плюсы и минусы составления дарственной на квартиру

Плюсы:

• экономичность. Как уже было написано в данной статье, сделки между близкими родственниками не облагаются налогами.
• Оформление договора очень простое. Оно даже не требует заверенье нотариусом.
• Не большой пакет документов, нужных для оформления.
• Разрешается переписывать имущество без сделки отчуждения.
• Вся процедура делается за короткий срок. На всё уйдет не больше месяца.
• Договор без регистрации имеет юридическую силу.
• При указании случайных условий. Даритель может внести пункт, который позволит ему проживать в подаренной квартире до смерти.

Минусы:

• квартира не может быть переоформлена в случае смерти дарителя.
• Одаряемый не может оставить квартиру своим наследникам.
• Некоторые категории граждан не имеют право принимать подарки. Например, медицинские работники, государственные служащие, работники банка.
• Даритель или его родственники, могут в любой момент отказаться от дарственной через суд.
• После развода одаряемого, имущество не разделяется (в этом случае плюс это или минус, зависит от того, с чьей стороны на это смотреть).

О плюсах и минусах оформления дарственной на квартиру родственникам мы писали в отдельной статье.

Налоговый вычет при дарении недвижимости

Если оформлен договор дарения не кровному родственнику или члену семьи, то получатель дара имеет право претендовать на налоговый вычет. В случае составления дарственной в пользу кровного родственника, налог на дарение не платится, а соответственно и речи о налоговом вычете быть не может.

Даритель, передавая права собственности на имущество третьему лицу, никакой ни финансовой, ни материальной выгоды не получает, поэтому он также освобождается от уплаты налога. Но он имеет полное право требовать налоговый вычет в размере 2 млн. руб. от приобретения этой недвижимости им самим по договору купли-продажи. В данном случае роли не играет, продает ли он жилье, или дарит, родственнику или постороннему человеку (организации).

Пример. Петрова М.И. купила себе двухкомнатную квартиру за 3 млн. руб., и в скором времени решила оформить на нее дарственную в пользу своего племянника, который не является близким родственником, то есть его имущественная выгода в данном случае – облагаемая налогом. Племянник дарительницы обязан заплатить НДФЛ при получении квартиры в результате дарения ее не близкому родственнику в размере 13%. А собственница квартиры может вернуть себе часть стоимости квартиры. Налоговый вычет составит 2 млн., поскольку это максимальный размер льготы, установленный российским законодательством. Это значит, что дарительница сможет вернуть себе 260 тыс. руб. (2 млн.× 13%).

Одаренный согласно законодательству РФ не может рассчитывать на налоговый вычет за исключением случаев, когда он решит продать подаренную квартиру в течение первых пяти лет после вступления в права собственности. В данном случае он может претендовать на налоговый вычет в размере 1 млн. руб., таким образом при продаже недвижимого имущества, одаряемый с учетом вычета должен будет заплатить налог не с полной стоимости квартиры при продаже, а из суммы, меньшей на 1 миллион рублей.

Пример. Сидоров О.С. получил от Петровой М.И. в дар квартиру и через пару лет решил ее продать за 2,5 млн. рублей. Ему полагается налоговый вычет в размере 1 млн. руб. Поэтому рассчитывать сумму НДФЛ, которую он должен будет оплатить в казну, он будет уже с суммы 1,5 млн. руб. (2,5 млн. руб. – 1 млн. руб.). Сумма подоходного налога для Сидорова О.С. составит 195 тысяч рублей.

Несмотря на то, что дарение имущества облагается налогом на доходы физических лиц, в большей степени эта сделка весьма выгодна для получателя дара. Ведь всего за 13% (30%) от реальной цены недвижимости, выплачиваемые в виде налога, он становится абсолютным правообладателем объекта сделки, в то время как при купле-продаже, ему пришлось бы заплатить полную стоимость квартиры или другого имущества.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!

