Схемы мошенничества при продаже квартиры со стороны покупателя.
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Схемы мошенничества при продаже квартиры со стороны покупателя.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Большинство преступлений с недвижимостью совершается на вторичном рынке при сделках в простой письменной форме, говорят эксперты. Как правило, в этом случае стороны — обычные люди, не обладающие юридическими знаниями, поэтому их легко ввести в заблуждение. Мошенники пользуются этим.
«Нетрудно подменить один вид договора на другой — например, сказать, что заключают договор ренты, а представить на подпись договор дарения квартиры. Либо можно исказить правовую суть оформляемой сделки. Например, убедить наивного собственника, что договор купли-продажи его недвижимости при оформлении займа — это просто «страховка», а не прямой путь к потере крыши над головой. Доказать в суде, что человека обманули и он не планировал отдавать кому-то свои квадратные метры, потом будет крайне сложно», — отметила советник президента ФНП.
Многие неверно понимают зону ответственности участников сделки. Например, риелтор — это профессионал по коммерческим вопросам (оценке рынка, подбору выгодного варианта жилья, торгам), но он не несет ответственности за юридическую сторону. Не несет ее и сотрудник МФЦ, принимающий документы на регистрацию перехода права собственности. Полную имущественную ответственность за заключение сделок с недвижимостью сейчас несет только нотариус. Он же должен разъяснить сторонам их права и обязанности.
Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя №3: регистрация перехода права на недвижимость без последующей передачи всей суммы Продавцу.
Здесь могут быть разные варианты, в том числе и откровенно обманные. Например, умышленные ошибки при оформлении Договора на пользования сейфа-ячейки в банке чтобы Продавец потом не смог вовремя получить доступ к ячейке и Покупатель-мошенник успел забрать оттуда деньги. Могут быть схемы с частичной оплатой наличными и частичной оплатой другим способом, например, через счёт-аккредитив. Здесь надо очень внимательно смотреть документы.
Сюда же отнесу разнообразные пункты в Договорах, в том числе и предварительных Договорах продажи, о каких-либо условиях в случае нарушения которых Продавец обязан выплатить Покупателю какие-либо неустойки и прочее.
Получить деньги за продажу квартиры чтобы не обманули наиболее просто сейчас оформив получение денег на счёт-аккредитив. Комиссию за перевод суммы на любой счёт платит Покупатель. Но, как я и писал выше, важно чтобы всё было оформлено верно и юридически грамотно. А то денег за продажу квартиры Вы не увидите.
Дocтaтoчнo тpyдoeмкий, нo зaтo oчeнь пpибыльный для мoшeнникoв вapиaнт. Cyть тaкaя: cнaчaлa мoшeнник apeндyeт квapтиpy, пoтoм дeлaeт пoдлoжныe дoкyмeнты — пacпopт и пpaвoycтaнaвливaющиe — и выcтaвляeт oбъeкт «нa пpoдaжy».
Paзyмeeтcя, зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи пo ним нe выйдeт (кoнтpoль в peгиcтpиpyющeм opгaнe нe пpoпycтит явнyю фaльшивкy), a вoт пoдпиcaть пpeдвapитeльный дoгoвop впoлнe мoжнo. Пocлe тoгo, кaк вы пepeдaдитe чacть cyммы в cчeт бyдyщeй пoлнoй oплaты, липoвый пpoдaвeц иcчeзнeт, пpиxвaтив дeньги. 3aкoн никaк нe peглaмeнтиpyeт paзмep aвaнcoвoгo плaтeжa, пoэтoмy cтopoны дoгoвapивaютcя caми. Чaщe вceгo этo нeбoльшaя cyммa в 5-10% oт oбщeй cтoимocти, нo инoгдa бывaeт и 30, и 50, и 70 пpoцeнтoв — в зaвиcимocти oт oбcтoятeльcтв.
Чтoбы избeжaть тaкиx нeпpиятнocтeй, лyчшe иcкaть oбъeкты нe caмocтoятeльнo, a чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти, кoтopoe тщaтeльнo пpoвepит пpoдaвцa и eгo дoкyмeнты. Ecли вce-тaки нaцeлилиcь нa caмocтoятeльный пoиcк, oтнecитecь к дoкyмeнтaм внимaтeльнeй – мoжeтe пpeдлoжить пpoдaвцy вмecтe oбpaтитьcя в MФЦ зa выпиcкoй из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти. Ecли oн oткaжeтcя «cвeтить» cвoй пacпopт, нacтopoжитecь. Ecли ecть xoть кaкиe-тo coмнeния, лyчшe oткaзaтьcя oт тaкoй cдeлки и пoиcкaть дpyгoй вapиaнт.
