Заработать на чужом: как работает субаренда недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Заработать на чужом: как работает субаренда недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Как было отмечено выше, преж­де чем обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации прав, собственникам необходимо провести технический учет в случае преобразования зданий, помещений, с последующей постановкой на кадастровый учет новых объектов. Всем вновь образованным объектам должны быть присвоены новые кадастровые номера. По результатам кадастрового учета происходит индивидуализация объекта недвижимости. Отсутствие кадастрового учета преобразованных объектов является препятствием для государственной регистрации прав на них.

Два подхода к регистрации долгосрочной аренды неизолированных объектов

С учетом сказанного выше, закономерно возникает вопрос: вправе ли собственник коммерческой недвижимости сдавать ее часть в долгосрочную аренду без выдела и проведения кадастрового учета в качестве самостоятельного объекта недвижимости? Будет ли достаточным для идентификации такого предмета аренды описать часть помещения в составе целого и обозначить на выкопировке поэтажного плана, которая является приложением к договору аренды?

В судебной практике на этот счет нет единого мнения. Сторонники первого подхода полагают, что даже при отсутствии регистрации прав на часть объекта она может быть передана в аренду, если предмет договора достаточно четко идентифицирован. Второй подход основан на необходимости легального выдела части помещения для распоряжения конкретно ей.

Так, придерживающиеся первого подхода суды считают, что если из выкопировки из по­этажного плана следует, что стороны договорились о том, какая часть помещения передается арендатору, то предмет аренды согласован и оснований для отказа в регистрации договора аренды нет (постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.02.2014 по делу № А26-2509/2013).

Провести кадастровый учет неизолированной части помещения невозможно (ее нельзя идентифицировать в кадастровом учете), и потому передача в аренду такой час­ти нежилого помещения не ведет к изменению характерис­тик объекта, подлежащих учету в государственном кадастре недвижимости (ч. 1 ст. 16 Закона № 221-ФЗ). В такой ситуации необходимо исходить из того, насколько полно в договоре аренды стороны описали его предмет. Если в договоре аренды содержится максимально полное описание и у самих сторон никаких разногласий на этот счет не имеется, то в регистрации договора аренды не может быть отказано (постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.07.2012 по делу № А26-7054/2011).

Поддержку данного подхода можно также обнаружить в абз. 5 п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В нем разъяснено, что если права на недвижимые вещи ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами до­кумен­т, содержащий графическое и (или) текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором. Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

При этом в судебных актах указывается, что требования гражданского законодательства об определении объекта аренды как существенного условия договора установлены с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон. Если же у сторон никаких разногласий по этому поводу нет, то отказ в регистрации договора аренды части помещения будет неправомерным.

Суды обращают внимание и на необходимость учитывать разъяснения Конституционного суда РФ, изложенные в Определении от 05.07.2001 № 154-О, о том, что регистрационные органы и арбитражный суд при рассмотрении вопроса о правомерности отказа в государственной регистрации права аренды помещения не могут произвольно определять, какие иные данные об арендуемом помещении, помимо предусмот­ренных законом (п. 3 ст. 607 ГК РФ), необходимы для установления имущества, подлежащего передаче арендатору.

Отклоняются обычно и доводы регистратора о том, что с 1 января 2013 г. нет препятствий для постановки на кадастровый учет частей зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в связи с утверждением новой формы кадастрового паспорта, содержащего графу об описании части помещения (приказ Минэкономразвития России от 28.12.2012 № 831). Это связано с тем, что выдел части помещения является правом, а не обязанностью собственника (постановление ФАС Уральского округа от 17.01.2014 № Ф09-13938/13 по делу № А76-10354/2013).

Но можно встретить в судебной практике и другой подход, который основан на необходимос­ти оформления выдела части помещения до ее сдачи в аренду.

