Как составить брачный договор для ипотеки

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как составить брачный договор для ипотеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Брачным договором не регулируются вопросы личного неимущественного характера. «Например, если муж потолстеет и будет весить 120 кг, жена не может лишить его права собственности на машину по брачному договору: тело не является имуществом в понимании гражданского кодекса, супруг по своему усмотрению распоряжается им», — уточнил Мурат Бороков.

С брачными договорами при сделках с жильем чаще всего сталкиваются агентства элитной недвижимости. «При продаже недвижимости необходимо предоставлять либо согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества, либо заявление о том, что человек не состоит в браке. Многие вместо согласия предоставляют на сделку брачный договор. Далее именно брачный договор подается в Росреестр, чтобы государственные регистраторы могли проверить, действительно ли имущество принадлежит тому или иному супругу, действительно ли этот вопрос в брачном договоре урегулирован и не нужно ли получать дополнительное согласие супругов», — рассказал юрисконсульт агентства Savills.

Брачный договор востребован у предпринимателей — им пользуются, чтобы компании работали без вторжения извне. «Например, это позволяет отчуждать доли в компании без предварительного получения нотариально удостоверенного согласия супруги или супруга. Один из супругов, задекларировав, что все имущество, купленное на его имя, является его персональной собственностью, самостоятельно занимается бизнесом, не привлекая другого, который и не знает, какие операции проводит компания», — подытожил Мурат Бороков.

Важный нюанс: о заключении брачного договора супругам необходимо уведомить всех своих кредиторов (ст. 46 Семейного кодекса РФ). «В противном случае супруг потеряет право ссылаться на положения брачного договора и будет вынужден отвечать по обязательствам так, как будто брачного договора не было вовсе. То есть, например, кредитор сможет взыскать долг одного супруга с обоих при определенных обстоятельствах», — объясняет Виктория Шакина.

«Важно помнить, что брачный договор — это не вариант ухода от возвращения долгов. Кредитор супруга-должника вправе требовать изменения условий или расторжения заключенного между ними договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами — заключением брачного договора. Например, кредитор вправе потребовать досрочного возврата займа на том основании, что появился брачный договор и размер имущества должника уменьшился», — уточняет юрист.

То же самое относится и к заключению брачного договора при ипотеке. «При оформлении ипотеки в браке обязательно согласие обоих супругов, даже если один из них не планирует погашать кредит. Если кто-то из пары против кредита, то заключение брачного договора позволяет закрепить и недвижимость, и кредит по ипотеке за одним из супругов. Такая мера может потребоваться и в случае, если у одного из супругов плохая кредитная история, поэтому банк не дает ипотеку на двоих», — пояснила Шакина. По ее словам, брачный договор позволит оформить ипотеку на того, чьи доходы и кредитная история будут оцениваться банком лучше.

Безусловно, брачный договор дает возможность супругам совместно решить, что кому будет принадлежать и кто за какой кредит будет платить, подчеркнула юрист. Она отметила, что заключить брачный договор можно и до оформления ипотеки и заранее установить в нем:

• кем из супругов и на чьи средства (может быть, личные добрачные) будет вноситься первый платеж;
• кто будет вносить платежи по кредиту в период брака;
• как определяются доли супругов в приобретенной недвижимости;
• какую компенсацию нужно выплатить супругу при его отказе от доли в недвижимости;
• порядок раздела недвижимости и кредита по ипотеке в случае развода.

Зачем нужен брачный договор при покупке квартиру в ипотеку?

Чаще всего на заключении договора настаивают банки. При выдаче кредита на приобретение жилья оговаривается, что недвижимость будет находиться в залоге у кредитора. Он несет риск невыплаты кредита в случае развода супругов и раздела совместного имущества.

Если заемщиком выступает один из супругов, то контракт позволяет установить раздельный режим собственности на ипотечную квартиру. После расторжения брака квартира и долги перейдут к заемщику.

Ситуации, в которых целесообразно подписывать соглашение между супругами, разнообразны. Назовем некоторые из них:

• у супругов разный уровень дохода;
• муж или жена имеют просрочку по долгам;
• банк отказал в выдаче ипотечного кредита, поскольку сомневается в кредитоспособности одного из супругов;
• муж или жена не согласны на ипотечный займ;
• один из супругов не имеет официального трудоустройства и не может подтвердить доходы;
• ипотечная квартира приобретена до регистрации брака;
• у одного из супругов нет российского гражданства;
• муж или жена имеют судимость;
• недвижимость приобретается на деньги родителей одного из супругов;
• один из заемщиков уклоняется от уплаты ипотечного кредита;
• после развода делится долг по кредиту.