Проверка права собственности
Для проверки юридической чистоты права собственности продавца квартиры нужно запросить у него документы, на основании которых он приобрел это жилье. В рамках небольшого обзора невозможно подробно осветить особенности юридической проверки разнообразных сделок, которые могут лежать в основании права собственности продавца (это может быть приватизация, купля-продажа, наследование, приобретение по инвестиционному договору или договору участия в долевом строительстве и пр.), но можно сформулировать следующие принципы:
- общий срок исковой давности составляет 3 года. Гораздо надежнее приобретать квартиру у продавца, который владел ей как минимум в течение указанного периода;
- с особой осторожностью стоит подходить к покупке квартиры у лица, получившего ее по наследству и владеющего ею менее 3 лет (срока исковой давности). Споры о наследственном имуществе являются достаточно распространенными. Подчас прав на наследственное имущество лишаются вполне добросовестные продавцы, которые на момент продажи даже не подозревали, что их наследственные права будут успешно оспорены другими наследниками;
- продавец квартиры, приобретая ее в прошлом, должен был сам исполнить свои обязательства по ее оплате (если она приобреталась возмездно) перед предыдущим владельцем. Подтверждается это распиской, актом о взаиморасчетах, выпиской по счету и платежными поручениями с отметками об исполнении (перечислении денег банком продавцу) и иными подобными документами. Также важен факт вступления продавца во владение квартирой. Это подтверждается актом приема-передачи квартиры;
- крайне подозрительным будет являться явная несоразмерность цены квартиры в прошлых сделках рыночным условиям. Данный момент может повлечь признание предыдущих договоров купли-продажи недействительными;
- следует заказать из Росреестра выписку о переходе прав на объект недвижимости, в которой будет указана история сделок с квартирой. Если в данном документе будет присутствовать информация о множестве ее перепродаж за последнее время, от покупки подобного объекта следует воздержаться. Очень часто такие перепродажи совершают в целях создания мнимой добросовестности владения, когда хотят «увести» незаконно приобретенное или скрываемое от обращения взыскания недвижимое имущество (в банкротстве, по судебному решение и пр.).
Помимо документов на приобретение квартиры (договор купли-продажи и т. п.), у продавца стоит попросить документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате квартиры и коммунальных услуг, а также выписку из домовой книги, содержащую сведения о лицах, зарегистрированных в квартире по месту жительства и месту пребывания. Идеальным является вариант покупки квартиры, в которой никто не «прописан». В противном случае снятие с регистрационного учета при недобросовестном поведении продавца и иных проживающих совместно с ним лиц придется осуществлять принудительно после оформления покупателем права собственности на это жилье.
Выдача кредитов в обмен на договор купли-продажи недвижимости
Не так давно в некоторых регионах Российской Федерации прокатилась волна выявления случаев мошенничества, связанных с недвижимостью. Дело в том, что мошенники выдавали людям кредиты, требуя взамен, якобы в качестве залога, договор купли-продажи недвижимости.
Кредиторы подавали объявления о предоставлении такой услуги в печатные издания, таким образом, находя себе клиентов. Потерпевшие не подозревали никакого подвоха. Мошенники выдавали им внушительные займы по выгодным условиям, требуя взамен лишь оформить залог на квартиру, оценка недвижимости их не интересовала. На самом деле это был не залог, а договор купли-продажи, по которому человек взамен на кредит передавал свое жилье. Мошенники продавали полученную жилплощадь, а новые хозяева выселяли собственников из их же квартир.
На уровне субъектов в России на данный момент нет судебных решений по подобным делам. В судах рассматривается огромное количество заявлений от потерпевших, но логического конца еще нет. В большинстве случаев такое затягивание объясняется расследованием по факту мошенничества уголовных дел. Расследование дел очень сложное, потому что имеет большое количество соучастников. Ведь в большинстве случаев кредиторы не желают светиться и оформляют квартиру на подставных лиц, при чем, не на одного, а на нескольких. Это значительно затрудняет расследование.
Продажа недвижимости по договору дарения
Продажа жилья по договору дарения является еще одной мошеннической схемой. Продавец или риелтор предлагает покупателю оформить сделку дарения, вместо договора купли-продажи. Такое предложение не может остаться без внимания, так как на первый взгляд оно кажется очень заманчивым и выгодным. Дело в том, что договор дарения при оформлении требует наименьших затрат, чем любые другие способы приобретения недвижимости, в том числе и заключение договора купли-продажи. К тому же, по договору дарения имущество принадлежит лишь покупателю, при разводе один из супругов не вправе претендовать на эту собственность.