При техническом учете происходит описание реально существующего объекта недвижимости. При этом объективными границами недвижимости являются конструктивные элементы зданий и сооружений — стены, перегородки, потолки и т.п., что является не только описанием, но и подтверждением юридического факта существования предмета аренды. Отсутствие номера части помещения и описания его точного места расположения в целом помещении, по мнению некоторых судов, не позволяет индивидуализировать объект (постановление ФАС Московского округа от 30.09.2008 № КГ-А40/7700-08 по делу № А40-1269/08-94-10). Недостаточным будет и приложенный к договору аренды поэтажный план здания с выделенными на нем цветом час­тями помещений, передаваемых в аренду. По мнению суда, для идентификации предмета необходимы еще и описания частей помещения, их точные размеры, а также их фиксация соответствующими уполномоченными органами (постановление ФАС Московского округа от 25.12.2008 № КГ-А40/9931-08 по делу № А40-1273/08-121-6).

В целом в судебных актах, в которых выражен второй подход к решению вопроса об индивидуализации предмета аренды, выводы обосновываются примерно одинаково. Так, тот же ФАС Московского округа в постановлении от 17.03.2008 № КГ-А40/1836-08 по делу № А40-32021/07-94-199 указал, что выделения цветом части помещения подвала, подлежащей передаче в аренду, недостаточно для описания предмета договора, поскольку отсутствуют данные о том, кто, когда, при каких обстоятельствах, для каких целей и на какой экземпляр поэтажного плана нанес линию, выделяющую часть подвального помещения. И поскольку на поэтажном плане отсутствовали сведения о площади выделенной части подвала, внесенные в установленном для технической инвентаризации порядке, то нельзя было сделать вывод о выделении объекта аренды из общей площади подвала.

Аналогичным образом суды отклоняют доводы о том, что стороны договора самостоятельно вправе определить на поэтажном плане, составленном БТИ, границы передаваемой в субаренду части помещения. По мнению судей, самостоятельное согласование границ передаваемой в аренду части помещения не свидетельствует о ее надлежащем описании (индивидуализации) как предмета договора аренды, поскольку сведения в ЕГРП об объекте недвижимости вносятся только на основании до­кумен­тов, выданных соответствующими уполномоченными на то органами, в данном случае БТИ (постановления ФАС Московского округа от 31.12.2008 № КГ-А40/12215-08-П по делу № А40-32021/07-94-199, Дальневосточного округа от 11.09.2012 № Ф03-4058/2012 по делу № А73-2352/2012).

Исходя из практики, сложившейся в рамках второго подхода, можно сказать, что при отсутствии поэтажного плана, экспликации, удостоверенных органами БТИ, на часть комнаты как на объект недвижимого имущества отказ в регистрации такого договора аренды суды признают правомерным.

Как описать предмет аренды в договоре?

Поскольку самостоятельным объектом недвижимости является лишь помещение в целом, встает вопрос о том, как описать ту его часть, которая берется в аренду. Однажды нашей компании представился случай защищать клиентов, которые установили границы части помещения путем их прорисовки мелом на полу, стенах и потолке, а фотографии этой прорисовки приложили к договору. В том конкретном деле нам удалось отстоять их права, однако сам по себе этот способ установления границ очень ненадежный, поскольку на фотографиях, как правило, имеет место искажение перспективы, сложности с определением масштаба, фотографии поддаются изменению, а регистрирующие органы с недоумением относятся к согласованию предмета договора путем предоставления фотографий и отказывают в проведении регистрации.

Поэтому для того, чтобы исключить риски признания в дальнейшем договора аренды незаключенным в связи с несогласованностью предмета, а также обеспечить возможность регистрации прав по договору аренды в реестре, следует использовать документальные способы согласования границ арендуемой части нежилого помещения. Конкретные варианты могут быть различными: составление плана арендуемых площадей в привязке к кадастровому паспорту помещения, выкопировка арендуемой площади технического паспорта, прорисовка арендуемой площади на поэтажном плане и т.д. В любом случае должно быть графическое отображение арендуемых площадей, привязанное к какому-либо официальному документу, отражающему план помещения. Причем это отображение должно быть либо включено в сам договор аренды, либо являться приложением к нему или акту приема-передачи помещения.

