Как защитить себя от обмана со стороны риелторов

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как защитить себя от обмана со стороны риелторов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.

Когда возникают разногласия об оплате услуг риэлтора?

Если обе стороны подошли к делу грамотно, споров об оплате риэлторской работы возникать не должно. Но специалисты рассказывают, что конфликты часто возникают в таких ситуациях:

1. Услугу по факту не заказывала ни одна из сторон. Риэлторы часто звонят по номерам в объявлениях и предлагают свою помощь. Многие ошибочно считают, что такие услуги предоставляют бесплатно.
2. Риэлтор есть только у одной стороны. В такой ситуации продавец считает, что стоимость услуг агента он должен разделить с покупателем и наоборот.
3. Риэлтор работает одновременно с двумя участниками сделки. В таком случае и продавцу, и покупателю хочется, чтобы за работу платил не он.

Из чего складывается стоимость услуги

Многие считают, что суммы комиссий необоснованно высокие, но давайте посмотрим, что клиент в итоге приобретает:

• Работу целого штата специалистов: агент, который подбирает или продает ваш объект, другие агенты, которые включаются в работу, ипотечные менеджеры, юридический отдел, отдел маркетинга, административный отдел.
• Гарантии безопасности: уважающие себя компании страхуют профессиональную ответственность, а штат юристов обеспечивает юридическую безопасность сделки.
• Скорость и выгода: грамотный агент найдет покупателю те квартиры, которые еще не появились в рекламе, подберет «горящие» варианты. Продавец получит максимальный спрос на свою недвижимость в короткие сроки. Ипотечный менеджер поможет выбрать самую выгодную ипотечную программу.

Сумма выгоды покупателя в абсолютном большинстве случаев выше суммы комиссии.

Главная обязанность агента по недвижимости — это оказание посреднических услуг. Он занимается поиском покупателей на имеющееся жилье или подбирает варианты недвижимости для желающих приобрести. Риелтор может быть частным или представлять риэлторское агентство.

Рассмотрим ситуацию: семейная пара хочет купить квартиру. У них нет времени заниматься выбором помещения и разговорами с собственниками. Для того чтобы сэкономить свое время, они обращаются в риелторское агентство. Вместе с агентом по недвижимости супруги составляют список критериев для будущего жилья. Все заботы по поиску, подготовке и оформлению документов специалист берет на себя.

Обязанности агента по недвижимости включают в себя:

• поиск вариантов помещений;
• поиск покупателей;
• подготовка выгодных условий для всех сторон сделки;
• проверка чистоты документов;
• заключение договоров и соглашений.

На что обращать внимание при выборе риэлторского агентства?

Перед тем, как заключить договор, следует изучить рынок риэлторских услуг. Для начала нужно ознакомиться со всеми агентствами недвижимости в городе, где планируется приобретать жилье. Выбирать лучше самые большие — в случае чего их проще найти. Важный фактор — это длительность работы компании. Если это очень молодая агентство, велика вероятность нарваться на мошенников. Не лишним будет обратиться к знакомым, родственникам, поискать отзывы в интернете и социальных сетях, сравнить спектр услуг и цены. По этим критериям можно выбрать риэлторское агентство, которое будет полностью удовлетворять запросы.

Заниматься покупкой квартиры самостоятельно или нанять риэлтора — зависит от желания и возможностей. Но если это первая покупка, то лучше обратиться к специалисту. В агентском договоре можно заранее прописать условия сотрудничества и, тем самым, уберечься от потери времени и денег.

За что риелтор несет ответственность

По сложившейся практике риелтор действует как исполнитель по оказанию услуг по поиску продавца или покупателя квартиры. Его обязанность заключается в том, чтобы найти продавца или покупателя квартиры и оказать содействие в заключении сделки, и вознаграждение он получает именно за эту услугу. Обязанность агента исполнена после заключения сделки купли-продажи, говорит управляющий партнер Bolshakov&Partners Андрей Большаков. Эксперт напоминает, что риелтор не несет никакой ответственности за проблемы, возникшие после сделки, так как обязательства по договору, заключенному между продавцом и покупателем, возникают только между ними и риелтор не является стороной сделки.