Плюсы и минусы оформления брачного контракта

Если оба супруга имеют хорошую кредитную историю, у них нет никаких других финансовых проблем, то брачный договор при оформлении ипотеки можно и не заключать. Однако много семей всё равно этим занимается. У заключения договора есть свои положительные стороны и отрицательные.

Положительные:

• Отсутствие (сведение к минимуму) имущественных споров при разводе.
• Отсутствие надобности обращения к юристам при разводе.
• Отсутствие останавливающего фактора в виде сложностей с квартирой в решении вопроса «разводиться или нет».
• Снижение эмоциональной нагрузки при разводе, более быстрый бракоразводный процесс.

Отрицательные:

• Немалая стоимость заключения договора (со всеми надбавками выйдет примерно десять – пятнадцать тысяч рублей).
• Психологическое неприятие брачного договора одним из супругов как такового (по сути, заключение договора – подготовка к разводу).

Статистика показывает, что именно из-за последнего пункта большинство российских семей отказывается от заключения брачного контракта. Ситуация плачевная, так как количество заключённых договоров прямо пропорционально количеству судебных разбирательств при разводе.

Почему банк настаивает на брачном договоре при ипотеке?

С момента регистрации брака пара принимает на себя взаимные обязательства, в том числе и ответственность по кредитам. Если решение жилищного вопроса требует заемной суммы, стоит быть готовым к предложению кредитора оформить брачный договор для ипотеки.

Обычно супруг выступает в роли созаемщика, разделяя не только права на покупаемую квартиру, но и финансовые обязательства. Как минимум, банк потребует оформления письменного согласия на кредитную сделку от второй половины. Когда есть сомнения в надежности кандидатов, банк предлагает вместо отказа по заявке урегулировать ответственность через брачный договор по ипотеке на одного супруга.

У банков есть несколько серьезных оснований, зачем нужен контракт при ипотеке, выступая не только в своих интересах, и с целью правовой защиты будущих заемщиков:

1. Квартира становится залоговым обеспечением до момента полной выплаты долга. Любые имущественные претензии и споры в отношении жилья крайне нежелательны.
2. Определение лица, который возьмет на себя ответственность по ипотечному долгу, независимо от дальнейшего финансового положения и изменений в семейной жизни.
3. Урегулирование споров, если супруги захотят в процессе погашения долга развестись.

Банк, имея гарантии в виде контракта, с большей вероятностью одобрит кредит и будет уверен в благополучном возврате суммы.

Брачный договор при покупке квартиры представляет собой двусторонне соглашение, заключенное между супругами с целью определения имущественных прав в отношении рассматриваемого объекта недвижимости, а также обязательств, возникающих при владении собственностью. Если в сделке задействована ипотечная сумма, банк будет интересоваться исключительно урегулированием проблем с покупаемым объектом, оставляя за супругами право дополнить документ другими пунктами.

Документ оформляется в письменном виде и подлежит обязательному нотариальному заверению. Однако при ипотеке важно не только правильно оформить контракт, но и соблюсти требования кредитора.

В каких случаях стоит заключать брачный договор

1. Разные финансовые возможности супругов.

Это касается случаев, когда один из супружеской пары готов делать постоянные ежемесячные взносы по ипотеке, а второй не может ему в этом помогать. Случается, что один из супругов стремится получить выгоду при разделе имущества после развода. Заключение брачного договора может застраховать одного из супругов от возможных потерь. В договоре должно быть прописано, что если второй супруг не делает отчислений по ипотеке, то он не является собственником этого имущества и не имеет никаких прав на приобретенную квартиру.

1. Плохая кредитная история.

Если у одного из супругов проблемы с кредитной историей, брачный договор разделит права по выплате ипотеки и внесет ясность по обязательствам перед кредитором.

1. Один из супругов отказывается выплачивать ипотеку.

В этом случае брачный контракт фиксирует факт, что второй супруг берет все на себя и гарантирует банку самостоятельные выплаты по кредиту.

1. Официальных доходов не хватит для получения ипотеки.

Иногда официальные доходы может показать банку только один из супругов. Тогда по брачному договору заемщиком может стать супруг с “белой” зарплатой, а плательщиком будет выступать другой.

1. Квартиру покупают вне брака.

Если брак еще не зарегистрирован, а партнеры уже приобрели недвижимость для совместного проживания, то она будет принадлежать тому, кто является заемщиком ипотечного кредитования. Составить брачный контракт и внести туда факт покупки квартиры до брака можно. Однако надо помнить, что договор вступает в силу только с момента официальной регистрации брака.

1. Ипотеку берут родители в подарок новобрачным.

Допустим, родители одного из супругов покупают квартиру в ипотеку в качестве подарка молодоженам. Соответственно, родители выплачивают долги и несут все обязательства перед банком. Если брак распадается, то квартира, записанная на молодоженов, по закону будет делиться на равные части. Так один из бывших супругов получит половину квартиры совершенно бесплатно. Брачный договор застрахует родительский вклад и материальную помощь родственников при покупке квартиры.

