Какой список документов требуется для продажи квартиры в 2023 году (часть 1)

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какой список документов требуется для продажи квартиры в 2023 году (часть 1)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Домовые книги раньше применялись в частном секторе и ведомственных зданиях. На 2022 год они упразднены. Однако словосочетание «выписка из домовой книги» все еще часто используется нотариусами или госструктурами в качестве синонима справки о регистрации.

Как правильно продать квартиру

«Правильно» в данном контексте означает: быстро, выгодно, безопасно, юридически чисто. Пожалуй, излишне оказывать, что в «правильной» продаже заинтересованы все без исключения собственники квартир. Есть ряд действий, способствующих правильной продаже. Некоторые обязательны (без них сделка просто не состоится), другие носят рекомендательный характер, но положительно влияют на цену и успешность поиска «правильного» Покупателя:

• Необходимо подготовить базовый пакет документов: проверить актуальность имеющихся «бумаг» и оформить недостающие
• Сделать косметический ремонт и обеспечить исправную работу коммуникаций. Привлекательный, по крайней мере, аккуратный, внешний вид намного повышает рыночную цену.
• А вот тратиться на дорогой ремонт специально для продажи не рекомендуется. Практика показывает, что, как правило эти затраты не окупаются увеличением цены. Тем более, что, возможно, новые владельцы захотят вскоре переделать что-то по своему вкусу.
• Лучше потратьте время, силы и средства на приведение в порядок подъезда и придомовой территории. Это важнейший фактор, на который обращают внимание потенциальные покупатели. Чистый ухоженный подъезд и двор – свидетельство социального благополучия соседей. А это гораздо важнее, чем «евроремонт» в отдельно взятой квартире.
• Определите цену. Для этого, либо проанализируйте рынок жилья самостоятельно, либо пригласите оценщика. Адекватная цена – залог успешной продажи. Если она существенно занижена – Покупатель найдется быстро, но Продавец понесет убытки. Если завышена – квартира рискует «зависнуть» на многие месяцы. Оптимальный вариант – среднерыночная цена. А также чуть выше (если есть явные преимущества) или чуть ниже (при наличии явных недостатков).
• Подготовить привлекательное объявление:
  • Сделайте презентабельные фото (по возможности, не на телефон, а на камеру) интерьера, подъезда, двора
  • Опишите планировку, укажите метраж
  • Акцентируйтесь на преимуществах. Это может быть что угодно: транспортная доступность, развитая инфраструктура микрорайона, зеленый двор, порядочные соседи или солнечная сторона, на которую выходят окна.
• Затем разместить его всюду, где только можно: в газетах бесплатных объявлений, на интернет ресурсах, на досках, установленных в микрорайоне. Чем шире рекламный охват, тем больше потенциальных Покупателей.

ЕГРН: что показывает, где брать

Выписка из ЕГРН, пожалуй, самый важный документ для собственника недвижимости. Особенно после того, как бумажную форму свидетельства о регистрации права отменили. Выписка отражает актуальную информацию о законном собственнике помещения, ограничениях и обременениях, которые могут быть наложены на недвижимость.

«Выписка из ЕГРН» — общее название справок. Но существует несколько ее форм:

Стандартная выписка. Она не содержит поэтажного плана. Этот документ требуется в любых ситуациях, когда гражданину необходимо подтвердить свое право на комнату, квартиру, дом. При первичной регистрации права она выдается с заполненной графой «Документ основание». В нее вносится наименование и реквизиты правоустанавливающего документа: ДКП, дарственной, свидетельства о наследовании и т.д.

Когда выписку заказывают впоследствии, эту графу уже не заполняют. Это считается излишним – сведения об объекте уже содержатся в реестре. Но в стандартной выписке обязательно содержатся сведения об ограничениях права и обременениях, наложенных на недвижимость Чаще всего стандартной выписки достаточно для сделки купли-продажи.

Выписка о переходе прав. Это расширенная выписка, содержащая информацию обо всех собственниках данной недвижимости, начиная с 1998 года. Именно тогда начал формироваться единый реестр недвижимости. В ней записаны все даты и основания перехода права собственности на квартиру или дом. То есть, Покупатель, изучив выписку, может убедиться в отсутствии риска того, что на недвижимость предъявят претензии третьи лица. Однако информации об ограничениях и обременениях недвижимости данная выписка не содержит.

ВНИМАНИЕ! Начиная с 2022 года выдача «бумажных» свидетельств о регистрации права собственности прекращены. Выданные ранее действительны, но не имеют юридической силы. То есть, вы можете предъявить их Покупателю в подтверждение того, ваше право на данную недвижимость зарегистрировано, но для заключения сделки все равно понадобится свежая выписка.