«Единственный случай, когда агента можно привлечь к ответственности, а именно к уголовной, если будет установлено, что он действовал, например, в сговоре с продавцом квартиры, чтобы ввести покупателя в заблуждение, и в действиях продавца и агента будет установлен состав преступления», — замечает Андрей Большаков.

Риелтор несет ответственность за чистоту сделки. И в случае ненадлежащей проверки правового титула продавца, обладающего недвижимостью, риелтор отвечает по стоимости своих услуг, добавляет советник по правовым вопросам юридической группы «Совет» Владислав Журавлев. Например, продавцом была реализована квартира, которую через суд пытаются забрать третьи лица, имеющие права на нее. Тут появляется основание для возврата оплаты услуг, так как проверка была проведена ненадлежащим образом, уточняет эксперт.

«В ситуации, когда третьи лица, претендующие на квартиру, появились из ниоткуда, риелтор ответственности нести не будет. Допустим, квартира была продана супругой признанного умершим гражданина, который впоследствии «воскрес». Если на момент совершения сделки у риелтора было на руках свидетельство о смерти, то проверка была проведена надлежащим образом. Поэтому привлечь к ответственности нельзя», — уточняет Владислав Журавлев.

Екатерина Шенгель (Векшина), президент Гильдии риелторов Москвы:

— Ответственность риелтора при сделках купли-продажи на вторичном рынке законом не определена, к сожалению. Не существует каких-либо обязательных пунктов договора и/или любой безусловной ответственности риелтора. Для всех компаний — участников Гильдии риелторов Москвы обязательным условием членства в гильдии является полис добровольного страхования профессиональной ответственности. На сегодняшний день полис либо условия договора с клиентом, подразумевающие ответственность риелтора, — то немногое, что может хоть как-то гарантировать добросовестность оказываемой услуги.

Зачем нужен риэлтор при покупке квартиры?

Приобретая недвижимость, многие покупатели отказываются от самостоятельного поиска жилья и прибегают к услугам риэлторов. Это можно объяснить тем, что специализированные агентства являются профессионалами в своей области, и должны облегчить для покупателя покупку квартиры, выполняя следующие задачи:

• Консультация по возникшим у клиента юридическим и техническим вопросам.
• Организация процесса поиска, переговоров, нахождение вариантов, отвечающих пожеланиям покупателя.
• Рассмотрение возможных недостатков района, проверка состояния подъезда, квартиры.
• Уточнение вопроса о проживающих в доме.
• Согласование условий и проверка юридической чистоты сделки (подлинность документов, законность правомочий собственников жилья, их представителей).
• Мониторинг цен на рынке недвижимости, подбор наиболее выгодных предложений.
• Сотрудничество с банками, помощь в получении ипотеки, кредитов на покупку объектов недвижимости.
• Юридическое сопровождение сделки, заключение договора купли-продажи, оформление жилья в собственность, помощь при государственной регистрации.
• Урегулирование возможных спорных ситуаций.

Несмотря на возможные случаи мошеннических действий, обращение к риэлторам может существенно ускорить процесс поиска квартиры.

Как не попасть на мошенников?

Есть ситуации, в которых при покупке квартиры через агентство недвижимости можно попасть на мошенников. Они обычно представляют себя владельцами квартиры, их представителями. Такие люди работают с фальшивыми документами. Сделка с мошенником — это большой риск, поскольку такие договоры определяют незаконными, а все проблемы обычно достаются покупателю.

