«ФОНД ИМУЩЕСТВА ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ»
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: ««ФОНД ИМУЩЕСТВА ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ»». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В Статья 39.6. ЗК РФ под название «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов» сказано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов заключается только в случае осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса. Но не все так плохо. Ниже вы узнаете, почему у людей далеких от фермерства, тоже есть все шансы взять участок в аренду у государства без проведения торгов.
Способ №4 — аренда без аукциона по упрощенной процедуре
Порядок предоставления земельного участка в аренду по новой «упрощенной» процедуре (без аукциона для обычных граждан) предлагаю рассмотреть на примере участка под ИЖС. Однако, вы можете использовать данный алгоритм для участков в границах населенного пункта под ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ), садоводства, а также для крестьянско-фермерских хозяйств (КФХ) и любого другого вида бизнеса (кафе, автомойки, магазины и тд).
В некоторых регионах РФ минуя процедуру торгов можно получить земельный участок под огородничество. О наличии такой возможности уточняйте в Администрации.
Извещение об аукционе
Первым этапом проведения аукциона на право аренды земельного участка считают извещение потенциальных участников о торгах. Такую информацию размещают в публичном доступе.
|
Извещение включает в себя следующие данные: |
|
кадастровый номер лота, его место расположения, площадь, категорию, назначение; |
|
дату, место, время проведения торгов; |
|
стоимость аренды (начальную ставку и шаг повышения); |
|
сумму задатка; |
|
период возможной передачи объекта во временное пользование; |
|
место принятия заявок, реквизиты для перечисления задатка, а также иные сведения об организаторе. |
Кто может стать участником аукциона
Прежде чем разбираться, как проводится аукцион по аренде земельных участков, нужно понять, кто вообще может стать участником торгов.
Фактически, подать заявку может любое юридическое или физическое лицо. Однако, при рассмотрении заявления комиссия будет принимать решение о допуске заявителя к процедуре.
Земельным кодексом предусмотрены случаи, когда организации или гражданину откажут в возможности стать участником аукциона. Это может произойти в случае:
- не предоставления полного перечня документов или подача фиктивных сведений;
- к моменту рассмотрения заявок от заявителя не поступил задаток;
- заявление подает лицо, которое в соответствии с ЗК РФ и другими законодательными актами, не имеет права на получение участка в аренду или на участие в торгах;
- заявитель включен в реестр недобросовестных участников.
Продление договора аренды
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Оценка и сопоставление заявок на участие
Конкурсная комиссия осуществляет оценку и сопоставление заявок на участие в конкурсе, поданных заявителями, признанными участниками конкурса. Срок оценки и сопоставления таких заявок не может превышать 10 дней с даты подписания протокола рассмотрения заявок.
Оценка и сопоставление заявок на участие в конкурсе осуществляются в целях выявления лучших условий исполнения договора в соответствии с критериями и в порядке, которые установлены конкурсной документацией.
Критериями оценки заявок на участие в конкурсе помимо цены договора могут быть:
- сроки реконструкции (этапы реконструкции) объекта договора, если такая реконструкция предусмотрена в конкурсной документации;
- технико-экономические показатели объекта договора на момент окончания срока договора;
- объем производства товаров (выполнения работ, оказания услуг) с использованием имущества, права на которое передаются по договору;
- период с даты подписания договора до дня, когда производство товаров (выполнение работ, оказание услуг) с использованием имущества, права на которое передаются по договору, будет осуществляться в объеме, установленном договором;
- цены на товары (работы, услуги), производимые (выполняемые, оказываемые) с использованием имущества, права на которое передаются по договору;
- качественная характеристика архитектурного, функционально- технологического, конструктивного или инженерно-технического решения для обеспечения реконструкции объекта договора и квалификация участника конкурса.
Признание торгов несостоявшимися
Последствиями признания конкурса и аукциона несостоявшимися являются одинаковыми.
Различают признания торгов несостоявшимся по причине:
а) подачи единственной заявки на участие;
б) признания участником торгов только одного заявителя, с лицом, подавшим единственную заявку на участие в торгах.
В таком случае если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией, заключается договор с таким участником по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в конкурсе и конкурсной документацией, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении конкурса.
Если торги признаны несостоявшимися по иным причинам, организатор конкурса вправе объявить о проведении нового конкурса либо аукциона в установленном порядке. При этом в случае объявления о проведении нового конкурса организатор конкурса вправе изменить условия торгов.