Безусловно, договор дарения имеет много преимуществ по сравнению с договором купли-продажи, но есть у него и недостаток, при чем, очень существенный – это право аннулирования договора. Согласно ст. 179 ГК РФ, в течение одного года продавец вправе оспорить сделку дарения, указав, что она была совершенна под влиянием угроз, насилия, обмана или злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой. Также сделка может быть признана кабальной, то есть одна сторона имела тяжелые обстоятельства, поэтому согласилась на невыгодные для себя условия, а другая сторона этим воспользовалась. Конечно, эта схема кажется привлекательной и выгодной, но очень опасна. Покупатель никак не сможет отстоять свои права и доказать вину злоумышленников.
Особенности проведения сделок с распиской
Если вы все же решили юридически верно оформить свои взаимоотношения с заемщиком – необходимо потребовать составление расписки о получении денег или материальных ценностей. Всегда, во всех случаях передачи материальных благ можно и нужно брать расписку.
Для того, чтобы документ имел силу, он должен содержать следующую информацию:
- полные данные обеих сторон (серия и номер паспорта, адрес проживания и т.д.);
- точную сумму о долге или имуществе (цифрами и прописью);
- оговоренные сроки оплаты долга;
- сроки передачи денег (точные);
- подписи обеих сторон;
- дату подписания документа.
Преступления в сфере экономики совершаются часто, и взятие расписки способно обезопасить от рисков, связанных с нежеланием заемщика-мошенника возвращать взятое в долг. Дополнительным гарантом станет наличие свидетелей, при которых заключался договор и подписывалась расписка. Они также ставят свои подписи на ней, подтверждая исполнение сделки.
Мошенничество по расписке, какая статья
Аферисты присваивают деньги, имущество законопослушных граждан, обманывая их или входя различными путями в доверие к будущей жертве. Злоумышленники не останавливаются ни перед чем, призывать их к совести бесполезно.
Наказать за преступление в России вправе только суд в соответствии с Уголовным кодексом (УК РФ). Им же предусмотрена такая разновидность хищения собственности как мошенничество.
При этом выделяют такие преступления, как подделка расписки в получении денег, статья 159 (мошенничество), либо ст. 303 (фальсификация доказательств и результатов оперативно-розыскной деятельности).
Разберем положения ст. 159 УК РФ. Части статьи, связанные с мошенничеством в предпринимательской деятельности, не упоминаются.
Как не стать жертвой мошенников?
Универсального способа не задолжать аферистам нет. Эксперты советуют почаще заглядывать в почтовый ящик и на сайт госуслуг: там можно обнаружить информацию о решении суда и уведомления о наличии правопритязаний со стороны судебных органов.
Светлана Бурцева советует проявлять бдительность и не сообщать незнакомым людям свои персональные данные. «Никогда не передавайте свои документы или их копии незнакомым людям, а также ответственно относитесь к подписанию различных документов. Сделайте свою личную подпись сложнее», — подсказывает она.
Кроме того, не стоит паниковать и менять все документы. По словам Комбаровой, не каждый мошенник будет использовать схему с поддельными расписками. «Жулик взыскивает деньги в свою пользу, его легко найти и можно привлечь к ответственности. Спустя время приказ будет отменен, и соответственно, будет заведено уголовное дело. Расчет мошенников — на юридическую неграмотность потерпевших, которые не пойдут добиваться правды», — резюмирует она.
Советы и рекомендации специалистов по безопасности
Как же избежать возможных неприятных ситуаций при продаже и покупке жилья? Для заключения успешной сделки по купле-продаже квартиры важно:
- обращаться только к опытному и надежному риелтору, имеющему регистрацию ИП и имеющему свидетельство о базовой подготовке;
- в договоре указывать реальную цену;
- никому не оставлять оригиналы документов;
- убедиться, что все жильцы покупаемой квартиры выписаны;
- передавать деньги при свидетелях, лучше всего в присутствии нотариуса;
- избегать покупки жилья по доверенности;
- не соблазняться чрезмерно низкой ценой;
- не соглашаться выплачивать большой задаток, лучше вообще обойтись без него;
- проверять, нет ли на квартире обременений и задолженностей;
- обращаться к помощи квалифицированного юриста.
Правила составления расписки
Продавец должен написать расписку от руки и лично. Ни в коем случае, она не должна быть напечатана на компьютере. Лучше, если расписка будет составлена следующим образом:
Прописью: место (географический пункт) и дата составления; Кто и от кого получил деньги (Ф.И.О. участников сделки пишутся полностью, с паспортными данными и адресами их постоянной регистрации); Для тех, кто чьи интересы представляет доверенное лицо: номер и дату составления доверенности, а также сведения об оформившем документе нотариусе; За что именно были переданы деньги «в качестве оплаты за проданную квартиру»; Точный адрес объекта сделки и его короткое описание (например, «отдельная трехкомнатная квартира» или «1/2 доли комнаты 14 кв.м. в трехкомнатной квартире»); «Причитающаяся за проданную квартиру сумма получена полностью, претензий по расчетам не имею»
ФИО продавца полностью и подпись.