Есть некоторые нюансы, которые помогают узнать, мошенник хочет заключить сделку или официальное (юридическое) физическое лицо:

• У мошенника всегда есть при себе готовые документы, которые понадобятся при оформлении сделки купли-продажи. Они не откажутся сразу же оформить договор у нотариусов официально.
• При заключении сделки посредники предлагают вносить большой задаток, в среднем 25% от стоимости.
• У посредников может быть и не быть официальной доверенности.
• При осмотре и продаже недвижимости присутствует только продавец, а владелец квартиры не может появиться.
• Чтобы быстро на эмоциях заключить сделку, мошеннику могут специально устанавливать слишком заниженную стоимость.
• Мошенники будут всячески увиливать от вопросов о документах и не дадут возможности их изучить.
• Мошенники не пользуются услугами риелторов при заключении сделки, так как им придется дать документы на проверку.

Что касается покупки недвижимости через агентство, их также можно проверить на подлинность:

• При заключении сделки необходимо проверить все данные агентства по недвижимости: номер регистрации, наличие ЕГРЮЛ и т.д.
• Можно узнать у судовых организаций или налоговых структур, есть ли сомнительные ситуации, которые связаны с это организацией (не является ли она банкротом).
• У самого риелтора можно проверить, является ли он официальным сотрудником данного агентства недвижимости.
• Необходимо проверить всю информацию, которую агентство собрало про продаваемую недвижимость: подлинность документов, законность сделки и т.д.

В чем заключается помощь риэлтора при покупке квартиры

Неправильно требовать, чтобы специалист по недвижимости полностью решил все вопросы и проблемы, связанные со сделкой. Как минимум, будущий покупатель должен собрать свой пакет документации и проверить, соответствуют ли условия сделки личным ожиданиям, ведь никто, кроме него не сможет принять окончательное решение и подписать договор.

Перед обращением в агентство стоит ознакомиться с действиями риэлтора при покупке квартиры, которые входят в зону ответственности.

Плюсы и минусы продажи квартиры через агентство

Чтобы принять правильное решение о подключении к покупке квартиры агентства, оценивают значимость для конкретного гражданина преимуществ и недостатков такой схемы проведения сделки.

К достоинствам сотрудничества через риэлтора относят:

• повышенная безопасность сделки, обеспеченная защитой интересов покупателя со стороны риэлтора;
• расширенная база выбора недвижимости;
• содействие в юридической проверке документации и техническом состоянии квартиры;
• быстрые сроки выхода на сделку.

К недостаткам обращения в агентство относят:

• потребность в дополнительных расходах за оказываемый сервис;
• риэлтор не может гарантировать абсолютную безопасность сделки;
• обращаясь в агентство, необходимо учитывать риск столкнуться с мошенниками, что заставляет тщательно проверять выбранную компанию, изучить ее документы.

Что должно быть в договоре с риэлтором?

Обычно клиенту предлагается к подписанию уже готовый бланк, однако это вовсе не значит, что необходимо подписывать договор без обсуждения, ведь выполнять его придется обеим сторонам. Перед подписанием следует внимательно проверить на соответствие и правильность внесенной информации, изучая следующие пункты:

• информация об участниках;
• перечень услуг, предоставляемых агентством;
• права и обязанности обеих сторон;
• условия вознаграждения (как рассчитывается и когда оплачивается);
• время действия договора (обычно указывают 1 год)
• право на предоставление отчета об оказанных услугах (когда и в каком формате);
• порядок расторжения и форс-мажоры;
• дата и реквизиты сторон с живыми подписями.

Cxeмa paбoты пpи пoкyпкe квapтиp

Для клиeнтa paбoтa нaчинaeтcя c пepвoгo пoxoдa в aгeнтcтвo и знaкoмcтвa c aгeнтoм.

Пpи пepвoй вcтpeчe oпытный coтpyдник yтoчнит вaши цeли, пoтpeбнocти и бюджeт и иcxoдя из этиx дaнныx пpeдocтaвит пoдpoбнyю кoнcyльтaцию. Oн знaeт o cитyaции нa pынкe и цeнax нa жильe в paзныx цeнoвыx ceгмeнтax, и cмoжeт пpeдлoжить пoдxoдящиe вapиaнты. Ecли клиeнтa интepecyeт квapтиpa в нoвocтpoйкe, тo нeoбxoдимo paccкaзaть клиeнтy o зacтpoйщикax, o пocлeдниx cдaнныx oбъeктax и тeкyщиx пpoeктax.