Следует отметить, что территориальные органы Росреестра занимают позицию, согласно которой регистрация договора аренды части помещения возможна лишь в случае предоставления кадастрового паспорта или кадастровой выписки на данную часть нежилого помещения. Поэтому в случае, если вы заключаете долгосрочный договора аренды и не хотите заниматься судебным обжалованием отказа в осуществлении регистрации, следует заранее озаботиться внесением сведений о части помещения в кадастр.

Важно: ненадлежащее согласование границ арендуемой части нежилого помещения может привести к признанию договора аренды незаключенным.

Предмет договора аренды

Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.

Главным требованием к арендному имуществу является сохранение своих натуральных свойств в процессе использования (так называемые непотребляемые вещи). Доходы и продукция, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

Дополнительно закон может ограничивать или полностью запрещать возможность аренды некоторого имущества и устанавливать особенность аренды природных объектов, в том числе земельных участков.

Гражданский кодекс выделяет отдельные разделы по аренде движимого имущества (прокату); транспорту с экипажем и без; зданий и сооружений; предприятий и финансовой аренде (лизингу), найму жилых помещений. В этой статье мы рассмотрим только общие положения договора аренды.

Изменение арендной платы

Как часто можно менять размер арендной платы? Изменять арендную плату в одностороннем порядке можно не чаще одного раза в год, но для отдельных видов аренды или видов имущества законом может быть установлен другой минимальный срок. А вот если стороны согласовали в договоре аренды возможность пересмотра оплаты в определенные сроки, то происходить это может и чаще. Так что, если арендатор хочет застраховать себя от роста оплаты, то он не должен соглашаться в договоре на возможность ее изменения в течение года. В этом случае уведомление арендодателя о росте арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.

Обратите внимание: договор аренды может предусматривать изменение размера арендной платы на коэффициент инфляции. Такая корректировка не признается изменением оплаты и может происходить чаще раза в год даже без согласия арендатора.

Возможность арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке относится лишь к тем договорам аренды, которые заключены на срок более года или без указания срока. Если же договор заключен на срок менее года, то арендную плату изменять нельзя.

Заключение договора аренды

По итогам торгов заключается соглашение об аренде. Договор также составляется в том случае, если торгов не было проведено. Особенности составления соглашения регламентированы статьей 447 ГК РФ. Срок аренды определяется организатором торгов. Продлить соглашение можно посредством проведения нового конкурса (основание – статья 17.1 ФЗ №135). В некоторых случаях можно обойтись без проведения торгов. Возможно это в том случае, если арендатор на протяжении всего срока аренды соблюдал все условия, выставленные в соглашении. Договор заключается на следующих условиях:

• Продолжительность действия нового соглашения составляет минимум 3 года. Этот срок может быть сокращен в том случае, если имеется соответствующее заявление от арендатора.
• Величина арендной платы устанавливается после оценки рыночной стоимости помещения. Оценка должна быть проведена в соответствии с законом. В обратном случае она будет признана недействительной.

В статье 651 ГК РФ указано, что аренда муниципального имущества продолжительностью более года предполагает государственную регистрацию. За ней нужно обратиться в Комитет по управлению имуществом.

Нередко в аренду передаются части помещения, не отделенные четкими границами. Это происходит, например, при размещении платежных терминалов или торговых аппаратов. Если отношения по использованию таких частей помещения будут продолжаться не менее одного года, то заключенный договор аренды должен быть зарегистрирован. И здесь возникают следующие вопросы: регистрируют ли органы Росреестра договоры аренды неизолированной части помещения и чем они при этом руководствуются?

Фрагмент документа. Пункт 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, Закон не запрещает аренду частей помещений. По тому же пути идет практика управления Росреестра по некоторым регионам, например Рязанской области. Оно принимает к регистрации договоры аренды частей помещения, в том числе неизолированных.

Сдача объекта собственником или через управляющую компанию

Следующий важный момент — это способ сдачи объекта. Вы можете лично заниматься всем в принципе. У вас есть возможность обратиться в агентство недвижимости и поручить ему решение отдельных вопросов или действовать совместно. Наконец, можно в принципе находиться в другом городе и делегировать всё агенту.