Как вернуть свои деньги без расписки?
Мошенничество ответчика по расписке Статья 159 УК РФ под мошенничеством подразумевает хищение чужого имущества, в том числе денежных средств, совершенное путем обмана или злоупотребление доверием. Таким образом, сам по себе факт завладения чужими денежными средствами не является преступлением, в действиях должника необходимо установить признаки обмана или злоупотребления доверием.
Что нужно знать, чтобы гарантировать возврат долга по расписке? По Гражданскому кодексу, в случае займа суммы выше 10 размеров минимальной оплаты труда, предусматривается составление расписки. Это касается граждан.
Отметим, что подобные хищения могут быть направлены как против обычного человека, так и против юридического лица. Тут никто не застрахован. Но для каждого вида противоправных действий есть свой пункт в 159 статье. Она состоит из 7 пунктов, в каждом из которых указывается тип мошенничества и ущерб, нанесенный им. Типичный случай – в расписке указано место регистрации кредитора, о месте его фактического проживания ничего не сказано. Суд, по закону, будет в месте регистрации потерпевшей стороны, которое в данном случае формально равно месту его регистрации. Истцу ради любой мелочи придется тратиться на поездки, и оплачивать их ответчику, по его заявлению, пока дело не решено.
Эти и ряд других оснований могут считаться фактом совершения мошеннических действий. При этом для того чтобы доказать мошенничество потребуется собрать определенные улики. И если в случае с интернет-обманом это будет переписка, то предпринимательская деятельность требует куда более серьезных улик.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Расписка, связанная с оформлением кредита Есть ситуации, когда человек просит своего знакомого взять кредит на себя, обязуясь после вернуть все деньги или самостоятельно погасить задолженность, подтверждает это распиской. Но, как только приходит время выплат, должник исчезает.
Знакомый взял 1 марта в долг под расписку 1200 у.е. Сумма по расписке должна была возвращаться в два этапа: 15 апреля и 15 мая. Когда подошел срок возвращать первую половину, он попросил отсрочки до 15 мая, сказав, что вернет сумму полностью. Однако в назначенный срок деньги он так и не вернул. При этом в расписке было указано, что за каждый день просрочки сумма долга будет увеличиваться на 10%.Долго кормил завтраками и, в конце концов, была составлена новая расписка, по которой он должен был до 23 мая вернуть 1500 у.е.
Явное занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи
В силу желания многих людей сэкономить при покупке квартиры на налогах, предложение о занижении стоимости квартиры в договоре купли-продажи никого не пугает. А зря. В 60 % случаев подобное предложение раскрывается готовящееся мошенничество при покупке квартиры. Казалось, ну как мошенники наживаются в данном случае, если договор будет составлен по всем правилам, и покупатель становится полноправным владельцев?
На деле схема мошенничества выглядит так:
- Мошенник вынуждает занизить цену квартиры в договоре продажи, сделав ее намного меньше рыночной, якобы для того, чтобы «уйти от налогов при продаже квартиры»;
- После того, как фактическая денежная сумма попадает в руки мошенников, они стараются либо избежать составления расписки, либо вынудить написать ее особым способом и тогда:
- Если расписка отсутствует, то мошенник подает иск о признании договора купли-продажи недействительным по любым основаниям;
- Если расписка написана, то злоумышленник фальсифицируют доказательства, выставляя покупателя – мошенником.
- Далее суд удовлетворяет иск о признании договора недействительным, а покупателю возвращается только та сумма по договору.
Взыскать остаток средств, которые были переданы на руки мошенников без договора, невозможно, поскольку они нигде не отражаются, а имущество у преступников отсутствует.
Обман при покупке квартиры: фальшивые документы
Вас могут также обмануть, предъявив фальшивые документы. Мошенники снимают квартиру, затем делают документы на подставного человека, или подделывают паспорт. У «левого» нотариуса регистрируется сделка, получаются деньги, и после этого продавец исчезает, а покупатель долго и безуспешно пытается получить купленную квартиру у реального владельца.
Обычно, продавец и покупатель опасаются друг друга, боятся что их «кинут». Поэтому при проведении сделки, часто используют банк или серьезное агентство недвижимости в качестве «ячейки», где будут находиться деньги, которые получит продавец, после полного завершения процедуры продажи квартиры. Так можно подстраховать себя от обмана при покупке квартиры.