Таким образом, брачный договор на деле значительно упрощает имущественные отношения супружеской пары. Там четко прописано, кто какой долей имущества владеет, и кто в случае развода развода должен будет выплачивать оставшиеся долги.

Когда невозможно подтвердить доход

На сегодняшний день многие из нас получают зарплату в конвертах. Этот факт особо не настораживает, пока не возникает необходимость подтвердить свои доходы. Сделать это, конечно же, не получится. Особенно остро этот вопрос поднимается при получении кредита либо разделе имущества. Если опираться на Семейный Кодекс, то ипотечная квартира после развода будет делиться либо пополам, либо согласно внесенным средствам за кредит. То есть если супругой или мужем равнозначно выплачивалась ипотека, но при разделе имущества доказать данный факт невозможно, то второй супруг и вовсе может лишиться доли в недвижимости даже несмотря на то, что фактически может больше зарабатывать. Вот здесь-то как раз таки и приходит на помощь брачный контракт. С его помощью можно урегулировать любые имущественные вопросы, которые в суде могли бы решиться далеко не в вашу пользу.

Необходимость БД для ипотеки

Хотя не многие пары подписывают брачные соглашения, финучреждения относятся к присутствию подобного документа благосклонно, а если его нет, то просят оформить. Причина – создается четкое представление о финансово-имущественных отношениях пары, поэтому брачный договор при ипотеке станет преимуществом при принятии решения. Документ сможет дать ответ на такие вопросы:

1. Кто вносит первый платеж?
2. Кто вносить тело кредита, %, другие обязательные платежи?
3. Кто ответственное лицо за исполнение кредитных обязательств?
4. На кого оформляется ипотечная квартира?
5. Как будет происходить разделение долга при разрыве отношений: размер доли каждого в недвижимости, ответственность по выплате займа?

В случае, когда БД при оформлении ипотеки нет, то отвечает на указанные вопросы закон, но эти ответы не всегда отображают реальную ситуацию семейно-финансовых взаимоотношений. Например, кредит полностью оплачивает муж, а жена не работает, то есть финансы в семейный бюджет не приносит. В случае развода, супруга может претендовать на часть квартиры.

Если говорить о рисках банка, то они тоже есть. В случае разрыва отношений делится не только квартира, но и задолженность по займу. Не во всех семьях супруги получают одинаковую зарплату, то есть имеют равнозначную платежеспособность. Это приводит к тому, что выплачивается только часть крупного займа.

Брачный договор и развод

Разводы сегодня случаются часто, и БД от подобного шага удержать бывших влюбленных не сумеет, но он поможет разобраться в финансовых вопросах. Если в БД рассмотрена процедура разделения ипотечного долга при разводе, то никаких вопросов у банка не будет.

Важно! Если только один из супругов выплачивает заем и это зафиксировано в БК, то именно он является владельцем недвижимости, и он же после разрыва отношений погашает долг. Вторая сторона не будет и не может претендовать на часть, даже если квартира куплена в браке.

Варианты владения недвижимостью и разделения ее и долга в случае развода:

• Совместное владение. Оба платят, оба владеют, раздел будет на части, согласно вкладу каждого.
• Раздельное владение. На одного ложатся все обязанности по кредиту, он же единолично владеет квартирой. В случае развода сам погашает долг, точнее продолжает его выплачивать.
• Долевое владение. Каждый обладает оговоренной в брачном договоре частью, так же и выплачивается ипотека.

Деление квартиры взятой в ипотеку происходит согласно регламенту, описанному в БК владения и выплаты займа. Если выбран вариант раздельной собственности, супруг/супруга, которые не являются плательщиками, не могут претендовать на долю ипотечной квартиры.

Требования для разных банков

Требования к брачному договору в разных банках примерно одинаковые, поскольку регулируются гражданским и семейным законодательством.

Но для банков выгоднее, чтобы заемщиком был кто-то один из супругов и зачастую они старательно настаивают на оформлении ипотеки на мужа или на жену. Здесь важным является момент соблюдения положения о неущемлении прав одного из супругов и норм законодательства в целом.

Многие банки в России, например, при подписании контракта зачисляют супруга в созаемщики, тем самым определяя ему право на жилье и ответственность за своевременность погашения. Такие условия практикует Сбербанк, Россельхозбанк и многие другие. Бланки договора также примерно одинаковые. Если взять форму, предлагаемую в Сбербанке, то ее свободно можно использовать и для кредитования в другом банке, достаточно изменить название и реквизиты сторон.