Собственникам чаще всего тяжело выпускать ситуацию из-под контроля. Однако ваша безопасность в таких вопросах зависит от того, как именно вы всё оформите. Если с агентством заключить договор, в котором будет жёстко зафиксированы права и обязанности сторон, ответственность агента за сохранность имущества при показах и за контроль его состояния при снятии показателей, например, со счётчиков, то проблем не будет. Обращайте внимание на репутацию агентства и отзывы от клиентов.

Нужно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать помещение в аренду?

В соответствии с российским законодательством осуществление предпринимательской деятельности без официальной регистрации в соответствующих государственных органах влечет за собой административную (ст. 14.1 КоАП) и уголовную ответственность (ст. 171 УК РФ), если получаемый доход составляет более или менее 2,25 млн рублей в год соответственно. Однозначный ответ на вопрос о том, является ли сдача помещения предпринимательской деятельностью, получить довольно сложно, поэтому суды, рассматривая такие дела и вынося решение, учитывают множество факторов и конкретные обстоятельства дела. Например, если в аренду сдается жилое помещение, а причиной тому является отсутствие необходимости в его использовании для собственного проживания, такой вид дохода не будет являться предпринимательской деятельностью, однако налог 3-НДФЛ владельцу помещения все же оплачивать придется. Вместе с тем, можно выделить несколько признаков, свидетельствующих о том, что сдача в аренду помещения будет рассматриваться как вид предпринимательской деятельности с получением дохода:

1. Сдача в аренду объекта нежилого фонда. В этом случае учитывается тот факт, что нежилое помещение не может быть использовано для удовлетворения бытовых или семейных потребностей граждан, а значит данный объект сдается в целях извлечения прибыли.
2. Если помещение сдается в аренду юридическому лицу. Соответственно, организация, арендовавшая нежилое помещение, будет отмечать в статье расходов сумму, затраченную на аренду.
3. Если помещение приобретается специально для дальнейшей сдачи в аренду.
4. Если договор аренды заключается на очень длительный срок или установлен факт многократного перезаключения договора аренды. Данный аспект рассматривается судом как признак систематического получения прибыли владельцем помещения.

Правила предоставления объектов в аренду

Многими владельцами недвижимости используется такая деятельность. Сдача в аренду нежилых помещений позволяет получать высокий пассивный доход. При этом арендодателем может выступать:

• физлицо, являющееся непосредственным собственником объекта, поэтому у него должны иметься официальные документы на эту недвижимость;
• ИП, специально зарегистрировавшийся в ФНС для ведения данной деятельности, причем обычно для уплаты налогов выбирается предпринимателями УСН, ПСН или ЕНВД, так как за счет использования упрощенных режимов не составит труда рассчитать и уплатить налог, а также сдать декларацию;
• компания, представленная юридическим лицом, причем предприятия могут, как и ИП пользоваться упрощенными системами для расчета налога.

При составлении контракта любым вышеуказанным собственником учитываются разные нюансы. Если сдача в аренду нежилого помещения производится без официального оформления и регистрации доходов в ФНС, то это является незаконной деятельностью, за которую собственники помещений привлекаются к ответственности.

Правила составления договора

Независимо от того, кто выступает арендодателем, важно грамотно составить арендный договор. Именно с его помощью осуществляется грамотное оформление имущественной сделки. Договор сдачи аренды нежилого помещения обязательно содержит следующие сведения:

• указывается место и дата его составления;
• прописываются стороны, участвующие в сделке;
• если участниками выступают физлица, то прописываются их Ф. И. О., даты рождения и сведения из паспортов;
• если арендатором или арендодателем является компания, то указываются ее реквизиты;
• прописываются технические особенности объекта недвижимости, а также адрес его места расположения;
• перечисляются условия, на основании которых может использоваться недвижимость;
• указывается срок и стоимость аренды;
• допускается включать пункт, на основании которого в будущем у арендатора будет иметься возможность выкупить недвижимость;
• приводятся права и обязанности, имеющиеся у каждого участника сделки;
• указывается ответственность сторон, так как если они будут по разным основаниям нарушать пункты договора, то к ним будут применяться разные санкции или иные меры воздействия;
• приводятся условия, на основании которых может расторгаться досрочно контракт;
• перечисляются ситуации, когда придется обращаться в суд для решения разных конфликтных вопросов;
• вписываются разные форс-мажорные обстоятельства, при которых участники сделки должны вести себя конкретным образом.