Ecли жeлaeмaя нeдвижимocть нe впиcывaeтcя в paмки ycтaнoвлeннoгo бюджeтa, тo oн пpeдлoжит кoмпpoмиccныe вapиaнты либo пoдбepeт ипoтeчнyю пpoгpaммy. Пocкoлькy aгeнтcтвa coтpyдничaют c бaнкaми, oни мoгyт пpeдлaгaть cвoим клиeнтaм низкиe пpoцeнты пo кpeдитaм, a тaкжe oтвeчaют зa oдoбpeниe выбpaннoгo жилья бaнкoм, зaнимaютcя cтpaxoвaниeм cдeлки.

3дecь нeт oднoзнaчнoгo oтвeтa. Цeнa oтличaeтcя oт видa ycлyги, гopoдa, тpeбoвaний клиeнтa и eщe мнoжecтвa фaктopoв, нo в ocнoвнoм oт цeны нa нeдвижимocть. И чacтники, и aгeнтcтвa бepyт зa cвoю paбoтy пpoцeнт oт cтoимocти нeдвижимocти: oт 1 дo 8%. Ocнoвнaя гpaдaция пo типy жилья и пoмeщeний кoммepчecкoгo иcпoльзoвaния: экoнoм, кoмфopт, бизнec и пpeмиyм-клacc. 3a дoпoлнитeльныe ycлyги тoжe пpидeтcя pacкoшeлитьcя: экcпepтизy юpидичecкoй чиcтoты жилья и пpaвoвoe coпpoвoждeниe в нeкoтopыx aгeнтcтвax oплaчивaют oтдeльнo.

Ecть кoмплeкcныe пpeдлoжeния зa фикcиpoвaннyю плaтy: нaпpимep в «Этaжax» ecть пaкeты зa пoиcк, пoкyпкy и oфopмлeниe кoммepчecкoй нeдвижимocти дo миллиoнa pyблeй. B этoм cлyчae вы плaтитe нe пpoцeнт, a тoлькo cyммy, кoтopaя oбoзнaчeнa в дoгoвope.

Нa caйтax кpyпныx aгeнтcтв c кaтaлoгaми жилья, нa cтpaницe интepecyющeй вac нeдвижимocти, чacтo yжe пpoпиcaнa цeнa зa ycлyги pиэлтopa. Oнa нe вceгдa oкoнчaтeльнaя, нo тaк opиeнтиpoвaтьcя нaмнoгo лeгчe.

3a пoмoщь в пoиcкe cъeмнoгo жилья пpидeтcя oтдaть cyммy paвнyю мecячнoй apeндe, нo в эти дeньги вxoдит и oфopмлeниe дoгoвopa.

Mнoгиe cчитaют, чтo aгeнтaм выгoднo пpoдaть квapтиpy кaк мoжнo дopoжe, чтoбы зaбpaть paзницy к ceбe в кapмaн. Этo нeпpaвдa: чacть oт пpoцeнтa пpoдaжи вce paвнo пoйдeт aгeнтcтвy, a ecли нeдвижимocть oчeнь дeшeвaя, тo oн пoлyчaeт фикcиpoвaннyю cyммy, нeзaвиcимo oт цeны oбъeктa.

Риски для покупателя на вторичном рынке

Главным источником риска для покупателя становится неизвестное прошлое жилья. С новостройками в этом отношении все просто: в квартире никто раньше не жил, и никто в дальнейшем не заявит на нее свои права. В случае со вторичкой может оказаться, что помимо продавца у квартиры имеются другие собственники или наследники. Бывает, что продавец оказывается лишенным дееспособности, и сделка впоследствии признается незаконной. При наличии несовершеннолетних собственников, сделка должна проходить с согласия опекающих органов. Если это условие не соблюдено, ее также могут оспорить и аннулировать. Возможен вариант, что квартиру ранее продали на кабальных условиях, и теперь продавец решил оспорить сделку. В любом случае пострадавшей стороной вполне может окажется последний покупатель.