Можно ли перевести участок из аренды в собственность
В некоторых случаях долгосрочный договор аренды заключается с одной целью – приобрести участок в собственность. Право выкупа обязательно закрепляется в одном из пунктов, в котором разъясняется порядок и условия перехода земли в собственность. Если сделка осуществляется между частными лицами, то она оформляется в соответствии с требованиями ГК РФ.
В случае, когда собственником является муниципальный орган, приобрести участок в собственность можно на основании заявления или путем участия в аукционе. При этом в рассмотрении заявки откажут, если ранее арендатор в течение 3 лет хотя бы раз нарушил условия пользования землей. Ст. 9 ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. предусматривает возможность досрочного выкупа, если до истечения срока аренды внесена вся сумма выкупной цены.
Также арендаторам предоставляется право принять участие в аукционе, который проводится в обязательном порядке при наличии более одной заявки. В итоге владельцем становится тот, кто предложил более высокую цену. Как правило, выкупать землю таким образом приходится тем, кто не предусмотрел в договоре возможность перехода права собственности по окончании срока действия документа.
Некоторым гражданам отказывают в выделении надела без проведения конкурса. Это может быть обусловлено несколькими причинами, описанными в Земельном кодексе.
Среди оснований выделяют:
- отсутствие полномочий на приобретение надела у гражданина;
- невозможность оформления конкретного участка;
- выделение наделов в СНТ;
- наличие на территории объектов завершенного и незавершенного строительства;
- принадлежность земель к резервным или изъятым из оборота;
- участие наделов в торгах;
- превышение допустимого размера территории;
- использование земель для застройки по плану города;
- несоответствие заявленного целевого назначения;
- отсутствие вида разрешенного использования у земельного участка;
- окончание периода согласования заявки;
- превышение площади массива указанной в межевой схеме более, чем на 10%;
- необходимость повторного разграничения надела.
Отказ может быть опротестован гражданином в соответствии с законом. Для этого нужно обратиться в судебные органы, предоставив доказательства ущемления прав.
Участки предоставляются в безвозмездное пользование на срок:
- не более шести лет – лицам для ведения ЛПХ и КФХ в МО, установленных законодательством субъекта;
- не более шести лет – лицам для ИХЖ и ЛПХ в МО, работающим по основному месту работы в этих МО по специальностям, определенным законодательством;
- не более десяти лет – малочисленным народам Севера, Сибири и дальнего Востока для возведения сооружений с целью сохранения традиционного образа жизни.
Прочие случаи описаны в статье 39.10 ЗК РФ.
Договор аренды ЗУ заключается на срок:
- от 3 до 10 лет для строительства и реконструкции сооружений;
- до 9 лет для строительства линейных объектов;
- до 20 лет гражданам для ИЖС и ЛПХ;
- на срок, не превышающий срок договора аренды земли, если выделяется участок, образованный из исходного земельного участка;
- до 49 лет – в прочих случаях.
Торги делятся на открытые и закрытые. Открытые подразумевают, что участие могут принимать любые граждане в неограниченном количестве без подразделения на категории. Если проводятся торги открытого типа, то все возможные претенденты будут оповещены о проведении торгов на предоставление земельных участков.
Для введения хоть каких-то ограничений, могут вводиться условия для принятия участия в торгах. Ограничения также могут вводиться и на установление цены. Все заявки отправляются в открытом режиме, а значит – участники будут знать о предложениях конкурентов.
Закрытые торги необходимы для сильного ограничения круга лиц. Ограничения могут быть выдвинуты не только к количеству участников, но и по некоторым характеристикам, которые устанавливаются организаторами.
Каждый из участников подает заявку в закрытом формате, значит, ни один из участников не знает, какую сумму предложил конкурент. Несмотря на то, что торги закрытые, информация о проведении должна поступать в СМИ не только перед проведением аукциона, но и после, для оглашения результатов.
Если сравнивать эти два типа аукционов, то открытые являются более честными по отношению к участникам из-за прозрачности всего процесса. Лучшим вариантом становится, когда государственная или муниципальная земля продается именно таким способом.
Принимать участие в аукционе разрешается как физическим, так и юридическим лицам.