Дарение близким родственникам ньюансы

То, что дарение близким родственникам не влечёт налогообложения, позволяет использовать данное правило для минимизации налогов. Вот некоторые примеры недобросовестной минимизации налогов, которые могут быть расценены как сделки противоречащие государственным интересам (недействительные мнимые сделки) при условии доказательства умысла на совершение другой сделки:

Пример. Если гражданин России, не проживающий постоянно в Республике Беларусь, продаст квартиру (часть квартиры), то он обязан будет заплатить подоходный налог в сумме 13% от суммы сделки в бюджет Республики Беларусь. Но, если он сначала подарит квартиру своему родственнику, проживающему постоянно в Республике Беларусь её гражданину, а тот далее продаст квартиру другому лицу, оснований для налогообложения не будет. В отношении граждан Беларуси действует льгота предусмотренная пунктом 44 статьи 208 НК РБ.

Родственники и жилищные отношения

Вопрос. Могу ли я сдать комнату супруге, если она не прописана у нас в квартире, подаренной мне родителями. Официально состоим в браке.

Ответ. Да можно.

Во-первых. Можно заключить возмездный договор найма жилого помещения и зарегистрировать его в исполкоме (за плату, тут всё нормально допускаются имущественные сделки между супругами). Исполкомы передают такие договора в налоговую которая начисляет налог, но по доходам полученным от супругов граждане освобождены от налогов, поэтому надо самим занести в налоговую свидетельство о браке чтобы они поставили льготу. Этот вариант наиболее предпочтителен т.к. есть регистрация в исполкоме договора и нет налогов.

Во-вторых. Можно заключить договор найма но указать что без оплаты или заключать договор безвозмездного пользования. Но здесь правовая ситуация неоднозначная, разные исполкомы по разному трактуют вообще возможность регистрации таких договоров, это надо уточнять в своём исполкоме. А налогов нет по безвозмездный сделкам ну и льгота по супругам, т.е. два основания для освобождения от налога.

Облагается ли налогом дарение недвижимости

Применительно к недвижимости дарение представляет собой один из видов сделок – договор, когда даритель безвозмездно (без платы) передает одаряемому лицу определенное имущество, либо обязуется передать его в будущем.

Получение в дар жилого или любого другого помещения признается доходом, то есть экономической выгодой того человека, который это имущество получил (в натуральной, не денежной форме). Доходом в этом случае законодатель признает выгоду, полученную одаряемым лицом, за счет экономии средств, которые он должен бы был затратить на приобретение соответствующего имущества.

После того, как подаренная квартира зарегистрирована в ЕГРН на нового владельца, по ст. 217 Налогового кодекса РФ (п.18.1) необходимости платить налог с дохода не возникает только в двух случаях:

1. если дарение произошло между лицами, признаваемыми членами семьи и (или) близкими родственниками.
2. также не облагается налогом дарение консульским работникам и членам их семей (это установлено Венской конвенцией о консульских и дипломатических отношений).

Все остальные счастливчики, получившие в дар квартиру или дом, обязаны заплатить налог.

Налоги при дарении доли имущества

По закону оформить дарственную можно не только на всю недвижимость, облагаемую налогом, в целом, но и на её долю. Это актуально не только в случае, когда дарителю принадлежит только часть имущества, но и когда он попросту желает передать только эту часть или подарить несколько частей нескольким лицам.

При принятии доли имущества, соответственно, придётся платить налог с дарения данной доли недвижимости. Например, собственник отчуждает вам безвозмездно половину своей квартиры. Стоимость квартиры 2,5 миллиона рублей, а значит, цена её половины 1 миллион 250 тысяч рублей. Приняв такой дар, вы обязаны будете заплатить 13% с этих 1 250 000 рублей (если имеете российское гражданство), или 30% (являясь нерезидентом).

Похожие записи:

• Увольнение беременной женщины, когда и в каких случаях допускается
• Практика. Образец встречных требований при разделе имущества (исковое)
• Льготы и социальная помощь пожилым людям в России