Заказать выписку из ЕГРН можно несколькими способами:

• Обратиться в Росреестр лично
• Сделать это через МФЦ
• Получить электронную выписку на официальном сайте Росреестра со своего домашнего компьютера (документ имеет точно такую же юридическую силу, что и выданный в ЕГРН)

Когда необходим паспорт сделки

Паспорта сделки оформляются при совершении валютных операций резидентов с нерезидентами. Это базовый документ, в котором содержатся сведения о внешнеэкономической сделке.

Оформление паспорта сделки необходимо в том случае, если указанные валютные операции осуществляются как платежи за вывозимые с таможенной территории Российской Федерации или ввозимые на таможенную территорию Российской Федерации товары, а также выполняемые работы, оказываемые услуги, передаваемую информацию и результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них, по внешнеторговому договору (контракту), заключённому между резидентом (юридическим лицом и физическим лицом – индивидуальным предпринимателем) и нерезидентом.

Второй случай, когда необходимо оформление паспорта сделки – осуществление валютной операции по кредитному договору или договору займа.

Таким образом, наличие паспорта сделки обязательно:

• в случае ввоза товаров (выполнения работ, оказания услуг, передачи информации, осуществления интеллектуальной деятельности) на таможенную территорию России по внешнеторговым контрактам, заключаемыми резидентами с нерезидентами;

• при вывозе товаров (выполнении работ, оказании услуг, передаче информации, осуществлении интеллектуальной деятельности) с территории РФ по валютным договорам;

• в случае предоставления резидентами займов в инвалюте;

• при выдаче займов в российских рублях нерезидентам;

• в случае получения займов (кредитов) в инвалюте;

• при получении займов (кредитов) в российских рублях от нерезидентов.

Порядок оформления паспорта сделки

В целях учета указанных внешнеторговых и кредитных валютных операций резидент представляет в уполномоченный банк, в котором открыт его валютный счет, паспорт сделки и документацию по соответствующей экспортной, импортной или кредитной сделке. С этого момента соответствующий уполномоченный банк начинает выполнять функции агента валютного контроля. Для оформления паспорта сделки резидент представляет в банк следующие документы:

• Два экземпляра паспорта сделки;

• Контракт (договор), являющийся основанием для проведения валютных операций по контракту (кредитному договору);

• Разрешение органа валютного контроля на осуществление валютных операций по контракту (кредитному договору), а также на открытие резидентом счета в банке-нерезиденте, в случаях, предусмотренных валютным законодательством РФ;

• Иные документы.

Какова законодательная база?

Оформление паспорта сделки производится с учетом трех действующих сегодня документов:

• ФЗ РФ под номером 173. Документ составлен 10.12.2003 года. В нем прописаны особенности валютного контроля и регулирования при совершении операций с денежными единицами других стран.

• Приказ ГТК РФ, выпущенный 03.11.93 года (имеет номер 449). В нем также отмечаются требования к оформлению документов при совершении валютных транзакций.

• Инструкция, выпущенная Центральным банком РФ (номер документа —138-И, год выпуска —2012). Здесь рассмотрен порядок передачи бумаг при проведении валютных транзакций. Также оговариваются тонкости оформления паспортов операций и особенности их учета.

Срок представления паспорта сделки в банк ПС

Резидент представляет в банк ПС документы, указанные в пункте 2.2 настоящего Положения, в установленном банком ПС порядке и в согласованный с банком ПС срок, не превышающий:

15 календарных дней, исчисляемых со дня, следующего за датой выпуска (условного выпуска) таможенными органами ввозимых на таможенную территорию Российской Федерации или вывозимых с таможенной территории Российской Федерации товаров, определяемой по отметкам таможенного органа о выпуске (условном выпуске) товаров в таможенной декларации (в случае представления грузовой таможенной декларации на бланке установленной формы — графа «D»), которые в соответствии с нормативными правовыми актами в области таможенного дела подлежат декларированию таможенным органам путем подачи таможенной декларации, за исключением случая, указанного в абзаце третьем настоящего пункта;

15 календарных дней, исчисляемых со дня, следующего за датой принятия таможенным органом таможенной декларации, которая содержится в регистрационном номере таможенной декларации, на ввозимые на таможенную территорию Российской Федерации товары, которые в соответствии с нормативными правовыми актами в области таможенного дела подлежат декларированию таможенным органам в случаях их выпуска таможенными органами до подачи таможенной декларации;