Брачный договор для ипотеки в Сбербанке, Россельхозбанке, ВТБ

В том случае, если граждане приняли решение заключить договор залога недвижимости, встает вопрос, какой банк лучше выбрать. Наиболее распространенными и актуальными кредитными организациями являются следующие:

1. Сбербанк. Независимо от того, есть брачный договор для ипотеки или нет, проводится проверка обоих супругов. Поэтому в случае с плохой кредитной историей банк в большинстве случаев требует составление контракта. Особенность Сбербанка заключается в том, что сотрудники службы безопасности тщательно проверяют возраст, стаж работы, наличие кредитной истории, доходы, наличие иждивенцев у супругов.
2. Россельхозбанк. Практика показывает, что в большинстве случаев, даже если нет никаких сложностей, нужно составить брачный договор для ипотеки. На стадии проверки документов предоставляются сведения о заявителе, а также втором супруге. Достаточно быстро производится проверка данных, ответ направляется на электронную почту и сообщается по телефону. В некоторых ситуациях, даже с брачным контрактом заявка на получение ипотеки отвергается.
3. ВТБ. В качестве обязательных поручителей привлекаются заемщики супругов в том случае, если не заключен брачный договор. Поручитель должен предоставить паспорт и СНИЛ, производится поверхностная проверка. В сравнении с иными кредитными организациями сотрудники не запрашивают в обязательном порядке брачный договор для ипотеки. Право собственности может быть оформлено как в индивидуальную, так и в совместную.

Как составить брачный договор при оформлении ипотеки

Люди, которые никогда не сталкивались с подобными документами, должны обратиться к опытному юристу, который учтет мнения и пожелания обеих сторон и реализует их в правильном виде на бумаге, соблюдая требования законодательства. Если же супруги решили самостоятельно разработать текст договора, то в нем следует отразить:

• кто является заемщиком по кредиту;
• кому будет принадлежать право собственности после выплаты ипотеки;
• предусмотрена ли выплата компенсации, если собственником квартиры станет только 1 супруг;
• из чьих средств будет совершаться первый взнос по ипотеке – если вносят деньги оба супруга, то в каких долях (в процентах);
• как будут совершаться регулярные платежи – по кредиту, за ЖКУ, прочие выплаты;
• источники финансирования, в том числе с определением, какая часть дохода будет покрывать обязательства по ипотеке;
• чем и как отвечает супруг, который не сможет исполнить имущественное обязательство по брачному договору в отношении ипотеки;
• как разделяется ответственность супругов по долговым обязательствам, особенно с учетом непогашенной ипотеки в случае раздела имущества;
• раздел ипотечной квартиры и прочего имущества в случае заявления требования супруга, кредиторов.

Оформление брачного договора при ипотеке требует нотариального удостоверения, поскольку только в этом случае документ приобретет юридическую силу. Если кредит вот-вот будет оформлен, супругам следует также включить в «ипотечную» главу контракта описанию:

• ипотечного имущества (вид недвижимости, адрес и пр. реквизиты, по которым возможно однозначно идентифицировать объект);
• кредитной организации – наименование банка и его адрес;
• договора кредитования – сумма, размер ежемесячного платежа, график платежей и пр.

Это потребуется на случай, если семья приобретет несколько объектов недвижимости по ипотечным договорам. Закон позволяет отдельно прописать права и обязанности по каждому из таких объектов.

Документ как страховка от неудачи

По сути, брачный договор выступает как защита от козней одного из супругов, если отношения пошли на спад. Юристы обязательно советуют заключать нотариальное соглашение, когда:

• У мужа и жены разные доходы.Чаще супруг работает, а жена – домохозяйка, но имущество при разводе делится пополам, так как считается совместно нажитым. Кроме того, ипотечная квартира распределяется по долям неравно, если с женой остается ребенок. Имея на руках брачный договор, муж может доказать, что экс-супруга не приложила усилий для погашения кредитных обязательств и доля от жилья присуждается дополнительно только ребенку.
• Отказ мужа или жены брать Кредит. Ипотека всегда предполагает многомиллионные переплаты, поэтому один из супругов может быть категорически против займа. Тогда в брачном договоре это указывают, ипотеку дают мужу (жене), все обязательства лежат на нем, но и владельцем квартиры тоже будет он.
• Ипотека до ЗАГСа. Проживающим в гражданском браке и не желающим оформлять семейные отношения — юридически оформить брачный договор очень выгодно, если каждый вносит свой процент в погашение кредита. В противном случае жилье достанется тому, на кого записана ипотека, так как доказать участие второго сожителя будет трудно.

Похожие записи:

• Хотел взять отпуск летом, но мне не разрешили. Это законно?
• Что запрещено провозить в самолете по новым правилам в 2023 году
• какое жилье считается благоустроенным