Но есть список лиц, которые не имеют права на торги:
- претенденты, которые не смогли передать полный пакет документов;
- участники, которые не внесли задаток в полном объеме (около 10 процентов от стартовой стоимости разыгрываемого участка);
- лица, которые не имеют права на приобретение собственности;
- юридические лица без информации в ЕГРЮЛ или ЕГРИП;
- иностранные граждане, если участок будет арендоваться;
- иностранные компании, уставный капитал которых принадлежит менее чем на 50% гражданам РФ, если участок будет арендоваться.
Пакет документов, который необходимо предоставить для участия в аукционе, включает в себя:
- заявка по форме, установленной законодательством;
- выписки из ЕГРЮЛ или ЕГРИП для юридических лиц;
- документ для подтверждения личности для физических лиц;
- документ для подтверждения перевода задатка.
Аукцион земельных участков
Начальная стоимость участка, который реализуется по аукциону, является рыночной стоимостью земли, определяемой согласно ФЗ №135 об оценочной деятельности, или кадастровой стоимостью.
Срок государственной кадастровой оценки должен быть не больше 5 лет до объявления аукциона. Начальная стоимость аренды земельного участка определяется результатом первого арендного платежа.
Если аукцион считается несостоявшимся и когда единственный участник публичных торгов не заключил договор аренды или купли-продажи участка, то начальная стоимость земли последующего аукциона может быть снижена, но не больше, чем на 30% от прежней начальной цены участка.
Время, место и порядок проведения публичных торгов устанавливается их организатором. Организатор также обязан опубликовать извещение о проведении аукциона – не позднее 30 дней до начала торгов.
К извещению об аукционе по продаже земельных участков должны быть приложены проект договора продажи или аренды земельного участка. Если земля предоставляется для комплексного освоения – согласно ГрК РФ, то к извещению должен быть приложен проект договора комплексного освоения территории.
Если предполагаемый земельный участок не может быть предметом аукциона, то уполномоченный орган обязан принять извещение об отказе в проведении торгов. Оно должно быть размещено на сайте в течение 3-х дней с момента принятия такого решения.
Условия аукциона и правила участия
Аукцион может проводиться по инициативе одного из участников, а также органа государственной власти в целях привлечения средств в бюджет. На одном аукционе может быть выставлено несколько участков различных категорий, но каждый из них должен быть оформлен как отдельный лот – объединения двух и более участков в один лот не допускается.
Участвовать в торгах могут все лица, достигшие 18 лет и подавшие заявку на участие не позднее, чем за 5 суток до даты проведения аукциона.
Согласно п. 8 ст. 39.12 ЗК РФ, к участию в торгах не могут быть допущены лица:
- предоставившие организаторам неполный пакет документов;
- указавшие в заявлении на участие ложные сведения;
- не внесшие задаток в установленной сумме;
- состоящие в реестре недобросовестных участников ранее проведенных торгов.
В реестр недобросовестных участников торгов попадают победители аукциона, отказавшиеся выкупать участок по конечной цене или уклонившиеся от государственной регистрации перехода прав на купленную землю.
Аукцион не может быть проведен, если заявки на участие подали менее двух человек. К торгам не допускаются граждане, которые не имеют права согласно законодательству.
Сообщение, которое передается в СМИ для объявления о проведении аукциона, должно содержать следующую информацию:
- лица, которые являются организаторами и продавцами;
- время, место проведения;
- предмет аукциона, включая все его характеристики;
- стартовая цена;
- размер разового повышения ставки;
- способы подачи заявок;
- период подачи заявок;
- объем задатка;
- дополнительные условия.
- участие приняло менее двух человек (в таком случае, один из претендентов получает право на покупку или аренду по стартовой расценке);
- если ни один из участников не сделает ставку;
- отказ организатора или продавца от проведения в срок не менее 15 дней.
Рассмотрение и утверждение схемы границ осуществляется в течение двух месяцев, столько же времени занимает рассмотрение заявления на проведение аукциона после оформления кадастрового документа.
Извещение о торгах направляется в СМИ не позднее, чем за месяц до их проведения. Договор направляется победителю в 10-дневный срок после проведения аукциона и подписания протокола.
Возвращение задатка проигравшим торги лицам происходит в течение 3-х рабочих дней.
Аукционные торги по продаже земельных участков позволяют приобрести государственный земельный участок необходимой площади для различных целей – от строительства жилья до организации бизнеса. Чтобы избежать отказов в организации торгов и участии, нужно выбирать участок с учетом видов его разрешенного землепользования, приведенных на интерактивной кадастровой карте.