15 календарных дней, исчисляемых после окончания месяца, в котором были оформлены документы, подтверждающие вывоз товара с таможенной территории Российской Федерации или ввоз товара на таможенную территорию Российской Федерации без подачи таможенной декларации, либо (в случае выполнения работ, оказания услуг, передачи информации и результатов интеллектуальной деятельности, в том числе исключительных прав на них) документы, подтверждающие выполнение работ, оказание услуг, передачу информации и результатов интеллектуальной деятельности, в том числе исключительных прав на них. Датой оформления указанных в настоящем абзаце подтверждающих документов является наиболее поздняя по сроку дата их подписания одной из сторон, если условиями контракта предусмотрено подписание подтверждающего документа обеими (всеми) сторонами по контракту, в остальных случаях — дата составления подтверждающего документа.

Паспорт сделки открывается при сумме контракта резидента и нерезидента Российской Федерации от $50 000.

Примеры международных валютных отношений, когда необходим паспорт контракта:

• Кредитование резидента РФ нерезидентом и наоборот. В таких случаях выдается паспорт сделки по кредитному договору. Это документ, фиксирующий полученные от нерезидентов РФ ссуды, а также займы, предоставленные резидентами зарубежным организациям и физическим лицам
• Поставки не только готовых товаров, но и производственного сырья, оборудования
• Выполнение работ или оказание услуг по договору на территории страны и за ее пределами, включая предоставление информации и объектов интеллектуальной собственности
• Передача недвижимого и движимого имущества на условиях купли-продажи или аренды

По инициативе представителей бизнеса финансовый порог контракта, требующего открытия паспорта, постоянно пересматривается. В октябре 2016 г. Президент РФ Владимир Путин поддержал предложение предпринимателей об оформлении паспорта сделки при контракте на сумму от $100 000. По словам главы Министерства финансов Антона Силуанова, правительство уже приняло решение об увеличении порога требующей паспорта международной сделки до $75 000, и скоро оно вступит в силу.

В законодательстве РФ ранее подробно прописывались все нюансы, касающиеся сроков подачи и регистрации ПС: нарушение этих правил влекло за собой штрафные санкции.

1. Если сделка заключается впервые, то ПС оформляется до момента представления справки о валютной операции, подтверждающих документов, а также подачи таможенной декларации на экспортируемый или импортируемый товар (причем, учитывается наиболее раннее из этих действий).
2. Если произошла уступка прав по контракту или перевод денег, после которых расчеты больше не производятся, то новый паспорт сделки оформляется не позднее месяца со дня закрытия старого ПС.
3. В случае отзыва лицензии у банка (или перехода резидента в другой банк) новый ПС переоформляется в течение 15 дней в другом банковском учреждении, если расчеты по контракту продолжаются, и в течение 30 дней, если транзакций больше не предвидится.

Информация, указываемая в ПС

Законом предусматривается, что в ПС должны присутствовать все сведения, необходимые для осуществления контроля и составления отчетности по валютным операциям между резидентами и их зарубежными партнерами.

Поэтому в паспорте сделки обязательно содержатся следующие сведения:

• номер самого документа и дата его оформления;
• сведения о резиденте и его контрагенте;
• информация о контракте – когда заключен, под каким номером, на какую сумму и в какой валюте, до какого срока действует;
• данные о банке, через который будут происходить финансовые расчеты;
• информация об изменениях, внесенных в первоначальный текст контракта;
• условия закрытия контракта.

Оформление, вид и подача информации стандартизированы. ПС оформлялся уполномоченными банками, а в дальнейшем документ отправлялся агентам или органам валютного контроля для осуществления полномочий, возложенным на них Центробанком.

Оформление паспорта сделки между резидентом и нерезидентом необходимо по внешнеторговым сделкам, предусматривающим (гл.5 Инструкции №138-И):

• вывоз с территории России или ввоз на территорию России товаров (за исключением вывоза (ввоза) ценных бумаг в документарной форме);
• продажу (приобретение) на территории России (за пределами территории России) ГСМ (бункерного топлива), продовольствия, материально-технических запасов и иных товаров (за исключением запасных частей и оборудования), необходимых для обеспечения эксплуатации и технического обслуживания транспортных средств;
• выполнение работ, оказание услуг, передачу информации и результатов интеллектуальной деятельности (в том числе исключительных прав на них), передачу движимого и (или) недвижимого имущества;
• получение или предоставление кредита (займа), а также осуществление иных валютных операций, связанных с получением, предоставлением, возвратом кредитов (займов).