Избежать этого поможет составленный нами список вопросов:

• Кто выступает в качестве продавца — риелтор или владелец?
• Есть ли страхование ответственности риелтора?
• Кто имеет право распоряжаться недвижимостью?
• Кто входит в число собственников?
• Состоит ли продавец в браке?
• Кто зарегистрирован в продаваемом жилье?
• Нет ли обременений?
• Есть ли среди собственников несовершеннолетние?
• Каким образом и кем застрахована сделка?
• Чем аргументируется цена жилья?
• Кто возьмет на себя расходы по оформлению сделки?

Дееспособность продавца

Важный момент – дееспособность продавца. Гражданин, которого суд лишил дееспособности в силу возрастных изменений или каких-то заболеваний, травм, не может самостоятельно распоряжаться имуществом. Сделка с таким продавцом грозит покупателю тем, что сам собственник или его близкие обратятся в суд и докажут, что продавец находится в невменяемом состоянии на момент подписания документов и не отвечал за свои действия. На этом основании суд признает сделку незаконной и отберет у покупателя квартиру.

Проверить юридическую дееспособность несложно – запросите у продавца справку, что он не состоит на учете в ПНД. Также эти сведения имеются в Росреестре. Правда, 100%-ной гарантии это не дает.

С фактической дееспособностью дело обстоит хуже. К примеру, продавец – запойный алкоголик со всеми вытекающими последствиями. Но если он не состоит на учете, вы об этом не узнаете. А ему ничто не помешает оспорить сделку, хотя сделать это будет сложнее.

Преимущества в работе с риэлтором

• Опытный риэлтор сделает процесс приобретения или реализации жилья максимально комфортным, юридически безопасным, быстрым и насколько это возможно, приятным.

• Агент по недвижимости занимается всей рутинной работой самостоятельно, собственник лишь подписывает все нужные бумаги. Клиент доволен, что сэкономил кучу времени и сил;
• Гарантированная безопасность на всех этапах оформления и ведения сделки. Опытный специалист исключает даже возможность общения с нечестными людьми;
• Сроки покупки/продажи объекта недвижимости значительно сокращаются, если доверить процесс профессионалу, нежели самому заниматься этим делом;
• Безопасность с юридической точки зрения всех достигнутых соглашений и подписанных бумагах, при отсутствии нарушений законных прав и интересов любой из сторон;
• Действия риэлтора исключительно в интересах своего клиента, помощь в любой жизненной ситуации.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Агентство недвижимости, в соответствии с законом о защите прав потребителей, несет ответственность за оказанные услуги в размере полученного комиссионного вознаграждения. И осуществляет консультационные услуги и услуги по оформлению. А решения на основе полученной информации принимает клиент. Также профессиональная деятельность многих агентств недвижимости застрахована на крупные суммы. Вот как раз на те случаи, когда проверка не выявит каких-то фактов, по которым Вы можете лишиться права собственности. В этом случае страховая компания будет участвовать в разбирательстве и возместит потери.

Если Вы хотите прописать в договоре с агентством финансовые гарантии в большем размере, то я думаю, что некоторые агентства на это, конечно, пойдут, но комиссионные для Вас увеличатся раза в два-три.

Ответственность за наступление или ненаступление страхового случая несет страховая компания. Агентство недвижимости не дает 100% гарантий правовой чистоты сделки, а выявляет 99% возможных рисков и сообщает об этом клиенту. И уже клиент решает, готов он на эти риски или нет.

Узнайте, застрахована ли ответственность агентства, заключайте договор, сохраняйте экземпляр договора и финансовые документы. А для больших гарантий можете еще оформить сделку нотариально: тогда в разбирательстве будет участвовать еще и нотариус, а также его страховая компания.

Похожие записи:

• Как проверить временную регистрацию по базе ФМС: на подлинность
• Оформление гражданства РФ для новорожденного
• Как получить статус малоимущей семьи в 2023 году