Не требуется данную документацию заверять нотариусом. С помощью этого официального документа регулируется процедура сдачи в аренду жилого и нежилого помещения. Составляется документация в трех экземплярах, так как один остается у арендодателя, второй передается арендатору, а третий используется для регистрации в Росреестре. Вступает в силу договор только после регистрации. Допускается при наличии соглашения между сторонами пролонгация контракта. Образец договора представлен ниже.

— Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному собственником, — говорит директор аутсорсинговой компании «ЮрфинэкC» Юрий Романченко. — Поэтому, прежде чем подписать договор, нужно удостовериться, что помещение действительно находится в собственности арендодателя. Для этого необходимо затребовать у него свидетельство о праве собственности на объект аренды.

Этот документ, предупреждают юристы, нужно очень внимательно изучить. Важно убедиться в том, что арендодатель действительно имеет право на подписание такого типа договора (это должно быть указано в уставе или подтверждаться доверенностью). Не лишним будет и обратиться в территориальный орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, чтобы уточнить сведения о наличии зарегистрированных прав на интересующее вас помещение. Государственная регистрация носит открытый характер, поэтому сделать это довольно просто.

— Договор, подписанный неуполномоченным лицом, может быть признан судом недействительным, — предупреждает Юрий Романченко.

Составляться договор аренды на нежилое помещение, естественно, должен в письменном виде. Количество оригинальных экземпляров при этом ровно числу сторон договора. Правда, в том случае, если требуется государственная регистрация документа, составляется еще один экземпляр – для регистрирующего органа.

Что делать, если арендодатель выселяет внезапно?

В случае получения требования арендодателя об освобождении арендуемого объекта, не связанного с окончанием срока действия договора аренды, фактом его прекращения, расторжения, признания недействительным, следует проверить:

• факт наличия каких-либо нарушений исполнения договора аренды со стороны арендатора и предъявления ранее арендодателем требований об устранении таких нарушений;
• договор аренды на наличие в нем положений о праве арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и основаниях для такого отказа (а также факт получения ранее соответствующих письменных уведомлений арендодателя) и претензионном порядке досудебного урегулирования споров сторон (а также факт получения ранее претензий арендодателя).

Минусы сдачи в аренду нежилого объекта

Наряду с этими преимуществами, существуют и минусы для арендодателя:

• Объект будет использоваться не по целевому назначению. Очень часто съемщики закрывают глаза на четкие формулировки договора и создают иной бизнес на вашей площади, чем планировалось ранее. Это происходит, потому что всем нужна большая прибыль и соответственно выгода. Поэтому, проходя однажды мимо своего нежилого объекта, арендодатель может с удивлением заметить, что парикмахерскую сменила аптека или магазин. В этом случае, договор придется расторгнуть, чтобы избежать проблем с законом.
• Повреждение помещения или того оборудования, которое там расположено. Такие ситуации случаются, когда приличный на вид съемщик за короткое время приводит в негодность нежилую недвижимость. В этой ситуации поможет только обращение в суд.
• Задержка или просрочка платежей. С этим минусом может столкнуться каждый второй арендодатель. Именно поэтому в договоре должен быть обязательный пункт об административной ответственности за просрочку платежей. Если же такой пункт, как сроки выплаты арендной платы пропущен, то юридически съемщика привлечь к ответственности не удастся.

Таким образом, правильная сдача в аренду нежилого помещения довольна проста, если всерьез заняться данным вопросом.

Облегчить себе поиск арендатора с помощью риэлтора и постараться изучить ценовой сегмент той недвижимости, которая уже представлена на рынке для сдачи в аренду.

Кроме того, нужно определиться с тем, кто будет сдавать помещение.

Похожие записи:

• Категории и подкатегории водительских прав в 2023 году
• Расторжение брака: что нужно знать
• Платежное поручение по УСН в 2023 году: образец платежки