Открытие паспорта сделки

В соответствии с гл. 6 инструкции ЦБ РФ от 04.06. 2012 №138-И («Порядок оформления паспорта сделки»), одна из сторон — резидент РФ — оформляет документ в уполномоченном банке (агенте валютного контроля) на основании заключенного контракта. Представитель банка заверяет паспорт подписью и печатью. С момента заверения банковское учреждение приобретает официальный статус валютного контролера.

Паспорт бартерной сделки оформляется в особом порядке. Процедура его открытия требует разрешения Управления уполномоченного Министерства торговли РФ в регионе.

Оно выдается на основании предоставленного заявления, оригинала контракта, проекта паспорта сделки в двух экземплярах и подтверждения полномочий юрлица. Только при наличии такого разрешения агент валютного контроля вправе оформить паспорт бартерного контракта.

Справка о валютных операциях

При ведении расчетов, поступлении или списании иностранной валюты по контракту, по которому оформлен паспорт сделки, нужно подавать справки о валютных операциях. Например, при поступлении иностранной валюты на счет российской организации, открытый в банке-нерезиденте (за пределами России), российская организация должна подать справку о валютных операциях с приложенными выписками в уполномоченный банк, где оформлен паспорт сделки.

Пункты 2.5–2.7, 3.6, 3.10–3.13 Инструкции Банка России от 4 июня 2012 г. № 138-И.

Подробнее о случаях и сроках оформления справки о валютных операциях см. Перечень и порядок представления документов по валютным операциям.

Нюансы оформления паспорта сделки

Раньше существовал ряд спорных вопросов касаемо обязанности уполномоченного банка открывать рассматриваемый документ по договорам комиссии. В новой Инструкции было четко определено, что по ним данное финансово-кредитное учреждение обязано открывать паспорт совершаемой сделки (валютной). Кодирование операций, которые при этом осуществляются в рамках вышеуказанного договора, зависит от определенного порядка расчетов, проводимых между комиссионером и комитентом.

В случае когда в рассматриваемом договоре отдельно выделена информация по стоимости товара (услуги) и отдельно — по комиссионному вознаграждению, валютные операции, которые связаны с расчетами за продукцию, реализуемую на базе данного контракта, обозначаются специальными кодами (10-11, 20-21), а в ситуации с уплатой полагающегося комиссионного вознаграждения – усложненными кодами (20500 – комиссионер-резидент, 21500 – комиссионер-нерезидент).

Вознаграждение комиссионера может и не выделяться отдельной суммой, тогда в целях кодирования данных операций были разработаны такие группы кодов, как 22 и 23.

Также в Инструкции прописано, что по лизинговым договорам обязательно открывается паспорт совершаемой сделки (валютной), более того, такого рода контракт признали смешенным, ввиду чего предпоследняя цифра данного документа будет девять.

Такие сделки, которые связаны с приобретением и последующей продажей ГСМ без ввоза/вывоза на российскую таможенную территорию, при условии, что их итоговая сумма превышает установленный порог (50 тыс. долл. США), становятся паспортизируемыми. На это стоит обратить внимание, прежде всего, предприятиям, использующим топливные карты (впоследствии возмещаются расходы эмитирующей стороны) за пределами российской таможенной территории.

В отношении кредитных договоров (контрактов займа) рассматриваемый документ открывается лишь в ситуации, когда их совокупная стоимость превышает установленный порог.

Стоит отметить информацию относительно того, что паспорт проводимой валютной сделки требуется открыть по таким контрактам, которые до вступления в силу новой Инструкции не предусматривали данную процедуру, лишь в ситуации, если дата проведения первой валютной операции (1-го исполнения договорных обязательств иным способом) позже момента приобретения правомочности вышеуказанного регламентирующего документа.

Если все операции (валютные) связаны с расчетами по сделке посредством счета резидента, находящегося в банке – нерезиденте, то данный участник оформляет соответствующий паспорт в нашем Центробанке по месту своей госрегистрации. В ситуации, когда совершается лишь часть валютных операций, которые также связаны с расчетами по договору с использованием счетов резидента, открытых в банке-нерезиденте, тогда он оформляет рассматриваемый документ посредством расчетных счетов в специально уполномоченном банке, в рамках которого проводятся другого рода валютные операции.

Существующий порядок процедуры открытия паспорта валютной сделки в специальном территориальном учреждении Центробанка России полностью идентичен тому, что совершается в специально уполномоченном банке.

Похожие записи:

• Тридцать пять лет трудового стажа — доплаты к пенсиям
• Налог с продажи квартиры: инструкция по НДФЛ
• Правила регистрации брака в 2023 году